樓市資本論獲悉，5月20日，港交所披露實地地產的上市招股書。
這家成立14年的地產企業，經營數據並不好看，雖然近三年收入複合增長率為46.6%，但是2019年淨利潤率卻僅為9.1%。業績下滑的同時，實地地產還有着高達225%的淨資產負債率，遠遠超出70-100%的行業安全線，以及20億元的現金和等價物對比35.85億元的一年內到期借款，財務壓力很大。
極具看點的是，在招股書中，實地地產創始人及董事長張量的網紅老婆龍茜首次公之於眾。不論是張量的愛妻還是李明遠、劉森鋒等高管們，都有着很高的社交媒體曝光度，併成為實地地產一道美麗的風景線，也讓張量的網紅情結，比實地地產的業績更讓人津津樂道。
在樓市資本論看來，張量為了上市，招募大量網紅高管，也是愛才若渴，為了業績下血本，倒是有心了。
【一】實地錢緊，網紅妻子曬440W鑽戒
實地地產始於廣州，成立於2006年，前身為恆量建設集團。是富力董事長張力之子張量，2003年從加拿大學成歸來後，自立門户所創辦的企業。
要講實地地產的故事，那還需要先從故事的男主角張量説起。
張量，生於1981年，與王思聰、潘瑞、王爍並稱為“新京城四少”。曾留學加拿大，2003年回國後創辦實地地產、黑洞投資、普及中國等數十家企業，並投資了多家公司。樓市資本論注意到，雖然投資眾多，但成果寥寥，特別是4億投的小藍單車血本無歸，已成了投資教科書裏的反面案例。
張量
在新京城四少中，張量相對低調。但樓市資本論發現，他和王思聰卻有一個共同嗜好——偏愛小網紅。比如，某知名線上婚戀網站代言人和長期擔任爆火求職節目《非你莫屬》的嘉賓網紅--楊蓉，就被張量找來當了黑洞投資的合夥人。
楊蓉
在工作上喜與網紅合作，在生活裏也離不開。張量的妻子龍茜也是一名實打實的網紅。
資料顯示，龍茜1993年出生於貴州，比張量小12歲，整整小了一輪兒，深受已至不惑之年張量的喜愛。據稱，龍茜初中後搬到深圳生活，曾就讀於美國哥倫比亞大學。兩人的婚禮是2017年5月初在澳大利亞悉尼舉辦的。
龍茜
現在，龍茜則是一名小網紅，還開了自己的咖啡店和女裝網店，只是網店的銷量很是尷尬，號稱全網獨家款的打版私服卻被網友吐槽質量不穩定，像是隻為一次性拍照設計的。
此外，龍茜也時常po出一些日常生活照：拖鞋1.5萬，飾品都在6位數往上，座駕是星空頂勞斯萊斯，與財務壓力不小的實地地產相反，過着妥妥的貴婦名媛生活。
特別是樓市資本論發現，龍茜偶爾提到老公張量，不僅和張量一起出去high，更是曬出冰糖塊大的鑽戒秀恩愛。據網友稱，這款鑽戒是HW品牌5.8克拉的鑽戒，價格500W 港幣（人民幣440W ）。即使是前段時間捲入阿里太子“小三門”的張大奕，乃至總裁夫人也沒有這樣的待遇呢！
不過雖然龍茜是一個小網紅，但其背景身份可比張大奕強不少。天眼查顯示，龍茜的父親龍向彬從事房地產開發領域，名下在貴州、深圳等地擁有多家公司。
2018年1月，龍向彬將自己在凱里嘉瑞禾置業公司的60%股權轉讓給了富力地產，此時正是網傳的張量龍茜結婚半年之後。這也被不少媒體解讀為商業聯姻。
樓市資本論認為，雖不及“網紅收割機”的王思聰高調，但張量的網紅情結可不差王思聰分毫，甚至有過之而無不及。畢竟王思聰只是私下愛與網紅交朋友，而張量的網紅明星們已經融入在工作、生活中的方方面面。除了生活中有嬌妻龍茜相伴，工作上有網紅楊蓉當合夥人，還有地產明星當公司高管。
【二】總裁霸道，明星高管壓力大
身處網紅流量時代，張量已將人生得意須盡歡，能歡一時莫歡一刻的理念演繹到極致。在實地地產的發展歷程中，地產明星高管的輪番上陣也頗受業內關注。畢竟張量可是有“要做地產界蘋果公司”的鴻鵠之志的。
為此，張量開始廣納地產明星人才。
先是前百度太子李明遠2017年1月入職擔任實地地產總裁。但卻在2018年8月便離任，隨後接任工作的馬立強是前金輝集團總裁。
2019年3月，張量又挖來原泰禾集團CFO李斌出任實地地產首席財務官，負責融資、資金、財務、税務等工作；還有前泰禾總裁助理李朝陽出任副總裁；前泰禾北京分公司副總經理燕百勇擔任助理總裁等。
特別典型的是，在2019年11月，張量挖來了原碧桂園副總裁劉森峯，擔任副董事長及總裁，全面負責地產業務發展和日常經營管理。劉森峯入職實地地產，這成為當時的業內熱門事件，畢竟劉森峯這個地產圈明星，曾創下了一天一億的銷售奇蹟。
2020年3月，曾在中海、寶能、榮盛擔任副總裁的劉軍也入職實地地產任副總裁，分管融資和資金中心。
......
