本文來自微信公眾號：挖數 （ID：washu66），作者：挖數，頭圖來源：視覺中國
最近看了一遍各奶茶品牌的歷史，蜜雪冰城1997年在河南鄭州開出第一家店，2007年開啓加盟事業。
喜茶2012年在廣東江門開出第一家店，次年進入東莞、中山，2014年進入佛山，2015年惠州，直到2015年才進入一線城市廣州和深圳。
益禾堂，起源於2006年湖北武漢產業園內一家飲品店。
為何這些知名奶茶連鎖品牌的發源地都不是一線城市，而是在開啓加盟事業後才進入一線城市？原因一個是大城市租金貴，不適合小本經營，二是大城市太卷，連鎖品牌太多，自創品牌沒有生存空間。
我家附近就是一個例子，雖然僅是廣州遠郊，但一條街就是七八間連鎖奶茶店，全國所有奶茶品牌都能尋見，結局就是大部分店在一年內倒閉。
一間奶茶店月租1萬2千
出發去鎮上
剛好我家靠近佛山市大瀝鎮，電瓶車就能到，我決定去考察一番。
大瀝鎮有96平方公里，我去的是其中一個社區：黃岐社區，不大的區域有1個五金市場、1個傢俱城、1個裝飾材料城、1個茶葉城，這裏的人口以生意人及他們的後代為主。
這裏有2個大商超——金鉑廣場和嘉洲廣場，看來人流量和消費能力都不差。
去年有一次跟湯粉店老闆聊天，問老闆生意如何，老闆説還行，我問疫情還能行啊？他説多虧了旁邊的醫院，客流比較穩定。由此我學到在醫院旁邊是開店的好地方，同理學校也是，學生也是一個穩定的消費羣體。
這次走訪，我把目光放在學校上。
黃岐第二小學
黃岐第二小學有1200名學生，學校正門對着一片居民樓，居民樓走出來是大馬路，往左往右走都有商鋪。
左邊的商鋪是：便利店、蛋糕店、家電維修、房產中介、風行牛奶、體育用品店（倒閉）、女裝店、化妝品店（倒閉）、房產中介、快餐店、麻將機店、裝修店、茶餐廳、羊肉粉店（倒閉）、涼茶店、電腦維修、二手家電、茶行、麻將機店、推拿店（倒閉）、便利店。（從學校往外數）
右邊商鋪是：汽車培訓、腸粉店、乾洗店、文具店1、山羊奶、地產中介、地產中介、文具店2、羊肉囊店、防蟲店（倒閉）、涼茶店、腸粉店、煙酒店、電腦維修、奶茶小吃、去斑店（倒閉）、灰指甲店（倒閉）、五金店、學車店、燕塘牛奶、手抓餅店、烤冷麪店。（從學校往外數）
離校門幾米處有一便利店，猜測生意會非常好。
蹲點學生放學
中午11點50分，學生陸陸續續放學。
跟我想象的學生一窩蜂走向兩邊店鋪購物不同，出校門的學生有一半被家長及託管班老師直接帶走，根本不給機會購物。
剩下的一半我以為大部分往右邊走，畢竟鎮中心在右邊，誰知全部往左，原因是學生大都住馬路對面的小區，左邊有天橋。
學生都往左邊走，然後上天橋
學生放學時間很短，大概從11點50分到12點15分共25分鐘，你猜這黃金的25分鐘哪間店鋪最受益？
一開始我以為是學校門口的便利店，捱得近，且兩邊店鋪基本沒其他便利店，可惜我錯了，中午放學那間店基本沒人去。
仔細觀察，很多學生手裏拿着個保温杯，可能是學校要求的，加上學生住對面小區，馬上可以吃午飯，因此沒人去便利店買飲料零食。另外一個觀察是校門口擠了太多學生，便利店顯得十分擁堵，也會影響購物慾，學生更願意走多幾米到人少開闊處購物。
便利店旁邊的蛋糕店生意也不多，大概就成了2單，一個學生買了杯奶茶喝，還有一個買了塊蛋糕。
右邊第一間店——腸粉店也沒生意，就成了1單，這3間店都沒有充分享受到這波放學客流。
