房子是用來住的! 十九大之後, 中國樓市調控力度不減
10月23日，國家統計局發佈的9月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，9月份，一線城市房價環比持續下降，二三線城市環比漲幅繼續回落。其中，熱點城市新建商品住宅價格環比繼續全部下降或持平，同比漲幅全部回落。
對此，有關人士指出，當前，房地產調控效果逐步顯現，樓市有所降温，總體運行比較平穩。在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”方針指引下，調控力度不會鬆勁。房地產長效機制也在抓緊研究制定。這些將共同促進住房迴歸居住屬性，促進房地產市場平穩健康發展。
九月樓市再降温
9月份，房價過快上漲的勢頭繼續得到有效抑制。根據國家統計局數據，到9月份，70個大中城市中一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續12個月回落，二線城市分別連續10個月、8個月回落，三線城市均連續2個月回落。15個熱點城市中，從環比看，新建商品住宅價格全部下降或持平；從同比看，漲幅均繼續回落，回落幅度在1.8至8.8個百分點之間。
與此同時，商品房銷售增速平穩回落。全國商品房銷售面積同比增速從2017年年初的25.1%回落到1-9月份的10.3%，其中商品住宅從23.7%回落到7.6%。商品房銷售額增速則從年初的26.0%回落至1-9月份的14.6%。
“目前，房地產市場總體運行比較平穩，在政策調控、需求釋放的大背景下，樓市有所降温。一系列因地制宜、因城施策的房地產調控政策效果逐步顯現，特別是在此前房價上漲過快的熱點城市體現比較明顯，投資投機性的需求得到了有力遏制。”交通銀行首席經濟學家連平在接受本報記者採訪時説。
對於未來走勢，住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽指出，我們預計，2017年四季度全國房地產市場還將延續成交量增速回落、成交價格趨於穩定的走勢。全年房地產市場走勢，將保持目前平穩運行的態勢。
調控力度不鬆勁
“下一步，我們要按照十九大報告提出的‘堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位’，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”王蒙徽表示，我們將堅持調控目標不動搖、力度不鬆勁，保持政策的連續性和穩定性。
連平認為，因地制宜、因城施策的房地產調控政策還會繼續，抑制一線和熱點二線城市房價過快上漲、推動三四線城市去庫存依舊是重點。在此過程中，強調住房迴歸居住屬性十分必要。而在後續政策方面，還應該有更多有針對性的措施，既要遏制投資投機性需求，也要合理支持剛需或改善性需求。
樓市調控持續推進的同時，市場也存在一種疑慮，即這會不會對未來的經濟發展產生影響？對此，國家統計局國民經濟綜合統計司司長邢志宏指出，在房地產調控過程當中，由於採取了因城施策、因地制宜的辦法，而不是一刀切的調控，在調控方式上，也不是一味地限制需求，特別是針對一線城市住房供求矛盾比較突出的問題，國家鼓勵在供求矛盾突出的地方，通過加大住宅土地的供應來解決房地產的問題，所以，前三季度房地產投資增長是比較平穩的，對經濟的發展依然起到了積極的作用，同時房地產的風險也得到了有效的化解。
長效機制在制定
調控力度不鬆勁，長效機制在制定。日前，在回答媒體有關房地產長效機制的問題時，王蒙徽説，住建部及有關部門正在抓緊落實這方面工作，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，綜合運用金融、土地、財税、投資、立法等手段，推進房地產長效機制建設。
住建部介紹，目前，正在進行12個大中城市住房租賃試點工作，支持北京、上海市積極探索發展共有產權住房。同時，在抓緊推進住房租賃市場的立法工作。房地產長效機制目前也在抓緊研究制定。
“加快長效機制建設對促進住房迴歸居住屬性、房地產市場平穩健康發展意義重大。在此過程中，住房租賃、共有產權住房都是長效機制探索中的重要部分。同時，應充分考慮政策、措施之間的相互影響與聯繫，如在土地供應方面，應合理增加房價上漲壓力大的城市住宅用地供應，這可以有效抑制房價過快上漲預期、並有助於推進住房租賃市場發展。此外，在税收、金融及市場價格等多個方面也都應該進行通盤考慮與安排。”連平説。（人民日報海外版 邱海峯）
背景：
2016年8月11日，蘇州出台《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，成為繼2014年5月房地產刺激政策頒佈以來第一個進行限購的城市，而後的9月30日，包括北、廣、深在內的19個重點一二線城市重啓了限貸限購政策，拉開了新一輪房地產調控的大幕。進入2017年3月，為進一步抑制房地產投機，以保定為首的部分城市開啓了限售政策，截止9月23日，在距“9.30”新政滿一年之際，全國已有超過45個城市發佈了“限售令”。在限購、限貸及限售政策輪番轟炸下，房地產市場過度投機情況得到有效控制，“9.30”政策出台後僅一個月，30大中城市商品房成交面積迅速滑落，同比增速由9月的30.7%驟降至10月的12.4%，11月則是2015年3月來首次轉負為-19.9%。從全國範圍看，也是自10月開始便穩步下滑，至2017年8月商品房銷售面積累計同比已降至12.7%，是近18個月來最低值。與此，在銷售得到抑制的同時，房價也開始回落，“9.30”新政3個月後，即2017年1月開始70大中城市新建及二手房住宅價格指數同比增速開始持續下滑，至當年8月已分別降至8.1%和7.0%。
圖：限售城市情況
自2003年房地產首次開始宏觀調控，至今已經歷了14個春秋，如果從2005年的“國八條”算起，也已度過了12年。這其中，為抑制過熱、防止過冷，房地產調控大致可分為五個階段。這其中調控背景大同小異，多是在經濟下行壓力較大時進行刺激，而投機過度、經濟過熱時相應收緊，其中的調控方法也是多集中在控制土地供給、控制資金量價及控制房屋供需這幾個方面，調控基本達到了應有的效果，但其中的過程卻不盡相同。由調控至銷售在到投資的傳導機制開始逐步鈍化，而銷售到投資傳統的滯後時間變得不再有效，與“美林時鐘”類似，房地產的週期性在政策的擾動下其規律性越來越弱，而身為國內經濟週期之母，其傳統週期的打破勢必將會對國內資產的配置產生深遠影響。
