不再保證穩上“牛校”，新政之下，學區房開始降價了嗎？
【環球時報記者 趙覺珵】北京市西城區去年公佈的“7·31”入學政策近日正式落地實施。作為北京教育資源最為優質的地區之一，西城區此前曾頻繁出現“天價學區房”，即使是一套“老破小”也能售出每平米十幾萬元高價。此次西城堅決推動多校劃片，也讓學區房市場開始降温。除了北京，上海、深圳、成都等城市也加快學區改革，施行多校劃片等措施，淡化學區房概念。在此背景下，《環球時報》記者近日調查發現，北京、上海等地的熱門學區房價格已經開始鬆動，但學區房真的就此開始降價嗎？記者為此採訪多方人士。
部分學區房下調數十萬元
北京西城區教委去年4月30日發佈了“7·31”入學新政。這一政策規定，2020年7月31日後新購房屋或户籍從本市其他區遷入西城區的家庭適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。近日，該區結束了2021年小學多校劃片入學意向填報工作，“7·31”的靴子正式落地。一些家長髮現，其房屋對應登記入學學校已無多校劃片計劃，甚至學區內所有學校均無多校劃片計劃，只能填報相鄰學區學校。此前受到追捧的優質學區德勝、月壇、金融街等片區均出現此類情況。
“‘牛小’和‘直升校’都沒有多校劃片名額留給去年7月31日之後買房的家庭了，欲哭無淚”，去年底在德勝片區買了學區房的鐘先生對《環球時報》記者表示，一打開志願填報的網站，登記入學學校和學區內學校都因為沒有入學計劃不能填報了，原先買學區房想讓孩子上的第二實驗小學德勝校區、三帆中學附屬小學等都去不了了，只能去相鄰學區的小學。“去年買房時已經知道有新政策了，但還是存在僥倖心理。現在覺得這套1000多萬買的學區房有些不值了。”鍾先生説。
鍾先生的心態也代表了不少去年7月31日後“上車”的家長想法。在去年5月西城學區房交易出現一波激增後，今年年初，西城學區房的熱度再度上升。不過，《環球時報》記者在某房地產中介網站上看到，最近一週，德勝、月壇等片區的二手房價格均出現波動，一些房子的售價已經下調數十萬元。
德勝片區的一名房地產經紀人8日對《環球時報》記者表示，目前區內的房價沒有出現很大下跌，主要是預期下降使得一些賣家主動調整價格，但更多的人還在觀望。這名經紀人表示，整體來講，西城的教育資源比較優質，即使多校劃片也依然有一定的吸引力。
中原地產首席分析師張大偉撰文分析稱，當下的入學政策的確可以降低針對最優質教育資源的炒作，預計西城區最貴的德勝、月壇等區域會出現降温。
上海、深圳等都在觀望
治理學區房炒作亂象、為學區房降温已經成為北京乃至上海、深圳等各大城市的共識。今年3月，上海也發佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，明確從2022年起，調整優質高中招生名額分配方式。根據新政規定，超過一半的優質高中名額將被分配到各區和各個不選擇生源的初中學校，這也意味着優質初中學區房的含金量降低，同時會傳導到優質小學的學區房。今年1月，上海市教委還出台政策，促進校長教師合理流動、優化中小學教師資源配置。有研究機構數據顯示，新政推出後，上海學區房市場有所降温，成交量也出現下滑，一些知名學區房小區如梅園的二手房價格出現明顯下跌。
作為全國樓市的風向標之一，北京學區房市場的變動預計也將對深圳等地學區房市場產生影響。深圳福田的一名房地產經紀人8日對《環球時報》記者表示，北京西城的新政落地讓深圳的家長也警惕起來，雖然沒有人能説準類似政策是否會在深圳出台，但買方和賣方的情緒都出現了波動。這名經紀人介紹稱，由於人口增長迅速，教育資源緊缺，深圳學區房市場同樣火熱，需求在南山、福田、羅湖等區最為集中。一些家長也表示，“新政下是否還值得為學區房砸鍋賣鐵，是個需要仔細考慮的問題了”。
除出台一系列政策促進教育資源更加均衡化，多個城市相關部門也在着力整治以學區房的名義違規宣傳和炒作房價的行為。北京、成都、石家莊、南京等城市展開行動治理房地產領域虛假違法廣告。
樓市調控越來越微觀、精準
各地多管齊下為學區房降温祛火，預計將有助於相關地區房價迴歸理性。不過，有分析認為，短期之內，學區房的概念及以學區房為名炒作房價的行為很難完全消失。北京西城一所知名小學的教師嚴女士對《環球時報》記者分析稱，今年西城部分學區房無法在登記入學學校和學區內學校入學的原因之一是適齡兒童過多，超過學校承載能力。以嚴女士任教的學校為例，今年新招的一年級有28個班，但依然無法滿足學區內的需求。嚴女士表示，隨着2020年7月31日之前入學的學位空出，加之生育率的降低，可能未來孩子又可以去登記入學的學校就讀，學區房又會被炒起來。
分析人士表示，學區房的問題核心是教育資源不富裕，這些學區房調控政策，只是稀釋學區房資源的價值，降低這部分市場的虛火。從未來趨勢看，學區房特別是動輒幾十萬一平米的學區房炒作肯定會明顯降温，但對於整體優質資源依然集中的熱點區域，學區房價格可能會保持穩定。
嚴女士也對《環球時報》記者表示，北京西城、海淀等區域的教育資源依然更為優質、集中，哪怕學區房不能確保孩子上“牛小”，相信也會有家長繼續在這些區域買房。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，學區房是近年來每一輪樓市行情的領頭羊，炒作明顯。當前，樓市調控越來越微觀、精準，此輪針對學區房的“定向調控”所傳遞信號非常明顯。通過嚴厲打擊學區房炒作、給價格高企的學區房降温，對促進教育資源的公平和均衡具有積極意義。
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