作者 樓建波(北京大學房地產法研究中心主任)
中新經緯客户端8月30日電 日前，北京市住建委發佈了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(徵求意見稿)的意見徵集情況反饋，明確共有產權住房屬於產權類住房，可以按照本市相關規定辦理落户、入學等事宜。新規發佈後引發廣泛關注。我認為，共有產權住房制度體現了居住(社會)功能、保障屬性與財產權利的有機統一。那麼，共有產權住房是如何區別於過往的保障性住房，實現三者有機統一的呢？
共有產權住房是住房保障體系的重要組成部分
《徵求意見稿》第2條將共有產權住房定性為“政策性商品住房”，共有產權住房的開發建設、銷售可以由商業性的開發企業進行，但是，共有產權住房的商品住房屬性並不能抹殺其住房保障的功能屬性。
首先，從准入上看，共有產權住房的申請家庭應符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房，而且一個家庭只能購買一套共有產權住房；單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30週歲(《徵求意見稿》第2條)。按《徵求意見稿》第1條的提法，共有產權住房要滿足的是“基本住房需求”。
其次，共有產權住房的規劃建設、審核配售的一系列管理手段，體現了共有產權住房的保障屬性。如土地供應在年度土地利用計劃及土地供應計劃中單獨列出、優先供應，共有產權住房户型以中小套型為主等。
再次，共有產權住房的定價、處分限制和退出等方面的制度設計，也凸顯了其住房保障屬性。
共有產權住房財產屬性為其提升靈活性
不同於公租房等租賃性保障性住房，共有產權住房和經濟適用房都屬於產權式的保障性住房。但是，共有產權住房和經濟適用房在制度設計上存在較大區別。經濟適用房的產權是受限制的產權，而共有產權房中申請者和政府各擁有產權份額，屬於商品房產權。具體地説：
第一，經濟適用住房建設在劃撥的建設用地上，而共有產權住房的用地性質則為出讓的。其區別體現在經濟適用住房購買5年後“經改商”或上市交易的，必須向政府補交土地出讓金；而共有產權住房的購房人取得不動產權證滿5年後，則可以市場價格轉讓所購房屋產權份額，也可以按市場價格購買政府份額後獲得商品住房產權(《徵求意見稿》第25條)。在強制退出上，共有產權住房則較為靈活。
第二，在使用收益方面，經濟適用住房與共有產權住房的用途範圍也有所差別。經濟適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動。而共有產權住房除自住外，購房人還可以在市級代持機構建立的網絡服務平台發佈房屋租賃信息進行出租。更重要的是，《徵求意見稿》第28條明確“共有產權住房購房人和代持機構可依法將擁有的房屋產權份額用於抵押。其中，代持機構抵押融資只能專項用於本市保障性住房和棚户區改造建設和運營管理。”
第三，共有產權住房的購房人有權享受與普通商品住房人購房人相同的社會公共服務和福利。
“房屋是用來住的，不是用來炒的”。為保障共有產權住房的住房屬性，《徵求意見稿》也做了具體規定，如規劃選址優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配；規劃設計上，要求以中小套型為主；在享受社會公共服務方面，明確共有產權住房屬於產權類住房，可以按照本市相關規定辦理落户、入學等事宜。
居住(社會)功能、保障屬性與財產權利“三位一體”，使得共有產權住房在制度上具有了早期的保障性住房所沒有的稟賦。其財產屬性為共有產權住房的管理、運作提供了更多的靈活性。從政府的角度看，共有產權房除了行政手段管理，還可以通過民法手段管理，更便於貫徹落實共有產權房最基本的功能――保障居住。歸根結底，“房子是用來住的，不是用來炒的”，“三位一體”的根本還是其居住(社會)屬性。共有產權房對市場能起到多大的作用，關鍵是看共有產權房是否蓋在大家想住的地方、這些房子附加的社會價值有多大，例如，上學、醫療、交通等設施能給居民提供多大便利。(中新經緯APP)
【專家簡介】樓建波，法學博士，北京大學房地產法研究中心主任，英國劍橋大學中國商法講師，倫敦大學商法研究中心高級客座研究員。
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