來源： 子木聊房
文丨子木
選樓層這個話題，算是老生常談。今天之所以把它翻出來，是因為這個問題涉及到大家的居住體驗和房子的升值潛力。
大多數樓市小白對此認識又比較片面。
一般來説，樓層肯定是越貴越好，越便宜越差，開發商那邊早就用算盤敲得明明白白，重點是在於頂樓和底樓，這兩個特殊樓層。
民間有一個説法，叫“再窮莫買頂樓，再傻莫買底樓”，久而久之，嫌棄頂樓和底樓便成了人們的思維定勢。
昨天，就有杭州的一個讀者小王找到我説，前段時間買房搖號，結果運氣不好搖到了一樓，為此家裏大吵了一架。
妻子和丈母孃主張放棄資格，認為一樓居住體驗太差，面子上過不去，住着心裏也不舒服；但他覺得，樓層雖然不怎麼樣，但好處在於便宜，以後供房壓力小一些。
最後小王勉強勝出，把房子簽了下來，但家裏氣氛從此變得怪異，妻子耿耿於懷，一直找茬，自己也不知道一樓到底有什麼優缺點，對未來居住體驗影響如何，心裏沒底。
看過小王的小區後，我給他的回覆是，“放心吧，沒有你想象中那麼差。”
為什麼我看過小區環境後，就能斷定小王未來的一樓居住體驗不會太差呢？下面給大家好好盤點一下，告訴你頂底樓背後的邏輯究竟是怎樣的。
1
一樓的悲傷
我記得大概在3年前，做過一份小區安居體驗的全維度報告。其中一項就是一樓業主對於生活滿意度的調查。
答案在意料之中，滿意度僅為32.3%，主要的吐槽點有3個：
1、太吵了
2、私密性不夠
3、採光不足及下水問題等
嘈雜是一樓業主最難以忍受的痛點。
有幸，我也曾有過一段這樣的經歷。記得前幾年去老家探親，住在親戚家的一樓。
小區中每天下午從2點開始，小區的熊孩子們就開始聚集在樓下的草坪中嬉笑打鬧，有時候甚至把球踢到窗户的安全欄上。
小孩兒的嬉笑聲、哭聲、大人的謾罵聲，嘰裏哇啦的噪音能在腦袋裏穿透好幾個來回。熊孩子開心，大人也不會管，每天都玩到晚上7-8點。
8點之後也有獨特的景色。小區陸陸續續進車，汽車都停在了窗台底下，有時候還動不動按個喇叭。尤其是晚上12點後，當你入睡的時候，還有車開進來，停在你家卧室旁邊。
好傢伙，感覺跟住在大街上一樣。
我採訪了鄰居，大都選擇默默忍受，慢慢習慣。然而這不是最重要的，最重要的噪音來自樓道。
每當有人出進大廳，乘電梯的時候，都會路過家門，這時候噪音就來了，皮鞋、涼拖、高跟鞋，聲聲入耳，再加上人們的攀談，有的甚至在樓道里吼叫、唱歌。
密閉空間又對聲音有放大作用，結果可想而知。
最後沒過3天，我就在外面住酒店了，感覺長久下來會嚴重精神衰弱。
除了噪音以外，就是私密性問題。雖然大部分小區的一樓都安裝了防盜窗，但從外面往裏看還是非常容易的。你穿得什麼衣服，你家沙發是什麼顏色的，你在看什麼電視……一覽無遺。
如果你不想被看到，也可以，把磨砂玻璃都裝上，但這也會犧牲一定的採光通透性。其中滋味，不足為外人道也。
對於高層的底樓來講，採光也是門玄學。買房之前一定要和售樓經紀人再三確定樓間距，我見過太多采光維權的案例了。
銷售處承諾一樓不受遮擋物影響，結果房子蓋起來後，前面的高層把後面的一樓堵得嚴嚴實實。這在夏天還好，冬天陰暗潮濕對身體影響是巨大的。
2
一線生機
在過去，開發商對樓間距、採光、噪音處理規劃沒有意識，導致一樓住户體驗極差，這也是所有小區中一樓房子賣的便宜的原因。
但現在，時代總在進步，開發商為了讓底樓好賣些，也提出了很多改變策略，例如小王選的這個小區。
