房地產的發展有兩個前提，一個是城市化，一個是市場化。就歷史而言，中國的房地產曾經有過三次發展高潮：當下房地產熱算一次，民國時代因為工業化進程也出現了一次，而最早的房地產熱潮可能要推到七八百年前的宋朝。
最早的城市化
宋朝常常被認為是中華文明的巔峯時期。許多世界主流學者甚至斷定，宋代是中國近代化的開端。中國最早的城市化就發生在宋代，最典型的特徵是大量的技術發明得到應用，工商業出現突飛猛進，城市經濟日益發達，大量人口脱離農業，進入各種商業市鎮。從數量來説，城市越來越多，城市人口出現大的增長。
宋代之前，以漢唐為盛，漢唐人口最高峯時曾達到5000萬到6000萬左右。軍人出身的趙匡胤極其厭惡戰爭，進入宋代之後，人民休養生息，長期的和平環境，使人口出現快速增長。宋仁宗時代的全國總户數為1200萬，到宋徽宗時，就已經超過2000萬户;按每户5口人計算，宋代人口已經達到1億以上，遠遠超越漢唐。汴京人口百萬，“比漢唐京邑，民庶十倍”，每年消耗的糧食達600萬石。根據記載，北宋的汴京和南宋的臨安都是人口逾百萬的國際大都會，此外還有6個像泉州這樣的大城市，人口在20萬以上。至於10萬人左右的中等城市則更多。值得一提的是，在宋代人口統計中，官方將城市中的非農業人口單獨列為坊郭户，正式確認了城鄉差別。
宋代的城市化進程是極其明顯的。在宋之前，中國只有“城”而沒有“市”，所謂的城市其實都是軍事和政治駐地。宋代城市的標誌不再是城牆，而是街市。商業繁榮導致了城市管制的瓦解，城市之中，商家雲集，廣告滿街，酒樓茶館，勾欄瓦社隨處可見。宵禁的傳統也逐漸消失，北宋的汴梁“夜市直至三更盡，才五更又復開張，耍鬧去處，通宵不絕”;南宋的杭城“大街買賣晝夜不絕，夜交三四鼓，遊人始稀，五更鐘鳴，賣早市者又開店矣”。
宋代的城市化不僅體現在大城市的興起，更主要的是大量小城鎮的湧現。人煙密集的村鎮逐漸形成商業化的市鎮——“草市”，聚居於市鎮的大量人口已經逐步脱離農業生產，以商業和手工業為主。這樣的市鎮是如此之多，以至於汴梁城外有十二處市鎮環繞，形成衞星城;臨安城周邊數十里之內，人煙生聚，遍佈市井坊陌，就是走上幾日也走不出來。這些遠郊市鎮的繁榮程度絲毫不遜色於外地的一般州郡，可見都城何等繁勝。這無疑體現了大城市的輻射效應，這是現代城市化最常見的現象。
按照歷史學家趙岡的計算，臨安城在發展高峯期人口高達250萬，的郊區面積遠超過城區的面積，居民人數也高於城區。《都城紀勝》説，臨安“户口蕃息近百萬餘家，城之南西北三處各數十里，人煙生聚，市井坊陌，數日經行不盡”。稍晚一段時間的意大利人鮑丁南如此描述杭州：
世界上再也沒有比這座城市更宏大的了，它方圓達100英里，到處見縫插針般地住滿了人，一所宅院裏往往住着十或十二家，而市郊的人口比市內還多。該城共有十二座城門，而在距每座城門8英里之外的地方，還有許多比威尼斯更大的城鎮，故一個人若在任何一處郊區走上6或8天，仍會覺得自己彷彿只是走過了很小的一段路。
漆俠在《宋代經濟史》中指出：“這種現象不但出現在名城大邑中，在各地州縣也有類似的表現，只不過是草市規模有所不同罷了。城市格局和城郭限制的打破，深刻地揭示了宋代都市商業的發展。”市鎮現象其實就是今天所説的“小城鎮”，這是中國城市化進程中的最值得關注的特點。據研究者統計，兩宋時期見於史載的市鎮多達3600個以上，其中相當一部分市鎮，不論是人口數量，還是經濟水平，都超過了一般州縣。很多州縣都是政府建設和管理的，而市鎮完全是因為商業活動而由民間自然形成的，四方輻輳，並至而會，後者更加繁榮和有活力。宋孝宗時發生的鄂州大火中，南草市被燒燬的人家達萬户，可見其市鎮之大。
趙岡先生的《中國城市發展史論集》中列出了一箇中國城市化發展歷史統計表。從中可以看出，中國從戰國時代起就已經進入一個相當高的城市化狀態，並且在其之後的1500年裏不斷提高，北宋城市化率為20%，到南宋時期達到了中國歷史時期的城市化最高水平22.0%，這大約相當於1980年的中國城市化水平。從南宋以後，中國城市化進程陷於停滯，城市化率迅速下降，到19世紀中葉達到最低點6%左右;在19世紀中葉之後，隨着通商口岸的開通和近代工業的興起，城市化進程開始復甦，城市化率也逐漸恢復，直到1949年的10.6%乃至目前的51%。
