今日話題：面對黑物業，為何你束手無策 2016.3.11日

　　近日有兩則關於物業的新聞引發熱議，一則西安某小區業主由於小區物業等疏忽，被困電梯30天活活餓死，一則是福建漳州某小區物業主任酒後強姦女業主。雖然這是兩起極端事件，相關物業負責人也已被刑拘，但近年來，有關物業的各種亂象確實屢曝不絕。

　　辱罵、恐嚇甚至暴打業主，本是“管家”的物業公司成了打手公司

　　先重申一個常識，物業公司是業主聘請的“保姆”或“管家”，應全心全意為業主服務。在世界大多數國家和地區，物業公司扮演的也確實是這樣的角色，但在我國，情況卻不大一樣。

　　小區衞生狀況差、電梯故障不能及時修繕、物業反覆收費等問題早見怪不怪;小區財產還會被物業公司嚴重侵犯和剝奪，公共場地、道路兩側被作為停車泊位收取停車費，綠地也被改造為停車場;更有甚者，還會充當惡勢力的保護傘，如收取“沙霸”的好處費後，便任由其盤剝業主……

　　某業主因停車問題和物業衝突，遭鐵鍬鏟面

　　在我國，買房置業並不容易，業主的合法權益如此受到宰割，各種物業糾紛自然少不了。

　　中國人民大學曾對北京70個居民小區進行調研，結果令人震驚：業主與物業公司發生過嚴重糾紛的小區佔到了80%!產生肢體衝突和暴力衝突的佔37%(不包括受到的威脅和恫嚇)。事實上，在整個中國，因物業糾紛引發的暴力衝突幾乎已成為常態。不管是在大城市、還是在小縣城，有關物業公司辱罵、恐嚇、毆打業主的新聞屢見不鮮，甚至還有鬧出人命的。2010年西安萬強藝術家小區物業公司“收拾”維權業主夫婦，最終致死一人，致殘一人。

　　請神容易送神難，業主維權的渠道幾被堵死

　　沒有物業維權經歷的網友可能難以想象這種暴力，物業表現不好，找有關部門投訴就是了，甚至還可將其解聘。事實上，種種原因堵死了業主維權的道路。

　　找小區開發商?根據調研，我國70%的住宅小區物業公司與房地產商有“母子親緣關係”(即房地產開發商是物業服務企業的全資投資公司或是控股公司);向基層政府部門投訴?常常跑斷腿、磨破嘴皮，事情幾乎亳無進展。至於被寄予厚望的業主委員會制度，也陷入了尷尬。

　　問政江西上平台上的爆料

　　“廣州天河區華南御景園業主委員會籌備三年仍未獲批成立”、“南昌藍天郡業主自治成立業委會受阻”、“哈爾濱中北春城成立業委會再難產”……近年來，各地頻繁曝出業委會“難產”現象。根據北京師範大學中國社會管理研究院博士後陳鵬研究發現，北京、廣州、深圳等房地產市場發展較早的城市業委會成立比例也僅將近20%。

　　業委會的成立究竟難在何處?根據國家住建部發布的《業主大會和業主委員會指導規則》，小區入住的業主人數必須超過50%，入住的面積超過50%，不得不説，這個“雙過半”標準是一個“高門檻”，首先很多小區都是分期開發的，其次業主也難以掌握小區具體的面積、户數;達到標準後依規還要到房地產管理部門備案，雖不是行政審批，但業主往往會遭遇推諉、拖延、敷衍。

　　而即使業委會順利成立，也常常是有名無實的“空架子”，誰來組織、如何運行、組織保障等目前法律都沒有具體規定。在現行體制下，很多業主委員會的賬户甚至掛靠在其監督對象物業公司名下，因為其無法辦理組織機構代碼證。這樣的組織，又如何與黑物業們硬碰硬呢?

　　歸根到底，業主並不只是在和“黑心物業”們鬥爭

　　計劃經濟時期，城市居民的住房主要由政府和工作單位提供資金，由房管部門負責開發和管理。現在，城市住房開始市場化、商業化，開發建設和管理住宅小區的任務落到了開發商和物業公司身上。但是，許多房地產開發商和物業公司與房地產行政主管部門之間，仍有着非常密切的關係。

　　首先，很多房地產開發商和物業公司就是從以前的房管部門改制轉化而來，天然與房地產行政主管部門的關係密切，基本就是自家人;即使是勢力一般的開發商，也有政府部門作後盾。因為開發商靠獲得政府頒發的土地使用許可證及其批准的建設規劃施工建房並取得利潤，政府部門則從出售土地使用許可證以及開發商的經營行為中獲得財政收入，二者利益有着高度一致性。而如前文所述，物業公司基本上附屬於開發商，它們實質上是開發商的物業部。

　　學者張磊採用社會運動理論和利益集團理論，對北京若干業主維權個案進行了研究，認為以開發商和物業公司為主體，包括房管局小區辦、地方法院和街道辦事處等相關行政部門和政府官員在內的，一個具有分利性質的房地產商利益集團已經形成。

　　事實上，這從我國物業法規傾向於開發商和物業公司便可窺見一斑，例如《物業管理條例》將“物業管理”定義為“業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照………的活動”，硬性規定了業主必須聘用物業公司對小區進行管理;還有業主委員會成立之難，相關行政官員的 “設租 ”和 “尋租 ”現象也並不罕見。

　　制約“黑心物業”，有關部門有很大的作為空間

　　首先，當然是要加速物業管理的市場化。考察發達國家和地區的物業管理模式，不管是美國的物業管理職業經理人制度、比利時的小型物業管理公司，還是台灣業主自治模式，不難發現其背後理念都是物業管理高度市場化、物業管理權歸於業主。

　　在國外，物業公司一般扮演的是“保姆”或“管家”的角色

　　而要做到這一點，我國基層政府必須告別與房地產開發商、物業公司之間的利益關係，才能以中立者立場公正協調各方主體的利益關係。

　　對於物業公司與房地產商“母子親緣關係”現象，也可以在法律源頭上有效避免。可在《物業服務企業資質管理辦法》中增加關於物業服務企業與房地產開發企業不得有任何產權關係的規定，同時，將《物業管理條例》“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業”中，“提倡”改為“規定”。此外，完善業主委員會制度，加強物業服務企業的資質認證等也是應有之義。

　　當然，業主也需提高自己的維權策略，更好地保護自己。當業主認為物業服務不到位或者產生糾紛時，往往會拒交物業費，但這樣就會陷入一個死循環，業主越拖欠物業費，物業服務越差，甚至招致物業的打擊報復。從目前來看，更有效的處理方式還是巧妙地蒐集證據，尋求媒體曝光，以及利用政府部門內部的相互監督爭取問題解決。

　　業主是小區的主人，但要應對“反僕為主”的“黑心物業”，有關部門必須有所作為。