首先小區人車分流，自然沒有光污染和來自於汽車的噪音；自帶兒童遊樂場和老年人健身場地，而且離小王所在單元距離較遠，所以沒有外界雜音；樓間距較遠，大概40米左右，自然採光足夠。
而且最重要的是，小區定位於改善型小區，均價較高，鄰居素質不會太差。像高空拋物，大聲喧譁這種惡劣行徑應該會少一些。
正所謂千金買地，萬金買鄰，正是這個道理。
現在來看，過去開發的老房子，大多數一樓無法避免這種糟糕的生活環境，不建議大家入手，但隨着技術的進步，和人們對居住體驗認知的提升，未來大部分樓盤底樓還是可以入手的。
當然必須要滿足前提條件，例如地段要好，有人車分流，兒童娛樂離房子要遠，前面高樓不堵陽光等。
這裏還要記住一個概念，那就是有典型“新房癌”現象的三四線城市，謹慎購買一樓，這樣的物業流動性極低，除非是帶花園這種的高品質物業，否則會容易砸在手裏。
3
頂樓的寂寞
頂樓在人們的心裏，也不是一個如意的樓層。傳統意義上講，就是離太陽太近，夏天熱死，冬天凍死，還冷不丁漏水。
如果小區不帶電梯，買頂樓就相當於買在山頂，每天爬樓就讓人崩潰，尤其是家裏有老年人，基本終年就在屋子裏待著了。
除去這兩個因素外，有人説高層頂樓還有一個弊端就是等電梯太久了，如果買到30樓以上的高層，等電梯1分鐘以上是很正常的。最恐怖的就是遇到停電，如果停電了，基本就別想着往上爬了，這跟上天沒什麼區別。
當然還有人説遇到地震的，那不是歇菜了麼？
網上有個段子。説有一個人住30多層的酒店，晚飯之後一次地震，震感明顯，穿鞋準備逃生。剛穿上又脱了，坐下喝茶。幼稚，34樓能逃得了嗎？聽天由命吧。
當然這種事情概率極小，可以忽略不計，不然香港和重慶也就不用蓋樓了。
當然，頂樓和底樓性質一樣，也在發生着改變。
現在只要不是無良小開發商節省成本，把蓋樓當玩笑，現在很少聽到新樓夏熱冬冷和漏水了。
畢竟現代樓頂建築工藝和用料已經解決了這些問題，而且新建的小高層基本都安裝了電梯。現在沒有電梯的房子，根本賣不出去，羊毛出在羊身上，開發商也不會顧及成本。
頂樓也有自己的好處，那就是視野開闊、遠離塵囂，住在這裏別害怕別人能看到你屋裏發生的一切，小偷也爬不上來，特別適合喜歡安靜的人。
如果開發商在設計時還能加送一個小露台就更好了，養養花草，設計一個空中花園，豈不快哉。現在很多南方城市的頂樓價格都比較貴，這在未來是一個趨勢。
4
顛覆概念
“再窮莫買頂樓，再傻莫買底樓”這句老話放在原來或許有理，但放在現在和未來，説服力並不強。
正如人無完人一樣，底樓和頂樓都有各自的優缺點，大家在預算有限的情況下，根據自己的接受程度去選擇，不要人云亦云，被思維定勢所影響。
但如果你真的想買頂底樓時，我會給你一條通用的建議。因為頂底樓是小區中的「弱勢羣體」，如果想保證整個樓盤的質量，開發商就必須花費更多的成本去補足缺點。
所以在此基礎上，建議你買頂底樓時，不要買安置房、集資房、小產權房和口碑差的物業。這些性質的小區，根本不會顧及頂底樓的居住體驗。
其次是老破小的頂底樓千萬不要碰，時間長了不僅僅是噪音和光污染的問題了，動不動下水道反味、漏水、水壓不足，雜七雜八的問題可不少。
要買就買諸如小王同志這樣有保障的小區物業。
在投資角度，對於頂樓和底樓也有説叨。那就是，投資客不會放過任何一個頂底樓價值窪地。什麼意思呢？
很多人認為一樓的投資潛力是很小的，因為居住體驗差、流動性小、不好賣，大家都不喜歡。
的確，一樓不好賣是事實，房價最低也是事實。
