黃其森，“豪宅教父”迷途

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泰禾集團資金鍊問題爆發已過去兩年，但事情的走向仍未見明朗，反而更加撲朔迷離。

在外界還未感知泰禾集團創始人黃其森不見了時，泰禾在3月16日晚間通過發佈公告的方式，自曝黃其森被有關部門帶走協查了。幾乎同時間進行的，還有泰禾媒體見面會。

在這個見面會上，泰禾高管透露公司已經啓動應急預案，但對於黃其森因何被帶走諱莫如深。泰禾內部人士回覆媒體時稱，“只是協助調查，過兩天就回來了。”

然而，自3月16日至今，兩天早已過去了，黃其森並沒有回來。隨後，又有兩名泰禾高管被留置，配合詢問。一時之間，三位高管陸續被叫走，讓這兩年一直在“自救”的泰禾，再度站上了風口浪尖。

黃其森是福建人，出生於1965年。大學學建築、研究生學金融的經歷，讓黃其森入行房地產有着先天的優勢。2002年，在創辦泰禾集團後的第六年，事業波瀾不驚的黃其森，做了一個冒險的決定——進軍北京豪宅市場。

（黃其森）

這一年，泰禾在北京打造的庭院建築，以高端精良的產品定位，從千篇一律的高樓中殺出重圍。一時之間，泰禾聲名鵲起。此後幾年，藉着高端產品的口碑，泰禾規模不斷擴大的同時，更於2010年借殼福建三農上市成功。

借力資本，泰禾一路高舉高打，銷售額從2013年的168億元，2014年230億元，2015年323億元，快速躍升到2016年的400多億元。泰禾銷售額突破千億時的2017年，黃其森有了“第二代豪宅教父”名號。

2017年，也是泰禾命運的分界處。房地產史上最長的一次調整，讓走高端項目路線的泰禾，陷入困境。於是，黃其森祭出了高週轉的大招。同年，泰禾不僅發起了46起併購案，更定下次年2000億元的銷售目標。然而，豪宅開發週期長的泰禾，無法走通高週轉這條路。

2018年，房住不炒政策加碼，融資環境趨緊，泰禾集團資金鍊緊張了。儘管在此後的2019年，黃其森通過出讓項目股權的方式，回籠了不少資金，但泰禾前期埋下的“坑”太大了。截至2019年年末，泰禾集團的負債合計為1911.37億元，淨負債率為243.76%。

屋漏偏逢連夜雨。疫情來襲下，2020年7月，泰禾在公募債市場首隻債券的違約，關閉了其在資本市場再融資的大門。頃刻之間，泰禾親手推倒的多米諾骨牌上，站着許多利益相關方：債權方、施工方、供應商、業主、本公司員工等等。

從供應商的未付款項官司，到資管公司的百億信託官司，他們將泰禾集團告上法庭。所有人訴求大同小異：希望泰禾能夠還他們錢。

前員工宋楓見證了泰禾從成長到凋零的全過程。

（泰禾凱賓斯基酒店）

談及老東家債務違約後的狀況，宋楓不斷向市界感嘆，“泰禾太難了，壓力太大了。”這一年，泰禾貨幣資金約29.29億元，同比減少77.80%。依照“三道紅線”融資新規，2020年泰禾年度指標三項均超閾值。

泰禾也展開了一系列自救，比如繼續出售資產、復工復產回籠資金、引入戰投等。其中，引入戰投萬科，被泰禾寄予了厚望。然而，自2020年7月至今，與萬科的合作這一事仍未明朗。

萬科從始至終的意思是，泰禾只有達成全面的債務重組方案的情況，萬科才考慮正式入股。但兩年了，泰禾的債務重組，遲遲沒能往前推進。沒有實質進展的，還有泰禾的一些停工樓盤。

張青是江蘇泰禾句容金尊府的業主，他買的房子從當年的18000元，降到現在的8000元每平米。即便如此，張青告訴市界，不考慮降價，唯一的訴求就是“拿到房子，有的住就行。”

但讓他憤怒的是，泰禾一直説項目復工了，但泰禾句容金尊府卻並沒有，“從2019年三月開盤至今都三年了，二期還是沒有進度。説復工了，但只是糊弄兩天，拍個照片，然後人就走了。”