對於黑色金屬建材而言，房地產用鋼需求佔到全部鋼鐵需求的30%，佔到玻璃終端需求的75%，而黑色產業量上游的鐵礦石、焦煤及焦炭的需求則完全受到鋼材的影響，因此房地產對黑色商品的影響不言而喻，事實證明歷次黑色商品主要行情的消亡均伴隨着房地產市場的興衰，所以分析房地產相關政策對其的影響是進行黑色商品研判的必要一環。
2005年至今，房地產調控一共經歷了五個階段。具體如下：
第一階段：2005-2007年，房地產出現過熱跡象，上漲壓力較大，以“國八條”為開端，後又出台了“國十三條”和“9.27房貸新政”，房地產投資初步得到抑制，由2004年高點57%最低降至2006年低點19%，但價格上漲問題仍然突出，房地產投機行為仍較為頻繁。
第二階段：2008-2009年，次貸危機引致全球經濟衰退，為穩定經濟增長，政策開始轉向刺激住房消費，期間先後頒佈了《關於調整房地產交易環節税收政策通知》及“國十三條”和“國四條”等政策，受此影響，房地產市場觸底反彈，房價大漲，銷量猛增，房地產開發投資也由2009年初的低點回升至2010年中的較高水平。
第三階段：2010-2013年，在一系列寬鬆政策刺激下，房價大幅上漲，投機氛圍濃烈，為避免當前局面惡化，以“國十一條”及隨後的“新國十條”、“新國八條”、“新國五條”為標誌，新一輪調控開啓，部分城市開始限購，首付款比例及房貸基準利率上調，最終房價過快上漲的勢頭得到暫時抑制，從2014年1月起，全國新建及二手房住宅價格指數同比增速開始緩慢回落，房地產開發投資增速也由2010年5月高點38.2%降至2013年10月的15.4%。
第四階段：2014-2016年，人口紅利消退，經濟面臨增速換擋，新常態下，為穩增長及去庫存，新一輪刺激政策來襲，新“9.30”和“3.30”新政出台，限貸限購政策放鬆，央行降息降準，資金面重回寬鬆格局。受此影響，2015年4月起，主要一二線城市商品房銷售面積大增，新建及二手房價格同比增速開始由負轉正，但房地產開發投資完成額卻並未跟隨銷售回升，二者相關性開始弱化。
第五階段：2016-至今，一二線房價暴漲，投機氛圍再次蔓延，並對實體經濟造成侵害，同時穩增長及去庫存目標基本達成，房地產政策再次收緊，央行隱形加息，限購、限貸、銷售政策密集出台，並推出了租售同權等新政策。“9.30調控新政”出台後，30大中城市房屋銷售面積迅速下降，新建及二手房價格增速也從16年11月起穩步下滑，調控基本達到應有效果，但在三四線城市棚改貨幣化的影響下，當地銷售仍維持穩定增長的勢頭，從而使全國房地產銷售增速降幅趨緩，最終導致房地產開發投資與調控出現了一定程度的背離。
單純從政策角度看，國家對於房地產的刺激與抑制主要受宏觀經濟影響，而從當前的情況看，經濟增速下滑勢頭得到有效緩解，GDP增速穩定在6.9%，穩增長目標基本達成，鋼企負債情況明顯好轉，但同期居民負債率卻在顯著提高，長期貸款雖得到抑制但短期的消費貸卻在興起，部分地區居民負債槓桿率已達到了160%，債務危機這隻“灰犀牛”離我們越來越近，因此當前時點下房地產調控政策將會愈發嚴厲，在棚改貨幣化對三四線房屋銷售的推動作用減弱後，後期全國範圍內房地產銷售增速將面臨繼續下滑的風險。
而我們前面提及，2015年前，我們發現房地產開發投資大約滯後於銷售6-9個月，而從本輪調控效果看，這一規律不在有效，反而資金與投資的先關性卻在增強。在銀行貸款及發債受到限制後，居民按揭貸款及購房首付款成為了房地產開發的主要資金來源，2015年5月以來，房地產開發投資資金中的其他資金增速由-1.1%快速提升至2016年5月的39%，而同期我們看到房地產投資增速也由5%升至7%，但隨着首付款及貸款利率的提高，前面兩個資金來源開始出現回落，至2017年8月，其他資金增速已經下滑至13.4%，而同期的房地產開發資金來源合計值增速也將至9%，這其中還收到了貸款增速提升的支撐。
因此綜合看，拋卻其他原因，單純從政策和資金角度來看，四季度及2018年房地產投資將延續繼續下滑的勢頭。我們在這裏之所以這麼重視投資的預測，主要是投資決定着新開工及後期的竣工，而螺紋鋼需求主要與新開工有關，板材及玻璃則受到竣工的影響較大，對於鐵礦石和雙焦而言又與鋼材需求高度相關，因此對於房地產開發投資的判斷是由分析房地產到黑色系商品的主要一步。在確定了投資的方向後，基本上對於後期黑色商品需求端有了一個基本的把握，即從長期看需求回落無論是螺紋還是熱卷，玻璃或是鐵礦石和雙焦，從大的層面看其需求下滑已是大勢所趨，與之對應的中期利潤回落也是相對確定的，只是產業鏈位置不同，傳導速度和時間不同。而價格方面，則因各自供給端的變化，其價格供給彈性各有不同，短週期各自供給變化的不同，其價格強弱不同。
(2017-09-28)
外媒：越想給中國房地產降温 中國人就越執迷於買買買
2017-07-17
國際投行報告
外媒：越想給中國房地產降温 中國人就越執迷於買買買
新聞配圖
本文來源：華爾街日報
中國越想給火熱的房地產市場降温，中國人就越執迷於買買買。
今年2月，廣州樓市陷入瘋狂，各大國有銀行隨之上調了抵押貸款利率。而後，廣州政府提高了二套房首付並限購多套住房。
結果卻是廣州房價繼續攀高，而與廣州相隔不遠的另外一個城市的房市急劇升温。
新規出台後，56歲的廣告業高管Pei Zhiyong無法在廣州購買第三套房。4月的一個週日，他開着寶馬SUV來到一小時車程外的佛山，去看一個新推出的河邊高層樓盤。他認為這是理想的買入時機。
Pei Zhiyong稱，政府的調控力度越大，房價的漲幅越大。
每次有購房新政策出台時，都會引得買家蜂擁進場。很多人生怕落後於人，於是大舉借錢購房。在他們看來，雖然政府不斷出台調控措施，房價還是會繼續上漲。如果哪一天政府為了刺激經濟增長不得不放棄調控，那麼房價將突飛猛進。
購房者依舊熱情高漲，凸顯出政府無法控制經濟增長一直依賴的房地產市場。據穆迪投資者服務(Moody’s Investors Service)的數據，10年前，包括建築和家居在內的房地產行業佔中國GDP比重約為10%，到如今已接近三分之一。
由於中國企業負債高企──據瑞銀(UBS)分析師測算為GDP的164%，中國政府已轉向藉助負債水平較低的部門維持經濟繼續增長。
根據穆迪的數據，中國家庭負債佔GDP比重已超過42%。這個比例在三年間上升了九個百分點，且已超過和中國同為新興經濟體的巴西、墨西哥、土耳其還有俄羅斯。在美國，該比例在樓市危機期間曾高達85%左右。
中國政府希望避免房地產泡沫進一步惡化，擔心若樓市崩盤可能會導致銀行系統出現大規模違約，在未來數年間給宏觀經濟造成負面影響。而另一方面，政府又擔心投資放緩或衝擊經濟增速。一些經濟學家已經警告稱，近期的樓市調控措施正促使一些開發商放慢新的項目，這可能會在今年晚些時候給經濟增長構成拖累。