戰國(公元前300年)：15.9%
西漢(公元2年)：17.5%
唐(公元745年)：20.8%
南宋(公元1200年)：22.0%
清(公元1820年)：6.9%
清(公元1893年)：7.7%
現代(公元1949年)：10.6%
城市的土地
近代化的一個特點就是經濟模式的改變，城市經濟超過鄉村經濟，商業比重超過農業比重。北宋神宗元豐八年(1085年)，汴梁城的商業利税達到55萬緡;南宋中期，臨安一年的商業税收高達120萬緡。日本學者波義信通過對臨安城市規劃的研究發現，城市中心為資本和商業集中地，皇宮反倒偏居一隅，這與現代城市的空間結構非常類似，無疑是宋代城市革命的結果。
“陶盡門前土，屋上無片瓦;十指不沾泥，鱗鱗居大廈。”這是梅堯臣的詩《陶者》。這首詩一方面説明宋朝的手工業已經非常發達，另一方面也説明當時貧富懸殊也很嚴重。毫無疑問，這正是城市化的結果。作為城市建設的主要基礎，建築業的專業化不僅是經濟上的，也是技術上的。除過預浩的《木經》，李誡修訂了很多前人的建築著作，編撰了一本鉅細無遺的《營造法式》。崇寧二年(公元1103年)，宋徽宗將《營造法式》頒發施行，並以此作為全國建造樓房的標準和建築施工手冊。同時，宋代的土木技術已經可以實現多層建築。“臨安城郭廣闊，户口繁夥，民居屋宇高森，接棟連檐，寸尺無空。”按照鮑丁南的説法，杭州甚至出現了10層建築。
宋代的城市與工業技術支撐的現代城市仍然有着天壤之別。首先大多數建築都屬低層土木結構;其次，房屋主要都是自建，與其説是房地產，不如説是地產。換句話説，古代的城市其實就是大型的鄉村。林語堂曾説：“中國人對於家宅的概念是指一所住宅，那裏有一口井，一片飼育家禽的場地，和幾株柿棗之屬的樹，要可以相當寬舒的互相配列着，因為要使地位寬舒，在中國古時，以及現代的農村裏頭，房屋的本身在全部家宅庭園的配置裏，退處於比較將要的地位。”《清明上河圖》中有這樣一個場景：在城門樓外沿河柳蔭下，有五六頭正在覓食的豬。市民家裏還要養豬，這對現代城市人來説是不可思議的。
經濟學家馮鋭對中國城市文化的特點有過這樣的論斷：
廣義上説來，每個中國人都是農民，因為即便象廣州這樣擁有九十萬人口的繁忙都市，都處處養着雞。而擁有七十七萬七千人口的南京，當時的首都，它所擁有的農田面積也要超出商用和住宅面積。除作物和牲畜之外，漁塘和肥堆在城中也是隨處可見。每個中國人在他的日常生活中都有幹些農活，事實上，每個中國家庭，無論貧富，都在生產着一些農產品。農耕似乎是中華民族的本能。
正因為城市建設的這種特點，中國曆代政府都對土地市場有嚴格的管制。唐玄宗時期明文規定：“應給園宅地者，良口三口以下給一畝，每三口加一畝，賤口五口給一畝，每五口加一畝……諸買地者不得過本制。”即每户宅基地不得超過一畝。四合院是宋代城市的主要建築形式，但對建築形制有嚴格的限制。《宋史·輿服志》記載，“庶人舍屋許五架，門一間兩廈而已。”
雖然説“普天之下，莫非王土”，但事實上，中國曆來都承認土地的私有產權。即使皇帝，理論上也不應當任意侵佔他人的土地和住宅。宋太宗幾次想擴建宮城，但想到浩大的拆遷工程，又都放棄了：“內城偏隘，誠合開展，拆動居人，朕又不忍。”在北宋時期，曾有過幾次大的城市擴建工程，如：雍熙二年(985年)，宋太宗改建楚王府;景德四年(1007年)，宋真宗建造凱旋亭;景佑二年(1035年)，宋仁宗為百官新建住房;元豐五年(1082年)，宋神宗為列祖營造神殿;元豐六年(1083年)，楊景擴建內城;崇寧五年(1106年)，蔡京擴建外城。這些擴建都需要佔用周邊的土地，大量的民居被拆遷，宋朝政府為此特別制定了拆遷補償方法。如元豐六年(1083年)的開封外城擴建工程，按照規劃，新修城牆佔用120户居民的住宅，開封府呈報的報告中記錄，總共支付補償款20600緡，平均每户可拿到171緡。
用171緡補償款作為房屋建造費用或許還可以，如果用來買地就遠遠不夠了。當時開封的地價非常昂貴。王禹偁在《李氏園亭記》中，有“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價”的感慨。買房就是買地，高昂的地價使很多人買不起房。南宋一直將杭州作為臨時“行在”(臨安)，所以一直沒有修建正式的皇宮，“兩座主要的建築物，高只有60英尺，寬則不超過80英尺。總起來説，它們並不比一所大的縣衙富麗和奢侈多少。”(謝和耐《蒙古入侵前夜的中國日常生活》)
