揭秘！同樣是89平米三面寬户型，到底有啥不一樣？
前幾天亦莊路東區的限競房招商·臻瓏府的售樓處開放了，與此同時，產品信息也全部出來了。比較有意思的是，這個項目户型非常多，光是89㎡三居就有7種户型，不過項目重點介紹的是其三面寬朝南的E户型，長這樣：
無獨有偶，新近入市的和悦春風，89㎡主力户型也是三面寬朝南，面寬9.6米，還是兩個衞生間。
這讓幫主想到了前段時間去五里坨踩盤，翡翠山曉二期地塊近期也要入市了，負責人專門強調了一句，二期地塊户型也有之前89㎡三面寬的，南向9.7米、雙衞生間、全明格局。
限競房户型進化到現在，你會發現，90平米麪積段內，“三面寬”正在取代“兩面寬”成為市面上的主流户型，如果哪個項目沒有一個三面寬朝南的產品，都不好意思説自己户型做的好。
這種進化，是市場以及買房人調教的結果。從各個項目的銷售反饋來看，三面寬朝南的户型確實比兩面寬更受歡迎。
但是，買房人同樣需要了解的是，並不是每個項目都會拼命，即便都是三面寬朝南，得房率、面寬、多變空間等，每個維度都有不同可抓取之處。換句話説，“三面寬”户型也是有優劣級的。
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想要區分三面寬朝南户型，其實可以分成兩個層次，第一個就是基礎的數據和知識。
首先，就是面寬以及進深。面寬自然是越大越好，一則採光面更大，二來舒適度也更高一些。大致看了下目前市面上在售的90平米三面寬户型，南向面寬的尺度範圍是9.1-9.7米之間，兩者差了60公分，差距不小。大部分項目都集中在9.4米，這是主流的面寬尺寸。對面寬要求較為嚴格的朋友，可以按照≥9.4米這個標準去挑。
此外，進深開間比也很重要，進深短的户型，不僅通風效果好，採光也更加充分，中間過道的地方不易出現採光死角，由此整個室內會顯得明亮、開闊。一般而言進深與開間之比一般不大於1:1.5較好。
其次，是通透性。影響户型通透性的因素很多，但主要因素有兩個，一個是樓體的建築結構，一般而言板樓肯定是比塔樓的通風效果好很多，而一梯兩户的板式住宅通風條件又要好於一梯三户或者兩梯四户，因為後兩者的中間户通風肯定差一些。
此外，有些開發商為照顧户型通風性，會採取補救性措施，比如通過電梯分列設置，實現中間南向户型通透，但代價是設置連廊，行人通過連廊，必然對居住私密性造成影響，這一點值得注意。
另一個因素是看各個房間的朝向。南北通透通風效果自然是最佳的，其次是相鄰兩面，最差是全一面通風。
目前來看，通風性最好的基本都是餐客廳一體化户型，這種佈局可以使得客廳部分做到真正的南北通透，兩邊是卧室以及衞生間。不過也有部分户型客廳並未做到南北通透，通風性稍差一些。
最後，還需要看佈局和動線。佈局其實説的是各個房間或者功能區域之間的關係。
佈局裏面最佳的就是動靜分離，動靜分離一個最簡單的判斷標準是看卧室的門，越少的門衝着客廳越好，在限競房三面寬朝南的户型裏，一般次卧很難做到與客廳分離，主卧以及北向書房稍好一些。
對於動線，最重要的就是動線之間不要穿插，一般動線分為三種，一個是家務時候的動線，主要區域是廚房。還有就是家人的動線，這條動線主要是客廳和卧室部分，最後是訪客的動線。
02
前面我們提到的面寬、通透、佈局、動線、採光和朝向是比較基礎的，對於户型的一些知識，這個大部分人都知道。還有一些是升級版，在設計比較用心的户型裏才會出現。
一個就是功能的極致性。何為極致化？舉個例子：現在市場上限競房90㎡的户型基本都可以做到三居，但有些項目僅設有一個衞生間，有些項目則做了“雙衞”的配置，這細微的差別就讓功能性有了高下之分。
首個入市的限競房瀛海府就是三面寬裏做了一個衞生間，而後面再出來的中海雲熙、翡翠山曉、寰宇時代、和悦春風等等都是兩個衞生間。從空間的功能性和日常生活的實用性來講，2個衞生間無疑更好。畢竟，未來這個三居室可能是3-5口人居住，多一個衞生間就可以極大降低“搶廁所”的概率，增加居住的舒適度。
當然，面積總共只有這麼大，增加功能空間必然會降低舒適度。但凡事總得有取捨，對於限競房幫主的建議是首先滿足功能性，畢竟因為限售五年，買了限競房的朋友大概率要住10年時間。10年足夠家庭成員從兩口之家變成三代同堂，卧室、衞生間多一些是有必要的。
所以，如果你是自住，買限競房儘量踮着腳買，成本hold得住儘量買大的，成本hold不住儘量買同面積段裏功能較為齊全的。
第二個就是一些人性化的細節，最主要的體現就是一些小的空間比如儲藏室更衣室的預留等。關於這一點，京華雅郡做了一個很好的示範。項目89平米的户型裏，專門在客廳部分開闢了一個小型的家政空間，預留上下水。既方便後期打理，也起到了隱藏美化的作用。
此外，廚房佈局在限競房裏也很重要。90平米限競房廚房的面積都很小，在面積本就有限的空間裏，如何增加實用性非常重要。
正常來講，U型廚房的實用性>L型廚房。L型廚房洗手盆縮小到僅剩單盆，同時操作枱位置不夠用，U型廚房可提供充裕的操作枱位置，更適用於緊湊型三居户型；另外，U型廚房可用操作枱的總延米數更大，從而能夠提供更多的櫥櫃儲物空間，廚房具備更高的實用性。
當然，除此之外，還有就是結合空間的可變性。比較有名的是翡翠山曉89平米三居，南向次卧與客廳的牆可以打通，你可以在三個卧室以及一個大橫廳之間自由切換。
這裏要重點提下陽台，如果你看的限競房夠多，會發現，南向清一色的都是飄窗，沒有陽台。陽台消失原因很多，一則陽台造價成本較高，對保温、防水要求也嚴格，耗財耗力；二來，陽台還涉及到環保問題，國家號召住宅節能環保，有大玻璃的陽台如果不達標，有可能影響驗收；而且，陽台要算一半面積，飄窗只要操作合理是全送的，90平米房子本就不大，開發商為了讓其更寬敞，自然更傾向於飄窗。
正因陽台變得稀少，所有偶有一個項目出現了陽台，就頗受關注。具體到90平米三面寬面積段裏有陽台的，幫主目前知道的是合景領匯長安、順義國譽府。
合景領匯長安
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順義國譽府
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究竟陽台更好一些還是飄窗更好一些沒有定論，飄窗的觀景以及美觀程度其實更甚於陽台，但是生活的實用性卻被弱化，比如晾衣服、儲物等等。陽台在家庭生活中的利用率高於飄窗，但是要算一半面積。不過，陽台越來越少確實是一件憾事，因為除了這些我們可以擺在枱面上計算的得失，陽台對很多人而言是一種情結，一種來自內心深處的“戀陽”情結。
當然，除了以上這些因素外，還有一些通用的，比如是否是明廚明衞、户型是否方正等等，對於90平米三居兩衞的户型而言，大部分項目都做到了一個明衞一個暗衞，升級版的户型是兩個衞生間都是明衞，不過這樣的項目目前還比較少見。