有一間享受到了，就是右邊第一間文具店，小學生都結伴過去買東西。
觀察了下，25分鐘時間，文具店大概成交了20單，客單價10元左右，老闆是一對60歲左右夫婦。學生沒有手機，都用現金付款，老闆就攥着一堆零錢站在旁邊。
右側第二間文具店也有客流，但都是第一間沒看上而漏過去的學生。
第二間文具店
學生着迷的是什麼呢？放學客流結束後，我過去拍了張照。
我讓老闆把這張桌上最好賣的東西都給我來一樣，埋單61元，分別是：
冰墩墩吊墜，5元。
水晶種植，澆水就可以結晶，6元。
奶油咕卡包，其實就是吊墜diy，12元。
文具盲盒，9元，大的裏邊有筆有尺子。
小型空氣加濕器，12元。
還有這個裝滿閃閃塑料水晶的，12元。
看了生產商，大都來自義烏，另外文具店客流2/3是女生，因此賣得好的多是閃閃的小玩意。
除了這幾家，其他店鋪都沒什麼成交，給店鋪成交數排個序（1為最多成交，5為最差）：
學生都往左邊走，但還惦記着去右邊文具店買東西，這些小玩意吸引力太大了。
下午放學蹲點
搞不清楚學生幾點放學，我3點半就在那等，一直等到5點10分左右，下午放學客流的需求跟中午不太一樣。
仔細觀察，出來的學生有不少嘴裏含了一根雪糕，都是從學生門口便利店買的。
蛋糕店生意也比中午好，一些學生過去買炸物吃，原因是下午5點離吃晚飯還有一段時間，學生肚子餓。文具店生意沒有中午好，但老闆也成交了十幾單。
腸粉店關門沒做生意，下午放學客流持續時間從5點10分到5點30分共20分鐘，下午訂單數排序。
便利店終於崛起了，託雪糕的福。
文具店老闆能掙到錢嗎？
文具店老闆挺閒，一天也就中午和下午放學時間需要忙，加起來大概1小時，我看她都是臨近學生放學才把桌子擺出來，其它時間沒客流。這也是這條街的生態，來往車輛多，但除學生外無行人。
中午訂單數20，下午也差不多20，其他時間比如學生上學、晚上等，勉強算10單，共50單，客單價10元，一天營業額 500元，一個月算26天有這個訂單數（週末客流少），則一個月是13000元。
文具店毛利率從知乎這個問題得知在30%左右。
https://www.zhihu.com/question/54505544
算出一個月毛利潤是3900元，人工不用扣除，老闆自己看店，水電物業管理費算200元/月，店租我參考隔壁一間在放租的體育用品店，月租3400元，轉讓費7萬，押二付一，考慮到文具店開店時間較長，算2800元好了。
則一個月利潤是3900元-200元-2800元=900元
是不是很驚訝，這個收入如果沒有退休金的話，覆蓋老兩口日常生活都難。
這條街的店租都很低，我還找中介問了下面照片中“君康一舒通體驗店”的店租。
2個月前剛籤的合同，月租2500元，上下兩層加一起大概60平米，這間店在左邊天橋位置再過去一點，還有另一間月租2000元，上下兩層共80平米。
這個店租已經是我家附近店租的1/5了，但店主還是掙不到錢，原因一是這邊除了學生，沒有其他客流，二小學生沒有手機只能用紙幣支付，上下學父母又管的緊，消費能力不高，三商業意識不夠，離學校最近的便利店應該開闢一半店面賣文具，這樣才能充分利用中午的放學客流。
由此看在小學附近開店並不是一個好選擇，下次我去中學附近瞧瞧。
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