太原泰禾金尊府也面對同樣的處境，“去年施工了，一共沒兩個月，就説查環保、上凍了，然後到十月份，北方就不能幹活兒，就不了了之。”業主丁嫣無奈地告訴市界。

泰禾也有一些利好消息。在2022年的前兩月裏，泰禾先後與幾個大的債權人，如華融資產、東方資產、興業銀行、民生銀行、長城資產簽訂了協議，有的把債務展期延長，有的就債務重組問題，簽訂了備忘錄。

2月初，泰禾又傳來捷報，2021年全年淨賺了1億多元。3月中旬，備受外界關注的泰禾北京院子，要正式復工了。

（北京院子）

爭議和利好消息齊飛中，泰禾卻再迎來一個浪頭。

3月16日，泰禾方面向外界透露，董事長黃其森因協助調查被有關部門帶走了。兩天後，財新又從泰禾方面證實，執行副總裁黃曦、副總裁林文華被留置。

黃曦現任泰禾執行副總裁，分管資金部，曾在中國建設銀行工作過。

“黃曦人很謙遜，資金領域人脈很深，很多企業搶着要。”宋楓告訴市界，泰禾危機爆發後，黃曦一度也想走，但黃董（黃其森）挽留了。

另一副總裁林文華此前也有建設銀行工作背景，同樣分管資金運作。林文華曾任建行福建省分行福州城北支行行長。黃其森早年為建行福建分行員工。

北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴市界，一般被帶走協助調查，往往是因為涉及到一些刑事案件，但是也並非被帶走就是本人違法犯罪，也可能是涉及到相關的人或事。留置則是配合詢問階段。

業內普遍認為，三位高管被叫走，與1月13日福建證監局對泰禾集團及黃其森出具的警示函有關。其中，第二個問題提到“未及時披露並表企業減資事項及進展”。這有違規轉移上市公司鉅額資金之嫌。

黃其森不得不正視的問題還有：2020年，泰禾債務違約前後，將多達63億元預付款，打給第一大供應商中城建設。泰禾修的各種院子，比如泰禾長興島上海大城小院等，是中城建投做的總包。

（上海院子）

泰禾曾解釋稱：“公司支付預付款項是為了推進項目建設進度。”不過，清流工作室根據中城建設的工程備案信息統計，該公司備案項目總計84個，其中建設單位穿透後，確認為泰禾集團控股或參股的項目有73個。

在得知老東家三名高管被帶走時，宋楠唏噓不已，“債權方談妥了，是一個很大的成果了。按照原本計劃，感覺是可以扭轉局面了。”然而此時，黃其森卻被帶走協查了。

作為泰禾靈魂人物，黃其森從被帶走到今天，已經遠超過48小時，這個事件所帶來的影響並不會小。“會動搖債權方、公司管理層、員工、業主的信心。”宋楠告訴市界。截至2021年11月末，泰禾已到期、未歸還借款金額達495.63億元。2021年三季度末，泰禾現金及現金等價物餘額僅為7.06億元。

被帶走之前，黃其森曾規劃2022年要打個漂亮翻身仗。但如今，隨着“黃其森何時歸”的問號下，泰禾該何去何從？有網友評論稱，“是泰禾向左，黃其森向右了嗎？”

從目前來看，泰禾啓動了應急預案，聯席總裁葛勇、王景崗正常主持公司各項生產經營工作，擅長成本採招的原陽光城高管闞乃桂，也已經加盟泰禾出任執行副總裁。這個新團隊，充滿了想象。

不過，IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴市界：“未來，泰禾可能還是要從債務重組角度，甚至是企業重整角度，來盤活資產和化解流動性問題。需要各方彌合利益訴求差距，在重組方的訴求、泰禾的要價、泰禾債務平衡之間，暫時達成一致。”

市界還發現，近些年來，泰禾控股股東所持股份，一直處於“質押—解除質押—再質押”的不良循環中。這並不利於泰禾的長期發展。

根據股權質押信息來看，截至2020年年末，泰禾已達到平倉線的質押股票數量為3.749億股，總市值約23.39億元，且該公司已經觸及平倉線股權質押的主力軍是公司的控股股東。

