信用租房無押金 住房租賃市場要變天？
租房中所謂“押一付三”、“押一付一”的交費形式非常普遍，對此大家都習以為常，很少有人認為是不合理的。但近期支付寶的一項戰略，卻大有顛覆這一傳統租賃模式的跡象。
作者 嚴躍進(易居研究院智庫中心研究總監、中新經緯特約專家)
近日，螞蟻金服旗下品牌支付寶推出新業務，其將在北京上海等8個城市率先推出信用租房模式。根據計劃，預計會有超過100萬間公寓正式入駐支付寶。此類模式下，傳統的押金交付模式被顛覆了。租客如果信用條件好，租房的時候甚至完全不用交押金，只需每個月定期交付租金就可以了。
是不是很實惠？至少對於當前大城市的租客來説，這顯然能夠降低租房的成本。
租過房子的人對於租房難問題都有深切體會，尤其是新到一個城市的時候，工資收入也不高，口袋裏的積蓄也不多，這個時候租房要墊付一筆押金顯然是有困難的。但不要押金怎麼可以呢？至少房東會犯嘀咕。因為實際情況是，確實存在各類拖欠房租、毀壞房源等現象，押金成為房東維護其自身權益的一道保障。
所以，過去的租賃市場模式下，交付押金成為理所當然的一道程序，而圍繞押金無法退還或者無法全部退還的問題，也沒有得到真正的解決。這也是這麼多年來租賃市場一直沒有真正突破的重要原因。
最近兩年，我們看到租賃市場的各類支持性政策不斷出現，這充分體現出當前對於發展租賃市場的重要導向。當然，在此類政策中，政府自身的推動因素更關鍵，主要體現在積極增加供地、落實租售同權等，而企業自身的探索和創新相對是緩慢的。
而在“互聯網+”的潮流下，互聯網企業有較好的創新優勢。必須承認，部分探索實際上還是狹義的互聯網應用模式。比如説現在一直提倡搭建互聯網租賃管理和運營平台，各地也在積極實踐，但類似平台實際上是線下租賃市場的線上版本，對於租賃確有提高效率的作用，但很難説是具有顛覆性的。
而這一次支付寶的動作，可以認為是有顛覆意義的。為什麼這樣説？就在於這背後其實已經創造了一個新的概念即“信用+”。
市場交易越是不斷深入，信用制度就愈顯珍貴，但是如何讓信用的價值真正發揮出來，市場參與者其實還沒有真正想好。如何讓信用擔保機制巧妙地轉變為信用價值變現的機制，這很關鍵。
此次租賃市場的信用租房模式，應該説已經觸及到了這個領域。從支付寶的此次業務合作模式，我們看到了跨界合作對房地產領域尤其是租賃市場領域的真正變革意義。在實際的租房過程中，我們會看到，房東有熱心和不熱心之別，租客也有負責和不負責的差異。對於此類不同的供需結構，租賃市場上卻沒有差別化的定價機制作對應。換而言之，很少會有房東或租客因為違約而面臨懲罰，也很少有優質的房東或租客會受到各類政策優惠或“偏袒”。所以，基於不同的信用等級來對租賃市場進行定價，顯然是非常有務實意義的。而在一個較好的信用評價體系下，租客憑藉較好的信用將能夠享受到更多的押金和租金優惠，而好的房東也可以更好地吸引高信用等級的用户。
但商業模式雖好，也需要遵循循序漸進的模式。此類漸進模式體現為：
第一，大城市優先試點。從此次支付寶的試點情況看，主要圍繞北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州等8個城市，這都是當前國家明確鼓勵發展租賃市場、租客規模相對大、移動互聯網應用比較普及的城市。此類城市試點後，包括城市羣中的中小城市、其他省會城市則可以積極納入試點範圍中。
第二，機構房源先行試點。從此次合作來看，更多的是一些機構性的租賃房源或者説是長租公寓先進行試點。機構房源可以批量管理，這樣也有助於形成比較系統的信用管理模式。而且機構房源租期相對長，且本身有過濾效應，即很多房源也是要審核入住者的身份的，所以後續納入到信用管理體系中的可能性最大。預計包括公租房、精裝修住房、房企自持的租賃房源、房東委託給中介全權代理的批量房源等都有機會先行試點，而個人房源的試點預計還比較困難。
第三，免押金成為高信用模式下的首個福利。信用租房模式下，如果信用高，那麼押金就可以減免，這就相當於貸款領域中的無抵押貸款模式。對於大城市來説，信用高的羣體顯然有優勢，尤其是一些租賃行為中規中矩、比較“本分”的租客更容易享受此類優惠，甚至會帶動更多人來參與此類模式。而對於高信用等級的羣體來説，後續甚至可以享受包括傢俱無償使用、租金優惠、租房積分落户等方面的新福利。
一個完美的租賃市場，應該是由三個基石組成的，即信用租房、租售同權和租金證券化。當前，這三個領域都在積極展開創新。此次“信用+”的應用勢必更加鞏固租賃市場的發展。從微觀層面看，信用等級高的用户，後續在租房領域中將會獲得更多的居住福利。而從宏觀層面看，我們也期待看到，後續房地產長效發展機制改革也會真正關注“信用租房”的內容。(中新經緯APP)
【專家簡介】嚴躍進，易居研究院智庫中心研究總監，研究方向為房地產市場與政策，同時對房地產大數據、區域市場投資風險等有獨到見解。
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