中泰證券(Zhongtai Securities)首席經濟學家李迅雷在報告裏寫道，日本和美國的歷史經驗告訴人們，不存在永遠上漲的市場。
經濟學家稱，雖然中國樓市泡沫膨脹，但不易出現像美國10年前遭遇的那樣全面的樓市衰退。按照規定，中國購房者需支付至少30%的首付。而因為中資銀行將貸款打包成證券產品出售的能力有限，他們也並不提供導致美國樓市崩盤的那種高風險的抵押證券。此外，住房抵押融資（使房屋所有者能夠將其住房作為抵押進行借貸）交易在中國尚未全面推開。
中國社會科學院高級經濟學家張明的分析顯示，深圳市的平均房價是家庭年收入的44倍，而紐約市只有大約12倍。
中國政府的數據顯示，中國70個大中城市5月份房屋銷售價格同比上漲9.7%，漲幅高於去年9月份最新一輪房地產調控出台時的9.3%。
在某些一線城市，狂熱的房地產市場有所降温。上海5月份的房價同比上漲31%，升幅小於去年9月份的50%。北京5月份房價同比上漲22%，4月份為上漲33%。
在地處戈壁灘邊緣的污染嚴重的工業城市蘭州，房地產市場依然熱力不減。待售房屋被購房者擠滿，其中包括一些小企業的老闆，他們覺得買房子比開商店辦工廠更賺錢。
去年9月份，就在中央政府首次頒佈調控措施時，蘭州房價開始上漲。到了去年12 月份，該市房價同比上漲27%。今年4月份，蘭州市也頒佈調控措施，上調了首付比例並限制了市中心二套房、三套房的購買。
蘭州市住房部門的副局長Gao Jia在4月份接受訪問時靠在椅子上一邊抽煙一邊表示，蘭州的房地產市場過熱，政府需要確保房價穩定上漲，而不能過快。
在人口700萬的製造業城市佛山，隨着廣州市限購政策的頒佈，大量購房者來到佛山購房，推動該市房價近幾個月上漲18%。
Pei Zhiyong4月份在佛山市的一個小區購買了一套可俯瞰德勝河的高層住宅。他打算用他和妻子剛出售的廣州市一套開間的所得來支付這套三室住房。他説，廣州市的那套開間自13年前買下以來已經上漲了50多倍。
今年5月份，佛山市一處購物中心的公寓樓開售，一名中年家庭主婦為了搶到一套房子，讓房屋經紀人在售樓處徹夜排隊等候，她説，佛山到廣州就像布魯克林到曼哈頓。這個叫Huang Kai的經紀人説，總共300套房源兩天半之內就賣光了。
有意向的購房者查看佛山一個高層住宅模型。
佛山樓市的崛起並沒有讓廣州樓市降温。位於廣州市南部的新高層住宅Blessed and Colorful Apartments的銷售代理説，這裏的房價從1月份開售以來上漲了將近30%。
27歲的網頁設計師Zhang Ying今年1月份在另一個住宅區貸款買了一套兩居室，她的月收入大約是1,500美元，每月還貸就用去將近80%。她坦言自己就是房奴。
在一些中小城市，房地產市場升温緩解了早先因為過度開發而造成的供應過剩，減少房地產過剩也是中國政府的一個目標。
在位於北京以東兩小時車程的製造業重鎮唐山，因為限購政策無法在北京投資的購房者紛紛湧入這裏，催熱了當地的房地產市場。5月份唐山消化存量房大概需要的時間為27個月，已低於去年11月份的38個月。
很多購房者似乎是投資客，並不打算搬到該城市或在那裏工作。5月末，唐山有關部門上調了首付款要求，以抑制投機性購房。
Gao表示，中國中部城市蘭州的房價上漲也是受到外地購房者的推動。
退休會計人員Zhang Xiaoqi在為兒子看房。今年初她為房子準備了20%的首付款。但蘭州將最低首付款比例上調至30%後，她就放棄了。
她説，本來還買得起，但現在太高了。她認為調控措施推動了房價上漲。
但蘭州一位53歲的工程師仍決心買房。他一邊瀏覽裝有吊燈的歐洲古典風格裝修的房子，一邊説，越難得到，就越想要，得在房價繼續上漲之前買到房。
穆迪稱，去年底房地產在中國家庭資產中所佔的比重為68.8%。在美國這一比例不足60%。
蘭州新區的空置房。從蘭州市區到新區需要大約一個小時的車程。
社科院住房專家倪鵬飛估計，目前中國高達50%的住宅購買是出於投資目的，這種狀況令領導層感到擔憂。
不過中國政府卻遲遲沒有推出房產税，徵收房產税將增加擁有住房的成本，打擊人們投資房地產的積極性。開徵房產税將加重負債已然較高的購房者的負擔。
另一個減輕房地產泡沫壓力的辦法是投放更多土地用於開發。但地方政府依靠土地出讓金收入為地方的政府項目提供資金，而在地價上漲的情況下，地方政府會採取惜售的態度，一點一點將土地出售給開發商。
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(2017-07-17)
國慶省城未開新盤 業內人士：不能判斷樓市大降温
國慶長假結束，省城樓市格外冷清，整個假期零開盤，部分售樓處放假輪休。而去年國慶節當天就有四五個住宅項目開盤，成功搶頭條。業內人士指出，樓市調控已滿一年，市場正在迴歸理性，樓市逐步降温，政策因素最為關鍵。
“平時沒空兒，放假逛逛樓盤看看房子。”購房者李先生趁假期轉了幾個樓盤，發現多數售樓處都比較平靜。他先到東部一個即將入市的大型樓盤，假期裏的售樓處沒有想象的那麼熱鬧，為了吸引客户，開發商精心準備了一系列的嘉年華活動，相當一部分市民是為了帶孩子來玩，置業顧問則向等候的家長們推介房子。
李先生帶孩子離開售樓處時，遇到了兩撥拉訪的“小紅帽”。免費送到指定售樓處，配合看完房，有衞生紙、指甲剪等小禮品相贈，在這些攔截人員的精準“勸導”下，他又去了雪山片區的兩家樓盤。“前幾年房子不好賣的時候，經常在路口遇到，現在怎麼又冒出來了？不是説房子得靠搶，還用到處拉人湊數麼？”不過，李先生注意到，這些小紅帽只承諾免費接送到售樓處，前兩年往往還能額外再給看房者20元左右的“補貼”。
樓市旺季地產圈休假
“原來都説，國慶放大假，地產人除外。今年可算正兒八經地歇了一個完整的假期。”10日，濟南一家房地產開發公司的高管告訴記者，昨天剛自駕游回來，到青海、內蒙古遊玩了一圈。“現在沒房賣，你想加班都沒戲。乾脆跟幾個朋友痛痛快快地出去玩一圈。”他説，前一段時間擔心國慶節前後再出台新的調控政策，能賣的都賣了。目前工地的工程進度趕不上來，再像往年一樣指望假期賣房沒啥意義。連置業顧問都安排輪休了。
“去年國慶節加班到凌晨兩點，今年在民宿睡到下午兩點。”在省城一家大型房企做銷售的王先生在朋友圈秀出幸福，沒有開盤、加班的壓力，徹底放鬆休息。他的朋友圈裏，整個假期打廣告賣房的信息少了，曬度假遊玩照片的多了。
真有樓盤賣不動了
在假日期間，英雄山立交橋附近很多市民看到附近一樓盤打街頭活體廣告，4個人一組，穿着統一的綠馬甲，在路口和公交站牌等人流密集的地方舉牌子，“交房早”“位置好”“有房賣”等字樣格外顯眼。
