養老一直是人們倍受關心的話題，隨着人口老齡化的日趨嚴重，越來越多的針對房產養老的理財產品橫空出世。面對市場上形形色色的高額理財產品，你可要擦亮眼睛，不然後悔都來不及。
“以房養老”這個概念最早提出是在2003年，當時中國房地產開發集團公司總裁孟曉蘇提議設立的“反向抵押貸款”保險中。隨後，中國保監會在北上廣試點壽險品種。
上網一搜，關於“以房養老”的騙局多如牛毛，很多人到最後都傾家蕩產。為什麼這麼多人上了“以房養老”的當呢?難道這個產品當初設計時有問題嗎?還是以房養老根本就不靠譜?
帶着種種疑問，我們來一層層的揭開“以房養老”的騙局。
如果有人對你説：“把你的房子抵押給我三個月，我每月保證你10%-15%的利息，三個月後本金全額返還給你。”
你相信嗎?這是一個什麼概念，我們來分析一下：
假如你手裏的房子市值100萬，那麼你把房子抵押給他，每個月便能領取10萬-15萬的利息，那麼一年呢?
哇塞!100萬-150萬?
算出來的數字是不是嚇你一跳?一年的時間，本金翻了一倍多?是不是心動了?
別急，我們先來看一組數據：如果你有100萬存銀行定期那麼到期後的利息是2.75萬元。如果買基金一年到期後是4萬--10萬元。如果買信託一年到期後是15-30萬元。怎麼也不可能一年翻倍吧?
看了上面這組數據，你是不是心有點涼了?如果你還相信100萬抵押三月，每月10萬的利息，那你就離上當非常近了!
那麼，我們受騙後，房子還能不能追回來呢?帶着這個問題我們繼續往下看：
據報道，北京近年發生數十起老年人因所謂理財抵押房產而失去房子的案例。在這些案例中，老人的房產不僅簽了合同而且還簽訂了委託協議並經過了公證，甚至有的還辦理了產權過户。也就是説，房產處置走了完全合法的法律程序。也因為如此，到最後即使發現被騙，警方一看相關合同文件等，也無法受理。
過去，都是騙吃騙喝，如今，身家性命都被騙了。更可怕的是整個房產抵押過程表面上看完全“合法”，騙子們你們這是要上天啊!
多少人一輩子都買不起北京的一套房，你們卻這麼大搖大擺的招搖撞騙!
把手裏的房子抵押借款3個月，就能獲得每月10%到15%的高息，到期還能全額返還本金，這樣的“以房養老”項目讓不少老人心動不已。然而數月後，不僅承諾的高息不見蹤影，老人的房子也被抵押借款的“銀主”憑藉老人簽字的公證材料以低價悄悄買賣，過户給他人。
2015年以來，北京市數十位老人陸續遭遇這樣的騙局，他們有的失去了房產，有的背上了鉅額的債務。據北京老年維權服務工作站、北京市致誠律師事務所統計，僅由北京市公安局西城分局移送檢察院的案子就有30多起。不過，由於老人們簽署並公證了一系列文書，他們想要拿回原本屬於自己的房子，難度很大。
突然被趕出家門 “以房養老”夢碎
2016年10月17日，張玲一家三口和母親李君被一羣黑衣人清出了唯一的住所。帶頭清理房產的龍學武告訴張玲，她母親借了幾百萬元做珠寶生意，房子抵了債。張玲當場報警，警察告訴她，對方有房產證，請她配合搬家，有什麼糾紛上法院解決。
在被趕出家門的第二天，張玲查詢到，一週前，她的房子已經以260萬元賣出，而這套東二環學區房當時的市價在450萬元左右。
再三追問下，母親才向她敍述了前情。
原來，2016年5月，有人向李君推薦“以房養老”的理財形式，稱完全沒風險，並説“做的人都掙到錢了”。李君動了心，隨即被介紹給了廣豔彬。得知李君離異，房產能由她完全處置的情況後，廣豔彬告訴她，這種“以房養老”只需把房產證交給他3個月，抵押到的錢交給他理財，李君每個月都能拿到9萬多元的利息。3個月期滿後，本金全部退回，老人可以再用本金贖回房產證。
李君被説動了，5月19日，她與廣豔彬介紹的“銀主”王躍的中間人龍學武在北京西直門西環廣場T3樓12層簽署了多個文書。事後李君回憶，當時她以為是籤“以房養老”的合同，龍學武指着文件，讓她在指定的地方簽字，並沒有給她看文書的內容。簽署後，她也沒有拿到這些文書。
第二天，龍學武帶着她在北京市西城區不動產交易大廳辦理了房屋抵押的手續，隨後將190萬元分兩筆打入她的賬户，並在幾分鐘後轉給了廣豔彬。廣豔彬則給李君手寫了190萬元的借條，並註明“此借款定於2016年8月20日一次性還清，用款共3個月”。至於廣豔彬承諾的高額利息，借條上並未體現。