只不過太頻繁的招兵買馬，也被不少媒體認為是實地地產留不住明星高管的體現。如李明遠，300天時間，雙方分道揚鑣；馬立強隨着劉森峯的加入，知名媒體已在預測其何時離開。
猶記得張量曾對李明遠表示，給你的權力就是你的，但是不要奪權。樓市資本論猜想，考慮到張量有要做行業第一的野心，其戒心重又對高管業績要求高，如此雙重壓力下，或是實地地產留不住明星高管的原因之一。
有道是雖然張量老闆愛才，但耐不住明星高管“惜命”啊！
【三】實地地產上市三大阻礙，淨負債率高達225%
實地地產什麼樣的現狀，讓張量如此“愛慕”明星高管，明星高管卻又與實地地產“緣淺分薄”呢？
樓市資本論認為，實地地產225%的淨負債率、大幅下降的淨利潤和現金流、以及銷售額二連降或是主要原因。
事實上，實地地產從2006年成立之初，僅在廣東中山有一個30萬平方米的地產開發項目。14年來，除曾在2015年豪擲17億元拿下廣州四宗宅地被業內關注過一陣外，實地地產的發展之路都如同圈裏的隱形人。
樓市資本論發現，實地地產的發展問題卻一點也不隱形，更成為其上市的三大阻礙。
阻礙一：225%淨負債率，短期償債風險高
近年來實地地產可謂淨負債率高企。招股書顯示，2017年淨負債率曾達到3809%，2019年降至225%，儘管降幅較大，仍遠遠超出行業70-100%的安全線。
與此同時，截止2020年一季度末，實地地產一年內到期的銀行貸款及其他借款總額已接近43億元，25億元的現金規模無法覆蓋短期債務，償債風險較高。
阻礙二：淨利潤和現金流大幅下降
負債走高的同時，實地地產的淨利潤和現金流兩大指標則在大降。
在盈利能力方面，2019年，實地地產歸屬於母公司股東的淨利潤7.3億元，同比下降11.6%，淨利潤率也從2018年的13.3%下降至2019年的9.1%，下降四個百分點。
在現金流方面，實地地產經營活動現金淨流量自2017年起大幅下降，從25.2億元，下降到2019年的2.2億元，降幅超23億元；現金及現金等價物則從45.8億元下降到20.4億元，降幅超25億元，都在增加企業運營風險。
阻礙三：銷售額二連降
招股書中，實地地產並未披露具體銷售額，僅僅講出排名，頗有心計，不少業內人解讀為“招股書不寫規模，實際上是規模並不大”。
從克而瑞數據來看，2019年實地地產的銷售額為89.4億元，同比下降44.6%，位列141位。樓市資本論注意到，從2015年閃亮登場後的實地地產，進入過短暫的發展快車道。數據顯示，2015年，實地地產銷售額僅14.6億元，2016年首破百億。2017年實地地產以218.8億元邁入兩百億陣營，再次實現大躍進，排名81。不過好景不長，2018年實地地產就開始滑坡，銷售額降至161.6億元，排名117，2019年再降至89.4億元。
據瞭解，張量曾在內部放言，實地地產未來要做到行業第一。目前的現實是銷售額百億徘徊、淨利潤率大降、債務風險高。樓市資本論認為，這些被資本市場看重的核心數據，實地地產一樣都沒達標。
樓市資本論想説，有網紅情結的霸道總裁張量，成功召集眾多地產明星高管，並在生活中有網紅嬌妻陪伴，這一次能否一挽銷售下滑、淨負債率超高、償債風險壓力大的實地地產於狂瀾，順利上市呢？讓我們靜候佳音。