“這到底是唱哪一齣？有房子還愁賣麼？半夜排隊搶都搶不上。”市民鞠先生看到這一幕，覺得有點搞笑，不知道開發商賣什麼關子。三年前，英雄山路與二環南路附近，這類四處遊擊的廣告牌數不勝數，各個樓盤都拉隊伍“搶地盤”。樓市走牛之後，售樓處擠破頭，這一現象很快絕跡。
據業內人士介紹，這家樓盤負面消息不斷，在沉寂了接近一年之後，於9月30日新推出一棟樓，總計不到100套房源，單價在2.3萬元左右，但銷售情況並不理想，因此把之前用的招數重出江湖。據悉，整個長假結束之後，該樓盤一共賣出去40多套，大部分仍然尚未消化掉。
8天長假竟然零開盤
據山東世聯等第三方機構監測，國慶節8天長假，濟南主城區沒有一個住宅項目開盤或者加推房源。整個假期成了一個樓市的空窗期。而在往年，作為“金九銀十”傳統旺季，黃金週可謂是重中之重，通常是賣房高峯期。
以2016年國慶黃金週為例，10月1日當天，恆大御峯、恆大濱河左岸、萬象新天、魯能泰山7號等多個樓盤扎堆開售，搶佔了當天的頭條新聞。此後，又有三盛國際公園、綠城玉蘭花園等項目加推，7天長假省城樓市熱鬧非凡。
相比之下，今年國慶長假各個樓盤都很“低調”。不過，在放假前一週，至少有12個樓盤密集加推房源，從9月25日至9月30日，每天都有開盤，其中29日就有5個樓盤不約而同地放量出貨。去年國慶節第二天濟南開始限購限貸，今年9月底，外地大批省會城市加碼調控，
樓市降温？有待觀察
“十一長假沒有開盤，不能就此斷定樓市要大降温。畢竟這個市場不是天氣，説冷就能冷的。”濟南房地產市場的一位資深人士認為，雖然國慶節期間出現了少見的“零開盤”現象，但就此下結論不免有失偏頗。在9月最後五天內，濟南12個樓盤扎堆賣房。也可以説，提前釋放了。
仔細來看這12個開盤的項目，其中6個全部售罄，分別是魯能泰山7號、綠地城、龍湖春江悦茗、新城香溢瀾庭、中海華山瓏城、綠地香榭麗。萬科城市之光、綠地CBD項目、綠地新裏城等項目基本上所剩無幾，去化率接近100%。只有中國MALL等少數幾個樓盤銷售得不理想。
國慶節之後到供暖季開始前，預計還有一大波新房入市，比如萬達文旅城、唐冶、雪山、新東站等區域，北部的華山片區、小清河沿線。如果多數新房開盤還能維持較高的去化率，説市場降温就為時尚早。
限售城市繼續擴大
據第三方機構監測，到目前為止，包括濟南在內，全國已經有46個城市執行了不同年限的限售政策，要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限（一般為2-5年）後才可以再上市。而且，仍然不斷有城市在跟進，10月9日，海南省三亞市出台新規，在海南省無住房的非本省户籍居民家庭，在三亞市中心主城區範圍內購買住房的，需提供從購房申請之日起在海南連續繳納2年及以上社會保險繳納證明；同時商品住宅施行5年限售。
業內人士認為，限售事實上就是樓市的去槓桿，購房者必須要以自用為目的。否則，按照3-5年的鎖定週期來算，高槓杆的高成本資金不太可能進入樓市。
樓市調控一年來，各地樓市政策持續收緊。限購、限貸、限售、限價等政策抬高了住房交易成本，使得樓市交易頻率放緩。如果市場逐步降温，政策因素無疑是首要的。
這個國慶節，多數熱點城市的樓市都遭遇了“寒流”。北京新建住宅前7天網籤116套，二手房網籤27套，均是2009年來的歷史最低值，同比跌幅達到了65%。國慶8天長假北京合計新建住宅簽約222套。中原地產研究中心統計數據顯示，上海前7天網籤新建住宅178套，同比2016年同期的784套，跌幅達到了78%；深圳前7天簽約445套，同比2016年同期的508套下調了13%；南京前7天簽約457套，同比2016年同期的905套，下調了50%；福州前7天簽約345套，同比2016年同期的540套下調了36%。
廣州中原地產監測，今年十一假期前後，廣州11區總共有19個樓盤開盤加推，總推貨量2090套，比去年十一假期（5979套）大跌65%；總成交貨量872套，比今年五一假期大跌51%，比去年十一假期大跌78%。
(2017-10-12)
隨着密集的樓市調控升級，房地產市場理論上的“金九銀十”要泡湯了。
不僅如此，而且耳聞的極端信息卻是一些曾經的熱門城市正迎來樓盤降價，購房者拉起維權橫幅甚至砸了售樓處。作為2016年樓市最火爆的二線城市合肥，房價漲幅曾經多次位列全國第一。但隨着“史上最嚴調控令”，合肥樓市逐漸降温。據《經濟觀察報》報道，合肥一名為“皖新翡翠莊園”樓盤因降價遭遇業主維權，1個月時間降價幅度達到了10萬元以上。
其實樓盤降價遭遇維權，甚至售樓處被砸，這些年每隔幾年就會發生。譬如2005年、2008年、2011年、2014年。也都集中在一二線城市，譬如在上海、北京、杭州、南京、合肥都發生過。
我們看一看過去這些年的情形。
2005年10月，部分炒房者在深圳萬科17英里項目二期購房受挫後，對售樓處進行了相當嚴重的打砸行為。
2008年9月3日，萬科杭州四樓盤226套小户型房源以最低“7.5折”集中面市，售樓處被砸，現場的警察旁觀。這起事件的結果匪夷所思，萬科因為降價被罰4千萬。同期某城市召集開發商開會，會議內容8個字：不許降價，遠離萬科。還有幾個重點城市政府派出調查組進駐萬科查税、查賬。箇中滋味大家自己體會。
2011年11月12日，上海領海朗文世家大幅降價房源，老業主聚集售樓處維權，打砸沙盤模型。2011年也是售樓處被砸最集中的年份，寧波、北京、杭州等地均出現過。
2014年2月19日，杭州萬科某樓盤宣佈降價，均價從17200元/平方米降到了13800元/平方米，次日一些業主打砸了售樓處。
上面簡單舉了些例子，不知大家有沒發現，基本是每隔3年時間，就出現砸售樓處的事件。這難道只是巧合？
這不是巧合，其實這正是中國樓市短週期的體現。週期藴含了政策的行為，市場的供需、價格的波動、購房者的情緒，是個綜合的體現。砸售樓處是一個直觀的表象，但背後是深刻的房地產週期輪迴。
經濟週期學界研究的多，但房地產週期研究的其實不算多，上百年來也就三個經典的房地產週期理論。主要是因為房地產週期很繁雜，從表象與實質來看，有價格週期和建築業週期，從微觀和宏觀上看，又有投資回報率週期和貨幣週期等。
所以雖然20世紀曆經幾次房地產泡沫，並引發區域性乃至全球性的金融經濟危機，20世紀30年代也便有美國人開了研究房地產週期的先河，但實質上直到2007年次貸危機之後，房地產週期這個理不清的毛線球才得到應有的重視。
筆者3年前曾對房地產週期進行過系統的梳理和研究。從長週期角度看，中國在2017年基本走完一個完整的週期，即從1998年到2017年，這和經典的18年房地產週期理論較為一致。長週期內容本篇暫先不多言。
中國房地產市場的短週期也大體就是3年左右，其實這3年週期是房地產庫存投資週期。為什麼是3年？答案很直觀，與建築施工週期有關。