城市的房子
雖然宋朝的官員薪俸較高，但大多數官員都租住在政府提供的公屋中。“自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”甚至連宰相也不例外，《朱子語類》中説：“百官都無屋住，雖宰執亦是賃屋。”甚為宰相的寇準曾感嘆説：“歷富貴四十年，無田園邸舍，入謹則住僧舍或僦居。”他也因此被稱為“無地起樓台”的宰相。
蘇東坡的兒子結婚，沒有新房，只好借朋友的房子辦喜事。他的弟弟蘇轍在官場上比他要成功得多，竟然也沒有買汴梁的房子，直到七十歲時才許昌置買了一份房產。蘇轍為此感慨萬千，“我生髮半白，四海無尺椽”。
蘇軾一生宦海起伏，四處漂泊，不置房產倒也罷了，歐陽修長期在京城生活，竟然沒有買房子。他為此頗為苦惱，“嗟我來京師，庇身無弊廬。閒坊僦古屋，卑陋雜里閭。鄰注湧溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉户恐為瀦。牆壁豁四達，幸家無貯儲。”他還寫過一首《買宅》詩：“我老未有宅，諸子以為言。東家欲遷去，餘積尚可捐。”歐陽修在他42歲時終於在潁州置了一套房產，後來還把空房子租出去，當起了房東。一生淡泊的江休覆在《江鄰幾雜誌》一詩中，這樣寫租客的感受：“望月初請料錢，覺日月長;到月終供房錢，覺日月短。”
作為官商雲集的京城，汴梁的住宅無疑是特別緊張的。早在北宋初年，大學士陶轂就談起這種“蝸居”境況，“四鄰局塞，半空架板，疊垛箱籠，分寢兒女”。到了北宋末期，城市人口增長了將近一倍，住房和土地的短缺狀況更加嚴重。御史中丞翁彥國指出：“京師户口日滋，棟宇密接，略無容隙。縱得價錢，何處買地?”
宋代的城市化和商業化徹底破除了中國傳統的重農輕商習俗，城市空間的緊俏自然創造了房地產商機，很多官紳和富豪都偏向於投資地產，通過商鋪收取租金。蔡襄曾説：“昔年從商者，莫不避人為之，今諸王邸多置產市井，日取其資。”鹹平七年(1004年)，宋真宗下發聖旨，“禁內外臣市官田宅”;天聖七年，宋仁宗“詔現任近臣除所居外，無得於京師置屋”。皇帝親自過問住房問題，可見其影響之大。這兩份聖旨對京城官員置業做出規範，一是不能禁止買賣公屋，二是不得購買兩套以上住房。
北宋滅亡後，大量城市難民攜家南渡，江南一帶的住房需求極其旺盛，帶動“富家巨室，竟造房廊”，甚至連“軍前諸司，駢置鋪席”。可見當時房地產市場的火熱。
宋朝雖然在商業化方面走得很遠，但並沒有放鬆政治的救濟功能。針對大量流離失所的底層民眾，朝廷建設了大量的安置場所和福利設施，幾乎是傾國之力。這些福田院、安濟坊、漏澤園、施藥局和居養院遍及全國各地。(福田院用來收容乞丐，安濟坊用來收容孤兒，漏澤園用來埋葬無力買墓地買棺材的窮苦逝者，施藥局用來給看不起病的窮人提供免費醫療，而居養院則主要用來養老。)對於一些户絕屋，政府將其收歸國有，用作居養院。
宋朝政府建設了大量公租房(類似廉租房)，專設樓店務管理，並將房屋租金分為三個等級，如遇雨雪、慶典等特殊情況，房租可減免和緩交。“官司出榜除放房地錢，大者三日至七日，中者五至十日，小者七日至半月，如房舍未經減者，遇大禮明堂赦文條劃，謂一貫為減除三百，止令公私收七百。”
宋朝非常重視商業税，房地產交易中的契税被列為主要税種。開寶二年(969年)，宋太祖趙匡胤“令民典賣田宅輸錢印契，租契限二月”。就是説，房屋買賣必須在交易後兩個月內，到政府部門辦理合同，繳納契税。早期的房屋交易税只有2%，慶曆(1041~1048年)年間漲到4%。進入南宋後，“人户典買田宅，每百收勘合錢十文”，契税高達10%。
中國一般將官方認可並加蓋紅色官印的合同叫做“紅契”，未經“見官”的私下交易合同稱為“白契”。紅契一般為官方統一印製的格式合同，比白契多了一筆不菲的契税。為了省錢，民間多選擇白契。這與如今的小產權房類似。白契雖然可以省下契税，但它最大的麻煩是，一旦買賣雙方發生糾紛，就很難得到政府的支持。紹興十三年(1143年)，南宋政府下令，“民間典買田產，齎執白契因事到官，不問出限，並不收使，據數投納入官”。