百年迪士尼，終於明白建公園不如賣房子

1923年，一位年僅22歲的漫畫家，帶着一些繪畫材料，揣着40美元和一部動畫真人電影，離開了堪薩斯城，前往好萊塢。在好萊塢，他與自己哥哥成立了一家小的動畫公司，而5年後，公司瀕臨破產。在一輛火車上，失意的他突然靈感乍現，一個全新的動畫形象躍然紙上，徹底改了他和公司的命運。

創業者起步之初，無一不想創建一個屹立不倒的百年企業，時至今日，少之又少，而迪士尼已經邁入一個世紀的最後一年，它將面臨一個新的轉折，也需要重新尋找方向。

2月9日，迪士尼發佈最新財報，2021年第四季度迪士尼實現總營收218億美元，同比增長34%，高於市場預期的208億。在這份財報中，亮眼的不止主題公園營收，還有流媒體。該季度Disney+訂閲用户數超出市場預期，增近1200萬用户至1.298億，除了Disney+，ESPN+ 的增長貢獻也較大。

迪士尼對流媒體的押注已然彰顯，與此同時，另一則消息同樣引發外界關注—迪士尼將要開發社區。根據披露的信息，迪士尼的居住區開發計劃名為“Storyliving by Disney”，首個項目將落地加州，預計包括莊園、獨棟住宅和公寓。

房地產難道是迪士尼下一個百年的另一“賭注”嗎？

受疫情影響，迪士尼主題公園板塊的營收受挫最大，但如今最先恢復的也是主題公園。

根據最新財報，第一財季，迪士尼主題公園創造了 72 億美元的收入，是去年同期的兩倍多，營業利潤接近 25 億美元，而去年同期為虧損 1 億美元。其中國內主題公園收入為 48 億美元，國際主題公園收入為 8.61 億美元。

主題公園的超預期表現直接帶動了迪士尼的營收，長年以來，這一板塊也是迪士尼整個娛樂帝國維持增長的核心。它讓迪士尼的故事在現實落地，大大拓寬了內容及內容IP的商業價值，並帶來比票房更可觀的收入。但是，從主題公園的單個角度分析，前期過多的投入和較長的回報期，似乎也讓迪士尼備受壓力。

2016年，迪士尼第三財季的財報顯示，公司主題公園和度假村營收僅增長6%，至43.8億美元，營業利潤增長了8%，為9.94億美元。

為什麼這一年迪士尼主題公園出現增長疲軟？很大一部分原因要歸咎於上海迪士尼。2016年上海迪士尼正式開園，其投資總額高達55億美元，正是因為如此高昂的成本投入，外界都斷言上海迪士尼短期內無法盈利。除了上海迪士尼，巴黎迪士尼和香港迪士尼也拖累了主題公園的盈利，2016年兩家迪士尼樂園的遊園人數跌幅分別為14%和10%。

迪士尼建設主題公園，從頭到尾，向來嚴苛。比如園內的一些重點工程會事先做一個樣板，等到施工的時候，要求施工團隊必須是該行業內一流的公司，所有的過程標準化。由此，自然導致主題公園的建設成本居高不下。

上海迪士尼樂園代表着主題公園投入成本的難題，巴黎及香港迪士尼樂園則映射出主題公園運營後的虧損壓力。

以巴黎迪士尼為例，根據國內媒體的公開資料，截至2019年3月，在過去27年的發展歷史中，巴黎迪士尼虧多盈少，其中1995-1999年連續5年實現盈利，這還是銀行和母公司華特迪士尼免除大筆利息及債務的結果，而其他時間都在虧損。

香港迪士尼盈利的時間也不長。2012財年香港迪士尼樂園在連續虧損6年後首次實現盈利，2015財年，香港迪士尼再次出現虧損，當年淨虧損1.48億港幣，上海迪士尼開園後，內地遊客量的下滑繼續拖累園區的業績。

在所有的迪士尼主題公園中，東京迪士尼算是最會賺錢的，但獨立運營的模式讓盈利的大部分不歸華特迪士尼。

在迪士尼成熟的娛樂產業鏈上，主題公園不可或缺，可單摘出這一業務，它始終逃不開投資過大、回報週期過長的根本問題。而同樣是拿地開發，房地產的盈利和增值空間就大得多，高週轉的模式更是縮短了回報週期，這或許正是迪士尼動心的原因。

迪士尼不是第一次做房產。2010年，迪士尼打出了“在華特迪士尼世界度假區買房”的口號，宣佈推出Golden Oak。該社區共有六個街區，住宅數量約300套，佔地980英畝，同樣由幻想工程師協助設計，住宅價格在150-800萬美元之間。