實際上，3個月中，李君一共只拿到了15萬元左右的利息，本金也沒有歸還。而她聽信了廣豔彬會替她向“銀主”歸還欠款的説辭，也一直沒有向其討要。
出事後，2016年10月18日，在女兒張玲的陪同下，李君再次來到西直門西環廣場T3樓12層。張玲赫然發現，這裏並不是什麼“以房養老”的公司，而是北京市方正公證處。在公證處，張玲調取了李君公證過的文書，包括一份借款合同和一份委託書。
借款合同顯示，李君借款230萬元，借期1個月，月息2%，雙方同意對借款合同進行具有強制效力債權文書的公證。到期沒有還款，“銀主”可以憑藉公證書向法院申請強制執行，李君則放棄自己的抗辯權。在委託書中，李君將自己房屋抵押、買賣、產權轉移、納税甚至是收取房款等權利通通委託給龍學武。
正是由於這份委託書，李君的房產在她完全不知情的情況下被過户了。中國青年報·中青在線記者調查發現，買下房產的李伯航，正是龍學武所在的“北京躍武鑫鑫信息諮詢有限公司”的股東之一。
中國青年報·中青在線記者試圖通過合同上留下的電話聯繫龍學武，但無法聯繫上他。記者找到躍武鑫鑫信息諮詢有限公司的註冊地址，工作人員告訴記者，這裏是一家孵化器，只負責為企業提供虛擬註冊的服務，該公司的辦公地點並不在這裏。
同樣進入過户流程的還有董望的房產。2016年10月18日，這套位於北京知春裏價值近700萬元的三居室被人以1000元的價格網籤。
“所有人知道後第一反應都是問，這是每平米單價嗎？事實上這就是他們賣房的全價款。”董望的女兒告訴中國青年報·中青在線記者，父母同樣是在廣豔彬處辦理了所謂的“以房養老”，並在邵楠的介紹下向“銀主”貸款200萬元。與李君一樣，這筆錢只在董望的賬上待了幾分鐘，就轉給了廣豔彬。由於董望過世，他的子女以遺產存在爭議和糾紛為由，在法院辦理了異議登記，才使這套已經網籤的房產沒能過户。
老人稱不清楚所籤文件 質疑公證處違反程序
被趕出家門的不只是李君一家。
2016年10月16日，年近80歲的張秀蘭和老伴被掃地出門。事後查詢得知，這套北京市西城區三環內60多平方米的房子以460萬元的價格賣給了“何振光”，2016年7月11日完成了過户。
同樣，張秀蘭將房產證交給廣豔彬，參加“以房養老”的投資理財項目，並在廣豔彬的指導下籤署了一系列文件。
被趕出自己的房子後，張秀蘭和老伴晚上在前門附近24小時營業的肯德基店過夜，白天去同仁醫院裏坐着。
相對來説，吳哲老人稍顯幸運。由於兒子無意中發現了他的轉賬單，他的房子沒有被偷偷過户，但目前被廣豔彬介紹來的借款人申請強制執行，老兩口的銀行卡已經被法院凍結，退休金都無法使用。
向吳哲推薦廣豔彬的田成，同樣是“以房養老”騙局的受害者。儘管前期收穫了可觀利息，但半年後，“銀主”上門逼債。吳哲介紹，像田成一樣發展下線的老人有很多，他們每向廣豔彬介紹一位老人，都可以拿到一筆可觀的介紹費。
2016年10月，多名老人被清出自己的原住房，他們的子女開始嘗試通過報警、找律師等途徑幫助老人維權。起初，民警在看到借款合同、強制效力債權文書公證等材料時，認為這屬於民事經濟糾紛，不予立案。當類似的案件集中出現時，老人們的案子才得以刑事立案，北京市公安局西城分局對廣豔彬採取了強制措施。目前，廣豔彬介紹來的“銀主”並未受到調查，仍在對個別老人逼債乃至清房。
涉案的30多位老人的公證手續分別在北京市方正公證處、北京市中信公證處和北京市國立公證處辦理。
老人的子女發現，公證處成為他們維權過程中繞不過去的一個坎兒。一方面，老人手裏幾乎沒有任何與借款和房產抵押有關的法律文書，僅有一張廣豔彬手寫的欠條，他們只能向為老人辦理公證手續的公證處索要。另一方面，按照《公證法》第二十七條第二款的規定，公證機構受理公證申請後，應當告知當事人申請公證事項的法律意義和可能產生的法律後果，並將告知內容記錄存檔。他們也想知道，老人簽署這些法律文書時，是否真正理解這些文件的含義。
李君回憶，當時龍學武在公證處的辦公桌上讓自己簽字，簽完之後一起合了個影，整個過程既沒有公證員的解釋和詢問，也沒有做筆錄。
但無論是借款合同、公證申請、公證書還是委託書，均有李君的親筆簽名。公證處堅稱，這就是老人的真實意思表示，並有老人簽字的詢問筆錄為證。
幾經周折，張玲看到了這份全文打印、署名公證員楊宏舟和記錄人顧萱的詢問筆錄。