但房價是相對概念，相對於整個小區來講是最低，但放在整個片區上，它也擁有一定的客羣。因為剛需購房者錢不夠，又想買一個好地段，只能委曲求全退而求其次。
所以在過去，我們可以看到，每一輪房價大漲，一樓也賣得不錯，房價跟着上漲，而且“相對漲幅”並不比其他好的樓層差。而且在行情差的時候，這些底樓因為流動性問題，業主很可能會折價出售，有一定的議價空間。
這就叫「相對價值理論」。
房價大漲，頂底樓也得跟着漲，反而因為基數低，升值空間更大一些。只要地段不差，而且是一二線的房子，接盤的剛需不在少數。
説這些的意義是什麼呢？
是告訴大家頂底樓層不堪的時代已經悄然過去了，未來大家在選房時，如果預算不夠，不要過分糾結於此，空間可以更大些。
但一定要切記，可買的頂底樓是有條件的！把上文提到的條件爛熟於心，你就不會踩坑。否則，還是別碰了。
5
好的與壞的
最後我再講一下哪些樓層是好的，哪些是差的，選樓層有哪些基本常識？
一般對於高層來講，總樓層的三分之一到二分之一是黃金樓層。
例如你買的房子總共30層，那麼最佳樓層就是10～15層，這個樓層的房子兼顧了採光、視野和噪音問題，又不會顯得太高不接地氣，住起來很舒服。
除了底層，2-6層主要考慮的因素還是採光和視野。前面的大樓有沒有遮擋光線這點非常重要，在買房的時候一定要和售樓處經紀人再三確認，必要的時候還可以帶錄音筆，讓他們籤承諾書。
否則買來如果沒有陽光，就意味着你將長期生活在陰暗潮濕的房子裏，花大半輩子的錢買到這樣的房子，憋屈得狠。
當然低樓層也是有好處的，那就是電梯等不及了可以爬樓，老年人也比較喜歡在底樓層居住。
其次是高樓層，視野好、採光足、再加上豪華落地窗，一般賣得都比較好，適合年輕人居住。缺點倒是也有，那就是偶遇停電事件，太考驗體力。其次是冬季“風噪”較大，上下班高峯期等電梯時間較長。
恐高症患者，也千萬別選高層，這個不用多説。
高層最主要的是，注意設備層和避難層。
設備層就是放置供電、供水或者供暖設備的地方。這層因為機器常年運轉，運轉的噪音會越來越大，產生的噪音絕對會讓你頭皮發麻。設備層一般會在大樓的頂層底樓或者中間層，具體還要去問售樓處經紀人，儘量避開。
避難層，這個大家可能瞭解比較少。
按《建築設計防火規範》要求，建築高度超過100米的民用建築應設置避難層或避難間。避難層除了主要在遇到火災時暫時躲避火災及其煙氣危害，同時也兼做部分設備用房。
如果是33層以上的超高層住宅樓，以3m的層高為例，避難層一般在15、16層左右的位置，很多建築商設計的時候，都願意把設備層和避難層放在一起，節省成本。
避難層缺點很明顯，一是避難層的樓層高度矮一些，二是有專門的設備間，有設備就有噪音和安全問題，大家一般比較忌諱。
當然，市面上還有一些人口相傳的，像4、7、14、17樓，諧音都“不吉利”，甚至還有“18層就是18層地獄”這種説法，我是一點兒都不信，如果成立，那麼每一層都是地獄了。
要我説，迷信選房盛行的地方還是房價不高，像今年杭州、成都這些地方，限價盤搶都搶不到，還嫌棄樓層問題？還有北上深這些地方，還有人專門搶購凶宅，樓層概念在房價面前不值一提。
當然只要有空間，我還是希望大家把錢花在刀刃上，尤其是三四線城市二手房不好賣的城市，對樓層的把控一定不要掉以輕心，最終會影響到房子的是否好賣，漲多少錢。
希望這篇文章，能在你選房時，有一定的參考價值。