互聯網巨頭所在區域房價及其漲幅遠超其他區域
以美國硅谷區域和杭州未來科學城板塊近10年的房價漲幅為例進行闡述。
房價漲幅源於互聯網巨頭帶來的就業機會和高收入人口的增長
08年金融危機之後，高科技互聯網行業的發展速度遠超其他行業。全球經濟增長的紅利，基本被大的互聯網頭部企業和其聚集的區域所攫取。
最近，字節跳動在深圳後海總部基地以近11億元購入一宗商業用地，新BAT（字節、阿里、騰訊）形成三足鼎立之勢。字節大灣區總部的選址邏輯是什麼？
▍互聯網巨頭所在區域房價及其漲幅遠超其他區域
俗話説，房價的關鍵是位置，位置，位置。
2010年至今，美國舊金山（San Francisco) 住房銷售套均價由67萬美元一路升至136萬美元，實現10年翻一倍的景象，年複合增長率7.3%。
與此形成鮮明對比的是，紐約同期由46萬美元上升至57萬美元，年複合增長僅2%。
全美平均房價，迄今僅29萬美元，十年幾乎零增長。
把焦距拉得更近一些。在舊金山的房價已是全國最高的情況下，硅谷的互聯網巨頭所在地周邊區域房價之高更為駭人。
2015年，在舊金山、聖何塞（San Jose）的房屋套均價格分別為76萬和90萬美元的時候，蘋果、臉書和谷歌周邊的房屋套均價格分別為114萬、125萬、128萬美元。
除此之外，硅谷的房價在經歷危機後的復甦力度也要遠強於全國其他地方。在2015年全國平均房價比危機前歷史最高點仍低8個百分點的時候，舊金山已超危機前最高點7個點，聖何塞21個點。
互聯網巨頭周邊房價復甦反彈力度尤甚。谷歌人最常居住的區域，房價超危機前最高點29個點。蘋果，34個點。
僅僅五年間（2010-2015），蘋果員工最常居住區域的房價由全美均價的3倍上升至5倍。
眼光再投向國內，看向受互聯網巨頭這一單一因素影響最明顯的城市---杭州。更為確切一些，是城西的未來科技城板塊。
2010年，繞城以西、老餘杭以東一大片區域被定位為未來科技城，為國務院戰略指引下開發打造4座國家級未來科技城之一，不過在阿里巴巴正式入駐之前，這個區域很多的概念宣傳在很多人看來都屬於美好的規劃和未來。
只有在2013年馬雲把阿里巴巴總部搬到了這裏之後，產業的遷入帶來大量高收入人口的遷入，才加快了整個板塊的房地產熱度。
從數據上來看，2010年的未來科技城板塊還是荒地一片，住宅成交量僅1萬多方，到了2013年迅速上升至12萬方，2016年達到歷史高點70萬方。未來科技城板塊成交均價也從2010年的的1.7萬元漲到當前的3.6萬元。
為了更為直觀的體現阿里的入駐給區域周邊帶來利好，我們再來看一下同時段杭州老城區上城區的住宅成交情況。
2010年，上城區住宅成交均價同樣為1.7萬元。而10年過去，房價僅升至2.9萬元，房價漲幅遠遜於未來科技城板塊。
▍房價漲幅源於互聯網巨頭帶來的就業機會和高收入人口數量的增長
為何會出現這種差異？
決定房價的最重要因素是位置，而位置背後最根本的因素是就業市場的增長和人口的增長，尤其是高收入人口的增長。
08年金融危機之後，高科技互聯網行業的發展速度遠超其他行業。全球經濟增長的紅利，基本被大的互聯網頭部企業和其聚集的區域所攫取。
在美國，薪資水平超10萬美元的9個城市均位於硅谷；其中谷歌、臉書、蘋果的平均工資均超20萬美元。
2010年到疫情前的2019年底，舊金山灣區的工作崗位與勞動人口不斷呈現上升趨勢。十年間增加了70多萬個崗位和50多萬勞動力人口，工作崗位的增加速度超過勞動力人口的增加速度。
大量高收入的人口湧入造就全美最高房價。
▍互聯網巨頭的選址之道------向集聚要效益，集聚就是一切
那麼，互聯網巨頭是如何選址的呢？
最近，字節跳動在深圳後海總部基地以近11億元購入一宗6.3萬方建面的商業用地，這宗商業用地位於坐擁上百家上市公司、曾在2018年創造了超過2000億的GDP的粵海街道。
更引人關注的是，此宗地塊距騰訊總部僅1公里。新BAT（字節、阿里、騰訊）形成三足鼎立之勢。
字節大灣區總部的選址，其中至少隱含了一個邏輯------從集聚要效益，集聚就是一切。
集聚的因素包括人才、資源、和激勵因子。
中美互聯網行業的高速發展都離不開人的因素，美國主要優勢在於形成了產學研一體化的科技生態體系，而中國則依靠人口紅利，表現為龐大的網民數量、高校畢業生與研發隊伍。
而人與人之間的互動，更精準來説，是高質素、高活力人才彼此間的交流和相互學習是激發創新、效率，最終達到持續高增長的關鍵。
BROOKINGS的研究顯示，集聚效應催生出的人均工作效率要遠高出那些沒有形成集聚效應的工作效率，這種趨勢在科技創新和金融行業尤其明顯------在科技行業頭部集聚區域TOP5%工作的人均產值為37萬美元，遠高於剩餘95%的人均26萬美元產值。
此外，我們還可以從亞馬遜第二總部的選址標準再來看一看互聯網巨頭選址的硬性指標，大致包括：
位於人口超過百萬的大都會區
穩定、友好的商業環境
距離人口中心不超過30英里
距國際機場不超過45分鐘車程，且有直達西雅圖、紐約、舊金山與華盛頓特區的航班
公共交通便利，1至3英里內可達主要高速公路/主幹道
辦公空間可在未來擴充至800萬平方英尺
毗鄰高水平大學
2018年底，亞馬遜從全美238個城市中最終選定兩個城市，一是與紐約曼哈頓一河之隔的長島城，一是靠近首都華盛頓的水晶城，作為第二總部所在地。
雖然後來因紐約市民的抵制，第二總部入駐紐約的計劃落空，但不妨礙我們推測其選址意圖------無論是長島城還是水晶城，都位於繁華的東海岸，且分別緊鄰美國的資本中心曼哈頓和文化政治中心華盛頓哥倫比亞特區。
如果説當初的西雅圖總部是衝着微軟和互聯網基因的人才集聚去的，第二選址則透露出其多元化拓展的意圖------與傳統電商相比，亞馬遜的新業務如雲計算需要與大企業及政府部門進行訂單談判，線下零售業務、時尚等文娛產業需要推廣，甚至在對多元化人才的吸引上，第二總部的選址靠近文化、商業和政治中心都會為互聯網巨頭帶來更多便利。
最後，附上KPMG機構對未來4年全局領先科技創新城市的預測榜單供參考。在這份榜單中，上海、北京、深圳依次位列全球領先科技創新城市的第6、第7和第17位。