比如，建設一座商品住宅小區，從拍地到開工準備需要3-6個月，建築需要9-12個月，水電安裝3個月左右，再加上安全檢查和各項審批12-18個月。綜合算下來3年左右。其實這也是3年基欽庫存週期。
上面是微觀案例，我們從宏觀上看。國家統計局的數據顯示，8月末商品房待售面積62352萬平方米，跌至近三年來新低。待售面積是狹義庫存，而且目前的待售面積鋭減是因為地方政府限制預售許可證發放，所以市場實際可供應的會高於待售面積數據。此外，從包含開工在內的廣義庫存角度來看，實際可供應仍然會比較高的。
但即便是這樣，從2014年以來的房地產去庫存是何其的轟轟烈烈。但又從未見到哪個經濟體中，一邊去庫存，一邊卻在漲價。這其中，政策的推動和市場的投機炒作在其中功不可沒。短短3年，原本可能要硬着陸的中國房地產市場，就這麼歡快的實現了軟着陸，把槓桿都轉嫁到了居民部門。
房地產週期一直存在，無論是庫存還是價格體現，但在中國的房地產市場中又有些錯亂和扭曲。譬如當下在庫存上表現為觸底，價格上卻表現為見頂，從而砸售樓處的現象有發生。
扭曲和矛盾的背後，是有形之手放大了正常的週期波動，讓週期越來越難以捉摸。對於研究者和投資者而言，這既是週期的混沌，也是週期的魅力。（作者艾經緯，牛熊交易室首席研究員）
(2017-09-29)
導語：
如果你是炒需，那就要慎重考慮要不要買房了！如果你是剛需，那還是現實點吧，該上車就及時上車，別再猶豫了，能買一定要買，不能買也要創造條件買！
1.“路徑依賴”
今年上半年，房地產對經濟增長的貢獻率是6.2%，雖然同比去年稍微有所下降，但是整體來看，房地產對國家經濟的增長的貢獻仍然佔較大的比重。目前沒有哪一個行業能取代房地產來支撐中國經濟，樓市一旦有個風吹草動，都會引起舉國上下的關注！
很長一段時間，各個地方政府都依賴於土地財政，包括土地收入、税收等在內的房地產行業收入將近佔某些一二線城市政府全年收入的六七成！
舉個例子，截止今年9月，杭州的土地出讓已達1743.8億！在資金充裕的情況下，杭州的峯會、運動會都辦的熱火朝天，令人稱讚。既然這條路走得好好的，為什麼要換一條路走呢？
其實，地方政府心頭都有一本明細賬：只要房子交易越來越頻繁，房子價格上去了，政府的財政收入就不用擔心了，所以他們會通過金融、土地、財税等途徑讓樓市“活”起來。
2.無底的“炒需”
中國的房子造得實在是太多了，忽略新農村的“農改居”不計，就正規的商品房而言，舉國上下都開足了馬力，加入到“搭積木式”的造房運動中。這種瘋狂造城的行為並非一朝一夕之事，即使從1998年實行全面住房制度改革算起，也已有20個年頭了！
為何長達20年的高歌猛進的建造，直至今日，還要來個限購、限貸、限售政策來調控，貌似房子永遠無法滿足需求。其實，這根本不是房子不夠住，而是“炒需”遠遠不夠！
有一句話，想必耳熟能詳：“房子是用來住的，不是用來炒的！”這句話恰恰反映了一個現實，那就是很多人加入到炒房的行列中來了！
改革開放以來，一部分人先富起來了，但投資領域受限，導致“有錢就買房”成為固定的投資思維。
這些人房子一旦買入後，就不會轉手了。市面上不斷傳出房價上漲的信號，刺激着他們的神經，也讓他們更加堅定了有錢就買房的信念。這些炒房客，撐起大半個中國的樓市！
3.新“大癲狂”
正因為如此，支撐中國樓市的並非“剛需”的市場，而是一個龐大的“炒需”市場存在！
但現在的房價很高，且高到離譜了！陷入了“非同尋常的大眾幻想與全民癲狂”之中。
關於房價的預測有很多，但永遠預測不準。近20年來，中國的房價就保持一飛沖天的姿勢，至於能再飛多久，估計永遠是個未解之謎的！
正因為如此，有人形容中國房地產就像無肩帶胸罩，一半人在疑惑：到底是什麼支撐了它？而另一半人則在盼着它掉下去，等待機會的來臨！
也許你會説，現在又是限購又是限售，難道還不管用嗎？
其實，不管有用沒用，至少很多人對房價上漲依然保持着信心，“信心比黃金更寶貴”，最終還是體現在了中國的房地產行業上。
現在依然還有人不顧一切地加入到這個大癲狂的遊戲之中！
中國樓市的分水嶺近了
1.最慘黃金週
這個“十一黃金週”樓市成交量出現嚴重“跳水”的現象，堪稱“最慘黃金週”，很多人會問房價是不是要跌了，我覺得這就是簡單的“量縮”罷了。
而這種“量縮”恰恰可以量身定製的，要想樓市變得正常化，那麼必須做到：房價漲跌自由、房產交易自由、房貸政策穩定。
以上三者中有兩者是由我們的政府牢牢控制的，所以在房價漲跌面前，不是限制房貸政策（限貸），就是限制交易自由（限購和限售），我們的政策操控自如，早就是玩了一手好戲。
現在出現“量縮”只不過是一種應景的需要，要實現這個目標，手段很簡單：一部分原因是政府行為，延長一下審批時間，有意留到國慶節後辦理；另一部分原因是市場行為，市場上房子不多且價格漲上天，沒房可售，也沒錢可買了；還有一個原因就拋出“限售”和“限購”，幾相作用，自然有了“跳水”的效果！
那為何要這麼做？原因很簡單！有二個應景要點綴：
一是為了呼應去年930最嚴樓市調控一週年，二是十月中旬有個重要的會議要召開，這意味着樓市控調不僅是例行動作，而且變成一項政治任務！
所以也不奇怪，現在政府會出限售和售購併舉的調控政策。
但是，這並不説明現在的房價停漲了，而是恰恰處於漲停狀態。更直白地説，目前樓市處於“政策休市期”！
2.政策休市期
為何現在樓市處於很明顯的“政策休市”狀態？大家有必要先要搞清楚限購和限售的區別：
限售是為了減少供給，説明價格下行的風險很大，需要用“物以稀為貴”的方式來托住價格；限購是為了減少需求，説明價格上行的可能很大，需要用“減少競價”的方式來抑制價格。
如果大家認可上面的觀點，那就是要理解以下的幾個政策的組合了！把限購與否和限售與否組合在一起，也就四種組合了：
第一種是不限售也不限購，這是正常狀態下的樓市，純粹靠市場來調節供需。
第二種是限購但不限售，也就是“誰都可以賣，但符合條件的才能買”，説明這時價格繼續上行的可能性很大，不能再縮小供給了，但必須壓縮需求，尤其是要把炒房者的購房需求排斥在外，給真正有住房需求的購房者上車機會。
第三種是限售但不限購，也就是“誰都可以買，但符合條件的才能賣”，説明這時的供應量太大了，到處都是房子，存在踐踏拋盤的很大風險，所以必須通過壓縮供給量來托住價格，但絕不能壓縮需求量了，否則還有可能出現踐踏拋盤的慘狀。
第四種是限售也限購，説明這時已經進入不可理喻的“癲狂”狀態了，明明供應量太大，存在巨大的“去庫存”壓力，隨時可能陷入踐踏拋盤的絕境，但現狀卻是瘋狂搶盤，價格仍在持續地非理性上漲。政府不得不一手抑制需求，另一手抑制供給，給癲狂狀態降降温！
目前很多城市就是第四種組合的調控政策，也就是“沒有買賣就沒有傷害!”