人過留名，雁過留聲。黃其森和泰禾也曾有好的名聲。多位業內人士告訴市界，總體來説，黃其森是個有情懷的人。曾經的泰禾，品牌和產品都不錯。

（2016年，張涵予、景甜參加泰禾•金尊府二期發佈盛典）

在房地產行業，因豪宅產品聞名的房企，其實屈指可數。有資格被稱為豪宅教父的，更是鳳毛麟角。除了星河灣的黃文仔、綠城宋衞平、世茂許榮茂外，就是泰禾黃其森了。

在泰禾成立後的前十年，黃其森專注於三個關鍵詞：情懷、耐心和偏執。這從繼中國院子之後，黃其森精雕細琢10年後，才向北京推出第二個項目北京院子中可看出，也從泰禾麗春湖院子逆勢熱銷中可看出。

2016-2017年，經歷多次調整後，北京樓市降至冰點。然而，麗春湖院子卻獲得了中國別墅市場、北京別墅市場和北京商品房市場的三冠王。其中原因在於，麗春湖院子繼承了泰禾產品力基因，在創造了同類產品舒適度之時，還把舒適度延展到露台、下沉庭院。

不僅如此，黃其森還在麗春湖院子植入了醫療、保險、院線、商業等“泰禾+”配套體系。泰禾“院子系”大獲成功後，其他開發商也在反思中，推出自己的產品系。

與星河灣黃文仔、綠城宋衞平如今風光不再一樣，泰禾和黃其森積攢下的良好口碑，似乎也隨着債務違約煙消雲散了。他們為何至此？有一年，在接受媒體時，替星河灣和綠城可惜的黃其森説，“星河灣不該去太原和鄂爾多斯；綠城不該去三四線，賣幾千塊錢，成本不夠。”

泰禾債務違約後，黃其森也曾反思過，他覺得自己在管理上就是“小學生”。比如，以前的管理太鬆、太粗放；高薪養廉的初衷如果沒能實現，用人標準就一定要和過去不一樣。

身為泰禾老員工，宋楠贊同“管理和權力監督沒有匹配上”這一説法，但他同時還認為，“當年的戰投太差了。泰禾在最好的時候，拿了一些有問題的項目，拿之初沒有做系統性分析。這些項目佔用大量資金成本，註定怎麼幹都難盈利。”

比如深圳的豪宅地塊尖崗山因為限價問題，至今也未能入市；南京的多個地塊，就因為規劃問題而陷入停滯。不過，黃其森在很長一段時間，仍堅定地認為泰禾的地買對了。據説，他常掛在嘴邊的一句話是，泰禾負債只有1000億元，貨值6000億元，賣幾個項目就能平衡。

在外界看來，黃其森的偏執，還體現在其崗位設置上。儘管泰禾的總裁、副總裁等高管在巔峯時，人數達到10位以上，但對這些高管崗位，“一個崗位會設置AB角”。

宋楠向市界解釋道，“為了保住企業，黃董也曾想過下放管理權”，但後來，他認為自己和在職的管理層能夠解決，就自己幹了。“黃董喜歡親力親為。”宋楠説。

在泰禾的業主看來，泰禾的口碑在他們心中的坍塌，除交不了房外，很大原因還在於他們危機公關的處理方式。自從債務違約後，無論是復工復產，還是引入戰投，或是扭虧為盈，泰禾都表現得頗為高調，“其實很多項目都沒有復工、泰禾説的跟做的不一樣。”一名泰禾業主向市界抱怨道。

在資深品牌傳播與危機公關專家Stella看來，危機發生後，泰禾是需要高度釋放一切利好消息，給予市場信心。但顯然，“泰禾有點過於急功近利，在社交媒體如此發達的時代，謊言很容易被戳穿。一旦泡泡被戳破，反而會起到負面的效果。”

實際上，在泰禾的多米諾骨牌效應中，一些金融機構也並非全然無辜。張青向市界出示了一張《銀行保險違法行為舉報調查意向書》，其中提到江蘇銀行句容支行，在樓主體結構未封頂、未以房產管理部分備案的抵押合同為依據等情況下，向他違規發放了住房按揭貸款。這種情況在泰禾的樓盤中可能並非孤案。

自1996年創立以來，泰禾集團和黃其森已然經歷過多次大起大落，還一度成為豪宅產品的標杆房企之一。但當房地產市場的大潮退去，曾經兇猛擴張的泰禾一下子被擱在了沙灘上。

現在，對於泰禾的業主們來説，他們其實並不關心黃其森，什麼時候因為什麼被帶走，何時才能拿到傾其所有買下的房子，是他們現在唯一的訴求。

（文中宋楠、張青、丁嫣、Stella為化名。）