據外媒報道，截至去年年末，奧蘭多成交價格最高昂的前十套房屋中，Golden Oak的房產佔據五席。

高端住宅區的建設只是迪士尼對於房地產的淺嘗輒止，而且本質上它想賺的不是房產的錢，而是會員。Golden Oak俱樂部會向成員提供迪士尼樂園和特別活動的門票、餐飲預訂、家庭晚餐等一系列服務，但前提是會員每年需要繳納昂貴的會員費。不過，如今環境形勢已然變化，從去年開始全球各國房價大幅度高漲，迪士尼此時宣佈開發社區，似乎野心勃勃。

2021年，全球房價的上漲趨勢令人咋舌。春季，土耳其房價漲幅位居榜首，上漲32個百分點；新西蘭緊隨其後，房價上漲22.1個百分點；美國房價漲幅位居第五，上漲13.2個百分點。

再看全年，美國全國房地產經紀人協會（NAR）發佈的最新數據顯示，2021年度，美國房屋銷售價格的中位數為34.69萬美元，較2020年的水平上漲16.9個百分點。這也是自1999年以來，該項指標創下的最高紀錄。

房價的高漲，讓全球年輕人感到前所未有的危機，但投資者卻非常活躍。根據房地產上市公司Redfin的數據，美國去年的房地產市場創造了至少10項紀錄，其中一項是，投資型買家的數量創下了紀錄，他們佔了2021年近五分之一的銷售額。這些投資型買家不僅瞄準了普通房產，更看到了高端住宅的增長潛力。

據全美房產經紀人協會的數據，僅10月當月，價格超過100萬美元的房屋數量翻了一番，房價中位數上升了15%。在量價齊升的背景下，豪宅市場蓬勃發展，單月銷售額更是達到了14年來的新高。

去年6月，投資巨頭黑石集團同意以60億美元的價格收購房屋之友，房屋之友的業務主要是購買和租賃獨棟別墅。同時，摩根大通資產管理公司、石點集團也對租賃獨棟別墅的企業，進行了大量投資。

迪士尼的居住區開發計劃，且不説能不能像主題公園一樣成功，退一萬步講，即使只靠全球房價上漲帶來的增值，就是一筆不菲的收入。更何況，據透露，此次開發社區，迪士尼采取輕資產模式，迪士尼只負責市場營銷和俱樂部運營，建設施工則由開發商和建築商來做，這將很大程度上避免鉅額投入。

迪士尼開發住宅，自然不單是為了坐等升值，而是通過大型社區將迪士尼的影響力進一步擴大，如同主題公園一樣，成為娛樂產業鏈的一環。這或許也是迪士尼為下一個百年尋找的方向—從給人們“講故事”發展到讓人們“生活在故事裏”。

通過融入生活，迪士尼想讓迪士尼故事的魔力放大，然而事實上，迪士尼的魔力正在消減。

2016年，全球14個迪士尼主題樂園中有13個樂園的遊客數量在下降；2019年，美國國內樂園的遊客人數增長陷入停滯，加之海外樂園遊客人數下滑7%，導致該年的遊客人數整體下滑2%；2020年至今，疫情的發生和反覆，更是讓迪士尼主題樂園的遊客人數受到限制，很多地方尚未恢復到疫前水平。

很顯然，除了上海迪士尼，迪士尼主題樂園的遊客增長多數已經觸及天花板，尤其是香港迪士尼，遊客下滑的趨勢基本難以逆轉。

不止是主題樂園，迪士尼講故事的能力，從票房上來看似乎也不盡如人意。

自2021年以來，迪士尼共在國內發行了三部動畫電影，分別是《尋龍傳説》《夏日友晴天》以及《魔法滿屋》。其中，《尋龍傳説》3月上映，累計票房 1.28 億元，豆瓣評分 7.0；《夏日友晴天》8月上映，累計票房 8874.6 萬元，豆瓣評分 7.3；《魔法滿屋》在北美上映時表現優異，可內地上映後再次撲街。

相比之下，此前迪士尼在內地上映的三部動畫電影《冰雪奇緣2》《尋夢環遊記》《心靈奇旅》，累計票房分別為 8.61 億元、12.30 億元、3.76 億元。

曾經備受內地觀眾喜愛的迪士尼動畫電影，在過去一年集體失靈。

在迪士尼的產業鏈上，“內容+渠道+衍生品”的模式，決定了內容製作是其產業鏈的源頭和衍生品的基礎，因此影片內容的優劣直接關係到衍生品市場的前景。儘管當前迪士尼內容創新上的瓶頸或不足，還未對衍生品市場造成衝擊，可是如果長時間不出爆款，難免會削弱遊客的消費慾望。

這一邏輯也同樣適用於迪士尼將要開發的社區，不管是賣房子給潛在用户還是讓業主繼續在現實生活中體驗迪士尼的魔力，本質上都要有好故事驅動。

房地產，對迪士尼來講，是一個相對陌生的領域，可其在主題公園設計的創新與建設時所執行的嚴苛，讓外界對迪士尼開發的社區抱有極大的期待。不過在全球房價高漲的時代，房地產泡沫產生在所難免，希望迪士尼不會流於賺快錢。