3.大分水嶺
從今年開始，我們聽到最多的一句話就是“房子是用來住的，不是用來炒的！”，國家已經叫你不要炒房了，你還要堅持入市的話，到時是哭是笑，就看你的造化了！
如今，樓市已經進入大分水嶺了！ 但是國家也從來沒説過要讓房價降下來，現在的具體的落實措施就是：讓真正有住房需求的人購買昂貴的一手房，使得政府繼續有賣地和税費收入；買不起一手商品房的就引導他買共有產權房或租廉租房，實在買不起的就租房；嚴防炒房者把二手房在高位套現，進而防止擴大系統性金融風險。
如果你是炒需，那就要慎重考慮要不要買房了！如果你是剛需，那還是現實點吧，該上車就及時上車，別再猶豫了，能買一定要買，不能買也要創造條件買！
(2017-10-20)
在因城施策、因地制宜的樓市調控大背景下，前三季度全國商品房銷售增速繼續回落，房地產開發投資保持平穩增長。分析人士預計，樓市降温下，未來商品房銷售數據增速將繼續收窄。
商品房銷售面積增速繼續回落
國家統計局數據顯示，前三季度商品房銷售額91904億元，增長14.6%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長11.4%，辦公樓銷售額增長25.2%，商業營業用房銷售額增長31.8%。
同時，商品房銷售面積同樣呈現回落態勢。1-9月商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，增速比1-8月份回落2.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長7.6%，辦公樓銷售面積增長32.7%，商業營業用房銷售面積增長23.7%。
“房屋銷售數據繼續走低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説，今年來，商品房銷售面積同比增幅大體按照一個月下滑兩個百分點的走勢收窄，如此計算，第四季度將繼續收窄，預計年底會維持在5%左右的同比增幅。
地產開發投資市場謹慎平穩
前三季度全國房地產開發投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資55109億元，增長10.4%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。
“受‘金九’影響，開發商投資增幅略有上漲，但在多地調控加碼、政策收緊的情況下，投資總體增幅走勢波動不大，房地產投資市場依然處於謹慎平穩的態勢，中西部投資力度或將繼續加大。”安居客分析。
今年9月，樓市調控再掀一輪小高潮。據中原地產統計，9月多達45個城市發佈了樓市調控相關政策52次，政策密集程度甚至超過了去年10月。截止日前，年內全國房地產調控政策已接近180次。
“房地產市場開發投資數據好於預期，充分體現了當前房企投資並未受到銷售市場降温的影響。”嚴躍進説，9月份，A股房企土地儲備規模連續增長17個月，投融資規模保持逆勢增長。“這表明當前房企依然看好開發投資市場。”
房地產市場風險得到有效化解
對於長達一年多的樓市調控，有人擔心，會不會對未來的經濟發展產生影響?“前三季度房地產投資增長是比較平穩的，對經濟發展依然起到了積極作用，同時，房地產的風險也得到了有效的化解。” 國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏在19日舉行的新聞發佈會説。
從官方公佈數據看，一線城市房價經過調控後，市場預期比較穩定，投資投機性的需求得到了有力遏制。8月份，15個一線和二線熱點城市新建商品住宅價格環比都在下降和持平;同時，北上廣深四個一線城市同比漲幅連續11個月回落;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續9個月回落。
中原地產首席分析師張大偉認為，本輪調控最成功的一點是在抑制一二線市場局部高燒的同時，房地產行業依然支撐了經濟的平穩發展。
看好中國經濟前景的五大理由：樓市降温 債務風險可控
中新社北京10月19日電 (記者 王恩博)中國經濟是否保持穩健增長？官方19日公佈的三季度經濟數據給出了肯定答案。在接受中新社記者採訪的多位經濟專家眼中，看好中國經濟未來前景的理由還有不少。
經濟增長韌性足
根據國家統計局數據顯示，今年三季度中國國內生產總值同比增長6.8%，經濟連續9個季度運行在6.7%至6.9%區間，保持中高速增長。這一回暖勢頭能否持續？
國務院發展研究中心產業經濟研究部研究室主任魏際剛分析説，從外部看，全球經濟已經復甦，中國外貿形勢將迎來較好環境；從內部看，農業基本穩定，製造業温和擴張，服務業、高技術產業保持良好增長，結構調整將推動經濟增長。
經濟的韌性還來源於開放。魏際剛指出，中國將進行新一輪大規模開放，開放將集聚人流、數據流、信息流，在此情況下到2030年中國有望成為全球貿易中心，甚至全球樞紐。
營商環境持續優化
中國開放程度幾何，營商環境是一個參照。據統計，中國引進外資已連續25年位居全球發展中國家首位，外資營商環境也不斷改善。
中國貿促會研究院國際貿易研究部主任趙萍表示，中國投資環境總體上是不斷向好的。政府非常重視優化投資環境，對外資開放程度不斷提高，並且在投資環境改善舉措方面，也不斷有政策落地。
樓市“降温”着眼長遠
一年來，中國各地樓市調控政策密集出台，市場漸趨平穩。隨着租售並舉、加大共有產權房供應等措施逐漸落地，更清晰的長效機制越來越近。
中國房地產業協會原副會長朱中一認為，當前中國房地產市場正在向“住有所居”和平穩健康的方向發展，調控效果逐步顯現。隨着官方明確房地產市場定位，有關部門在長效機制建設方面將加快動作。
至於具體制度安排，朱中一認為，相關方面應首先完善住房制度，完善多主體共贏、多渠道保障，租購併舉的住房供應體系，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。並在此基礎上，建立與之配套的土地、金融、税收、法制及市場監管等制度。
債務風險依然可控
防風險是當前中國經濟工作的重點之一。風險不僅來自金融領域，也來自地方、企業債務等領域。
國家發改委國際合作中心首席經濟學家萬喆指出，中國總體槓桿率雖然在合理範圍內，但仍有國有企業槓桿率相對高等結構性問題，對此，中國在較早便提出多項政策和舉措，進行去槓桿、清理地方債務平台、優化政府財政預算方式方法等。
她表示，在國內債務結構下，國有企業雖然槓桿率較高，但正因為相關特色，目前中國在這方面還不會有類似債權人和債務人之間喪失信任，而形成的強制與無力清償間的矛盾危機。而且其中藴含的信用危機、效率危機等已經受到了深切關注，並在防範系統性金融風險、加強金融監管的推進下逐漸得到糾正。
民間投資活力復甦
民間投資乏力，一度困擾中國經濟。去年，民間投資一度大幅下跌。各方面出台多項刺激政策，提升民間投資者信心。