在筆錄中，公證員詳細地向李君介紹了借款公證和委託公證的法律責任和風險，長達6頁的筆錄中每一頁底部都有她的簽名。筆錄中特別註明，所有的公證材料都由“銀主”來取。這也導致李君直到被趕出家門，手中都沒有任何與辦理借款抵押和委託有關的書面材料。
張玲發現，這份公證筆錄與同樣受騙的高如老人此前一個月所做的筆錄幾乎完全一樣，只在個人身份信息處有所不同。她質疑兩個年齡、受教育程度、生活背景完全不同的人怎麼會對同一個問題作出完全一樣的回答。
中國青年報·中青在線記者獲得的一份2016年11月錄製的錄音中，方正公證處主任王世剛解釋稱：“這個筆錄在電腦裏已經制式化了，你們這樣的公證一年將近4萬件，公證員和公證員助理處理所有的這些都是制式化的，這是約定俗成的，不導致公證無效。”
董望的女兒也説，父母在北京市國立公證處辦理公證的過程中，對委託賣房的委託公證一無所知。
在公證處提供的公證錄像中記者看到，公證員馮躍僅對借款抵押的公證進行了詢問，而對委託公證隻字未提。委託公證書送達回執的簽名處，董望的簽名也與其此前的簽名有明顯不同，而本應由公證員馮躍填寫的接談筆錄，字跡均與“銀主”嶽小楠高度相似。
同樣由馮躍辦理公證業務的老人吳哲，接談筆錄字跡也有類似問題，他至今尚未拿到委託公證書的送達回執。
7月13日，中國青年報·中青在線記者跟隨吳哲前往國立公證處，對上述問題，公證處主任張慶並未正面回覆，只答應老人一週後將調來相關文書供他複印。
司法部公開通報顯示，2017年4月，針對北京市國立公證處接連發生數起為不真實的事項出具公證書，導致當事人房產在不知情的情況下被買賣或抵押的情況，北京市司法局吊銷了李鐵林、馮躍的公證員執業證書，給予國立公證處警告、罰款20萬元並處沒收違法所得的行政處罰，國立公證處主任薛衞平因負有領導責任被免職。
證據不足維權難 律師提醒老年自我保護
在受害老人們看來，這種針對老年人辦理高額貸款，抵押後憑藉委託書悄悄賣房的行為，已經成為一種套路。根據他們的統計，邵楠、龍學武、嶽小楠等人在不同的案件中分別扮演不同的角色，可能這起案件中的中間人，在另一個案件中就是“銀主”，或是出面買下房產的人。但他們暫無證據證明這些人涉嫌同謀詐騙。
因涉嫌詐騙，廣豔彬已經於2017年2月27日被北京市人民檢察院第二分院批准逮捕，但在為老人提供法律援助的北京市致誠公益刑事項目負責人武婕律師看來，老人們維權仍然有很長的路要走。“這些案子最大的共同點，是他們利用老年人不懂法，也不懂得法律文書的意義和概念的弱點，才讓老人在完全放棄自己權利的法律文書上簽字。”
“其實還是傳統的騙局，第一批收益的老年人開始發展下線，下線的錢交過來補上線的錢，然後整個鏈條斷了。”武婕認為，“即使廣某被認定詐騙，但由於他沒有退贓能力，老人的利益已經受損了。”此外，由於無法確定老人簽署文件時是否知道法律後果等，很難取得對老人有利的證據。
事實上，本案中類似的房產糾紛並非只出現在“以房養老”騙局中。
2016年12月22日，北京市第二中級人民法院發佈了《抵房借款風險提示》，在該院審理的案件中，通過委託售房、委託收房款等方式抵房借款的情況時有發生。涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件主要表現形式是，出借人出借一定款項給借款人，要求借款人提供一套房屋並委託出借人代辦售房、收房款或過户等事宜，借款人到期不能還款，代理人直接將房屋出售。
北京市二中院認為，這種交易方式在形式上分離法律關係，故意規避法律中“流押契約”禁止性規定，利用債務人困頓窘迫的弱勢地位，謀取失衡的經濟利益，而房屋所有權人未參與實際交易，導致取證難、維權難。在這個過程中，由於法律監管日益嚴格，一些民間借貸主體不斷變換花樣，翻新擔保手段，利用自己在交易中的優勢地位，非法侵害財產。
武婕也提醒老年人，要謹慎進入新型的金融市場、投資市場，涉及重大財產的東西，不輕易嘗試，不要有天上掉餡餅的想法，同時對熟人的介紹抱有警惕。
她特別強調，老人一定要跟子女有一個很好的溝通，“老年人一定要明白，你們在一定程度上已經是弱勢了，要敢於、願意向孩子尋求幫助”。
(應採訪對象要求，文中張秀蘭、吳哲、張玲、李君、田成、董望為化名)
實習生 劉言 中國青年報·中青在線記者 劉萬永
(2017-07-28)