“從現在的經濟發展態勢來看，(刺激政策)已經有一些成效。”華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康表示，當前中國經濟增速整體提升、多項指標向好，支撐這一局面的，不僅是大企業，也包括許多中小微企業。
匯豐銀行(中國)有限公司副行長兼工商金融總監方嘯亦指出，據該機構調查，多數中國中型企業看好未來業務前景，並致力於開拓國內市場。在宏觀經濟環境穩步向好的環境下，依靠在技術上的持續投入和生產效率不斷提升，這些企業將隨市場機遇擴展而更加壯大。
(2017-10-20)
華爾街見聞 作者 孫建楠
全國多地正“圍剿”流入樓市的消費貸。
多家機構測算，流入中國樓市的消費貸規模在3000-4000億元，90%流向廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北。
截至9月28日，六省市監管層先後發文，要求嚴查個人非按揭貸款違規流入房地產市場。
“消費貸”現場排查
消費貸“悄悄”流入房地產市場陸續得到各地監管部門重視。近一個月以來，南京、北京、廣州、深圳、浙江、江西等六省市監管層先後發文，強化對消費貸的檢查和監管，嚴控流向樓市。
值得注意的是，監管部門已經陸續開出罰單。今年6月，大連銀監局連發10張關於消費貸的監管罰單。郵儲銀行浙江省分行因“個人消費貸款資金流入股市的行為”被罰款20萬元。
9月6日，浙江泰隆商業銀行有貸款資金被挪用於購房，接到了台州銀監局的罰單。
9月14日，中國郵政儲蓄銀行杭州市分行因違規操作個人消費貸款被用於購房，接到了中國銀監會65萬元的罰單。
時間
地點
調控內容
8月20日
南京
全面開展個人消費貸款違規流入房地產市場的自查自糾工作。
9月5日
北京
自查問題包括協助購房人以辦理“消費貸”、“經營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金，作為購房首付等行為。
9月13日
江蘇
嚴禁用户購房首付款的個人消費貸款；無法證明首付款來源的購房人需提交未使用商業性借款資金充當首付款的書面誠信保證，違規行為記入徵信記錄。
9月15日
深圳
除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款，期限最長不超過5年； 不得以未解除抵押的房產抵押發放個人消費貸款。
9月20日
廣州
嚴禁個人消費貸用於購房首付款或償還首付款行為；房產在未償清貸款之前，不得作為抵押用於追加貸款；原則上不發放100萬元以上或期限超過10年的個人綜合消費貸款。
9月25日
浙江
嚴查個人消費貸信用卡大額透支等違規流入房地產
9月26日
江西
核查單筆貸款金額10萬元及以上的個人消費貸款業務（個人住房按揭貸款、購車貸款除外）、單筆貸款金額50萬元及以上的個人經營性貸款以及單筆貸款金額10萬元及以上的信用卡透支交易的資金流向和實際用途，重點核查是否存在違規進入購房領域問題。
綜合財新與《經濟參考報》消息，北京銀監局將聯合央行營管部、北京市住建委對銀行發放消費貸進行現場檢查，不排除其他熱點城市也將跟進。北京多家銀行要求貸款20萬元以上額度客户補交材料。
今年消費貸突顯“爆炸式”增長，由於銀行自查和監管偏向事後管理、存量業務管理，因此會存在部分執行層面的諸多難點。華爾街見聞綜合各方面信息，總結如下：
消費貸分為抵押貸款（30萬以上）和信用貸款（不超過30萬），抵押貸款要以住房做抵押，只能通過刷卡或委託支付，銀行可以監控與銀行卡有關的交易動態。而信用貸款提供相應資料即可直接提款，如果貸款人取現、多次轉賬、跨行轉賬，貸款行較難掌握貸出去的資金的最終真實用途。因此，30萬以下的信用貸款是最難監管的。 有些違規使用消費貸的貸款申請人會找到一些企業（中介公司），偽造消費合同或經營合同或虛假貸款用途材料，貸款人給企業一定的返點並繳納税點。銀行將貸款資金轉入合同對手方的企業賬户後，企業再通過其他渠道把錢轉給貸款申請人，貸款行則無法有效進行貸後追蹤。 比如消費貸中的裝修貸款管理過程中，如果房子是期房，比如一兩年後交房，再用半年至一年完成裝修入主，再加上兩三個月的放款週期，整個監控流程可能長達兩三年。 近期出現了一些中介機構為了應對銀行審查，幫客户開具證明材料進行“包裝”，將房貸識別難度“調高”，以通過審查的情況。
中信證券明明估算，在監管對短期貸款進行限制的情況下，可能進一步產生大約3400億的資金缺口，佔2016年9月至12月新增中長期消費貸款18%。
更為嚴峻的問題是，雖然激增短期消費貸放大居民槓桿率，但居民部門槓桿繼續增加的空間已不大。可以想見，未來房地產市場會進一步承受壓力。
掐斷爆炸式增長“鏈條”
今年3月份多地從需求端上限購限貸，這成為了消費貸猛增的“分水嶺”。3月17日，北京為了加強樓市調控，特別是提高了二套房認定標準和首付比例、暫停發放25年以上房貸。同一天，廣州也發佈調控文件，完善商品住房限購和差別化信貸政策。
據瞭解，居民中長期貸款包括技術改造貸款、基本建設貸款、項目貸款、房地產貸款等，但主要由房貸構成。居民短期貸款分為消費性和經營性，其中短期消費貸款指要用於留學貸款、房屋裝修、購買耐用品和買車等方面的個人貸款。
根據國家統計局數據，1-8月份全國房地產開發投資同比名義增長7.9%，商品房銷售額增長17.2%。今年1-8月，新增居民中長期貸款增速持平，但短期貸款大幅增長180%。
可以看出，今年前八月房地產數據仍然保持較為穩定走勢，但中長期貸款並未明顯增長，説明可能有其他來源的資金支撐中國樓市。
中信證券明明認為，以房貸為主的中長期貸款在政策限制下的顯著回落卻並未充分拉低房地產市場走勢，表明可能存在其他來源的資金進入房地產市場，短期消費貸款異常增加充當了中長期貸款的補充。
換言之，“317”樓市新政後，貸款額度受到限制，部分作為需求端的居民無法通過政策渠道獲得足夠資金，因此借道消費貸湊足全額房款。
對於按揭買房者，無法湊足首付款時會使用銀行系、地產中介或網貸金融機構提供的首付貸、消費貸等產品。2016年上半年，北京、上海等互聯網金融管理部門嚴查首付貸等高槓杆房貸產品，首付貸業務被紛紛叫停。
因此，銀行系的消費貸成為了今年房屋需求端的“救命稻草”。據華爾街見聞了解，消費貸可在銀行線下網點申請，也可通過銀行信用卡官網或者手機APP在線申請。多家銀行的信用卡中心也會不時致電持卡人推廣消費貸，告知信用貸款提現額度和還款週期。
消費貸暴增的“三大原因”
海通姜超認為短期消費貸高增可能有三大深層次原因：
1）近兩年購房開支驟增對居民部門整體消費能力有一定透支，部分居民消費只能依賴貸款來實現。
2）新一代 80 後、90 後、甚至00後居民的消費觀念與老一代有很大不同，借貸消費的意向要更強一些。
3）銀行放貸產品和途徑也在創新，在整體利差處於低位的情況下，有動力投放收益 更高的消費信貸，而 P2P 監管趨嚴也會促使部分消費貸回到銀行系統。
數據顯示，今年1-8月居民新增短期貸款累計同比多增8231億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億,今年前8個月新增短期貸款已達到去年全年的1.5倍。
對此，多家機構測算，流入中國樓市的消費規模在3000-4000億元。德意志銀行報告指出，預計流入中國樓市的消費貸高達4000億元。
德銀認為，今年1.4萬億消費信貸中約有2/3用於購買汽車、房屋裝修，旅遊等正當消費，1/3用於購房，消費者使用消費貸款做二套房融資。
易居房地產研究院測算，今年3月以來，新增異常短期消費貸款金額中至少有3000億流向樓市，約佔新增短期消費貸款總額的30%，90%流向廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北。
值得注意的是，部分消費貸產品更被直接改造成“房貸化產品”，比如出現了還款期限可達40年的“氣球貸”，即先貸滿25年後再申請續貸。另有不超過10年期的消費貸經過期限變向延長至30-40年。
短期消費貸的異常激增存在難以預測的隱患。民生銀行首席研究員温彬認為，消費貸違規流入樓市降低了樓市調控效果，由於消費貸期限短、利率高，若房價回落很容易出現資金鍊斷裂，更進一步斷供會將風險導致銀行體系。
[作者：孫建楠](編輯：文靜)
(2017-09-29)
近日，住建部和國土部正在要求各地加速推進不動產登記平台建設。截至目前，市縣一級的不動產登記已經接入全國不動產信息登記平台，比預期提前。更重要的是，對於那些紙質房屋產權登記信息，兩部門要求今年年底前必須全部複製和移交到不動產統一登記平台上。還有，海南幾乎要求全省購買房地產後五年內不得出售。再有，住建部和國土部聯合下發:關於農村集體建設用地建設租賃房屋的試點意見。這些辦法和措施，對於清場投機炒房者將是嚴厲的打擊，實現住房的居住屬性又向前邁進了一大步。
不動產信息登記平台的創建並全國聯網，將房產產權人的情況一目瞭然，在這個平台上，每個人有幾套房子，每個家庭有幾套房子，都會看的清清楚楚。更重要的是，對於個人或家庭擁有多套住房的，很可能採取更加嚴厲的調控措施，而不傷及無辜。
首先是去年國慶前後開始，十幾個城市步調一致地開始出台限貸限購政策，這裏麪包括了北上廣深這樣的一線城市。我記得當時我寫這篇文章時，用了一個詞語，叫"樓市漲停板"，就是樓價衝高了一波，得緩一緩高位橫盤，然後再繼續收割。而去年國慶那一波樓市調控開始，持續至今，沒有絲毫鬆動。唯一的區別是，不同的城市出台這些政策的時間順便有些差別。
畢竟每個城市去庫存的進度不一樣，當地的民間資金購買力也不一樣，政府的財政收入也不一樣，這些因素都是造成樓市調控政策實施有先後的核心因素。以這樣的節奏，全國各地實施樓市調控至今一整年，可以説一線城市以及今年初暴漲之後的重點二線城市，以及一線城市的郊區，已經幾乎凍結了。
接下來其實就是三四線城市，以及更偏的地方，這些地方的房價或許還會漲，畢竟這些地方的政府財政和商業銀行爛賬更多，得把庫存去掉一些，才能保證房地產、銀行和政府的利益最大化。但我估計這些三四線城市明年房價也是會停下來的，如果市場依然瘋狂，政府也會實施更嚴格的調控政策。
現在我國的樓市就處於這樣一種狀態，國家在往下壓，不讓它漲到最高點，但是呢貨幣又在超發，怎麼辦?沒辦法，只能讓它漲一段時間，漲到一個點再往下壓一壓，以此循環。從現在的情況來看，央行開始收緊貨幣，人口紅利時代也已經過去，但房產流動性卻越來越差，所以預計未來很長一段時間，房價會進入一個慢漲到陰跌的過程!
從4小時黃金走勢圖分析：布林帶上，中軌上行，下軌下行有開口的跡象，MACD紅色能量柱有所收斂，但仍在持續放量;DIFF在1260附近穿過DEA形成金叉一路上揚至超買區，KDJ三線高位運行並且J線觸底，綜合上述指標分析：中線多單趨勢明顯，但後續上漲乏力，需要消息面刺激，否則可能在1315附近有所回落。
(2017-10-12)
哪個省調控房地產最狠？今天的答案出台了，那就是海南省，幾乎全省開始了非常漫長的限售！
國慶假期結束，海南的三亞開始了限售，限售時間為五年，這是一個非常有殺傷力的年份。
然而今天，海南又擴大了限售範圍，從三亞開始，海口、萬寧、陵水也開始了限售，時間也為五年。
整個海南最發達的城市就是三亞和海口，是最具標誌性的城市，這兩個城市拉開了五年限售，幾乎就相當於海南全省開始了限售。
這和過去石家莊不一樣，僅僅是河北一個城市限售而已，但是石家莊是八年限售，期限最長。
也和陝西不一樣，陝西僅僅是西安一個城市限售，限售期限是五年，也很漫長。
可以説，只要推出五年限售，幾乎能將投機炒房的一網打盡，投機炒房的人誰敢買五年不動的房子啊，等於是停牌關五年，還是很可怕的。
五年相當於半個經濟週期了，什麼情況都可能發生，股市五年都可以走一個牛熊了，房市慢一點，也很可能發生拐點。
像海南這樣，全省進行五年限售，幾乎將全省投機炒房的人都趕盡殺絕了，唯一剩下的是自住的，還有就是長期投資的。
對於自住和長期投資的，不會短期導致房價大漲大跌，應該值得鼓勵，而短期炒房的就像蝗蟲，帶來的是經濟負面。
現在西安五年限售，石家莊八年限售，海南幾乎全省五年限售，可見五年是一個重要的期限，應該是經歷過嚴謹論證的。
如果想防止房價過度投機，五年限售是最基本的調控政策，接下來應該會成為標配。
對於海南這樣的城市，本身經濟一般，往往就是靠旅遊，但是旅遊業很難支撐高房價，如果廣東省沒有強大的經濟能力，只靠旅遊業，能支撐這麼高的房價嗎？顯然很難，同理也適合海南。
所以，海南和廈門之類城市，投機炒作太嚴重，就應該推出五年或五年以上的長期限售，大幅度減少投機力量，防止房價大起大落。
現在一組數據引起了大家的議論，那就是國慶期間，幾十個重點跟蹤的城市房地產成交量同比下降80%，這是慘跌。
大家都指出了各種原因，但是我認為房地產調控到了現在，已經出現了很好的成果，應該堅持下去。
這次國慶房產成交大幅度下跌，我認為是很多原因的綜合，但是不要低估嚴格禁止個人消費貸和經營貸進入房地產市場這個當前最重要的原因，因為投機炒房的，大都靠個人消費貸、經營貸在維繫，這次對消費貸、經營貸違規進入房市的嚴厲打擊，終於在房市上體現出來了。
現在中國的房市，正進入一個軟着陸，成交量大幅度下跌，但是房價基本沒跌，即使跌一些，影響也不大，這次調控可謂多方共贏，非常難得。
毫無疑問，中國的人均GDP已經達到了8000美元，如果排除偏遠地區的拖累，中國已經進入了中等發達國家，這個成績實在是太不容易了，唯一令人擔心的就是房地產泡沫，接下來美聯儲開始縮表，因此，中國這次房市調控只許成功，不許失敗，房子必須是用來住的，不是用來炒的！
以下為網友評論：
網友“fa369”：人均8000，賣地7000
網友“風吹草低見屁屁”：人均8000美元……不好意思我們託祖國後腿了
(2017-10-11)