導讀：“寶龍商業的核心產品是廣場，本質上與萬達廣場、新城吾悦廣場等中低端商場類似，連管理層中陳德力、張雲峯、唐劍鋒等核心大將幾乎也都來自萬達系或新城系，卻不願意下沉到三四線城市，反而一直高調宣稱進軍高端市場，但如寶龍城、寶龍一城等高端產品擴張十分緩慢，且與幾個傳統高端商業品牌相比，競爭壓力非常大，所以企業欲實現‘長三角前三’的目標，關鍵還要看廣場能否下沉的足夠徹底。”
（文/張志峯 編輯/馬媛媛）作為商業地產中首家發佈財報的上市企業，“小老闆”許華芳對寶龍商業2020年的業績數據十分滿意。
財報顯示，寶龍商業去年全年實現營業收入19.21億元，同比增加18.6%；整體毛利率的上漲和規模的擴張，帶動歸母淨利潤同比上漲七成至3.05億元。，歸母淨利潤率提升至15.9%。
同時，寶龍商業2020年的商業新增簽約面積248萬平方米，是前一年新增簽約面積的1.3倍；商業新增開業面積159萬平方米，同比增加了2.6倍；2020年總合約面積突破千萬至1135萬平，相較上一年增長28.0%。
2021年新增22個項目
長三角是寶龍商業佈局的重中之重。
數據顯示，在新簽約面積中，長三角佔比達82.1%。目前寶龍商業佈局的121個項目中，長三角佔據86個項目，佔比71%。
在去年中期業績會時，寶龍公開其《新五年戰略規劃》（2021-2025）中的“1+1+N”核心戰略，即企業未來五年發展方向，兩個1分別代表長三角城市羣和粵港澳大灣區，N代表其他城市圈的機會型優質地區。依託母公司的資源優勢，寶龍商業遵循經濟發展、區域特點、消費形態等商業規律，形成寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場及寶龍天地四大產品線。
在3月3日的業績會上，執行董事兼首席執行官陳德力透露，2021年，寶龍商業預計開業22個項目，20個項目分佈在長三角，2個項目分佈在粵港澳大灣區。其中，13個寶龍廣場，3個寶龍天地，6個寶龍星匯項目。
為此，董事會主席兼總裁許華芳下達的目標十分明確：未來三年，商業板塊出租率不低於95%，開業面積1500萬平方米以上，做到長三角規模排名行業前三。
這使得業績會上，管理層對於寶龍商業未來3-5年的願景描繪的十分細緻，“利潤複合增長不低於40%”、“寶龍星匯在5年內管理100個商業項目”、“預計開業22個項目”、“出租率保持95%以上”、“智慧商業+科技”等內容不絕於耳。
需要注意的是，根據往年數據，相較於其他商業地產品牌，寶龍商業旗下各大產品線出租率也是企業一直以來頗受詬病的一點。
業績會上，針對寶龍商業出租率“越低端反而越低”的情況，陳德力表示，疫情之前寶龍商業的出租率一直是在87%至89%左右，去年公司對出租率做出了非常大的動作，併成立了專門小組，所以在去年年底出租率略高於疫情之初的水平。
“出租率低一部分是歷史原因，早期不在主戰場的項目確實偏低，但新開項目出租率基本在99%左右。”陳德力稱，公司也制定了2021年乃至3年以後的出租率目標，預計2021年整體出租率將超過93%，到2023年出租率不會低於95%。
未來如何姑且不論，但對於企業目前公開的出租率數據不少人懷疑態度。
9成出租率的背後
日前，觀察者網走訪了位於上海的數個寶龍商業項目，粗略估算，並未找到一個出租率能夠達到9成的項目。
其中，七寶寶龍廣場稱得上企業在上海的標杆項目，也是為數不多，距離市區較近的一個寶龍廣場。李莉曾是該項目商户之一，在她看來，項目商鋪的實際出租率距離財報中的9成相去甚遠，“尤其從去年開始，餐飲、服裝等類型店鋪退租率高的嚇人。因為除了週末，工作日商場幾乎沒有生意可做，且對面就是萬科，競爭壓力太大，所以我也找了個機會，把店鋪遷走了。”
有知情人士向觀察者網透露，除了寫字樓之外，商鋪實際出租率一直不高，其中關鍵就在“售後包租”模式之中，七寶項目託管商户還不算多，但類似寶山、嘉定等郊區，或其他二三線城市的寶龍廣場之中，“包租”商户特別多，這類商鋪無論實際招租情況如何，呈現在報表上幾乎都是100%出租率，而寶龍商鋪為此銷售起來輕鬆很多，卻也承擔了不少代價，各地的維權、訴訟等糾紛差不多都由此而來。
例如2016年開業的嘉定寶龍廣場，由於事先與業主簽訂了售後包租協議，而交付時卻私自修改房屋規劃設計結構而遲遲無法辦理產證，因而遭到300餘户業主長達3年的維權，對於品牌信譽及後續招商工作十分不利，至今仍有大量店鋪長期處於空置狀態。
啓信寶信息顯示，該項目開發公司上海寶龍康駿房地產開發有限公司自2016年5月27日項目開業前夕至今，4年多時間內共發生司法案件337起，其中8成集中在2020年，且241起為商品房預售合同糾紛，佔比超過7成；在民事一審中，項目公司144次作為被告身份，佔比超過9成。
此外，寶龍商業位於鄭州、青島、鹽城、無錫、福州等多個城市的項目公司也均涉及合同訴訟糾紛幾十至數百起不等，情況與之大同小異。
有資深投行人士向觀察者網分析稱，寶龍商業的核心產品就是廣場，本質上與萬達廣場、新城吾悦廣場等中低端商場類似，連管理層中陳德力、張雲峯、唐劍鋒等核心大將幾乎也都來自萬達系或新城系，卻不願意下沉到三四線城市，反而一直高調宣稱進軍高端市場，但如寶龍城、寶龍一城等高端產品擴張十分緩慢，且與幾個傳統高端商業品牌相比，競爭壓力非常大，所以企業欲實現“長三角前三”的目標，關鍵還要看廣場能否下沉的足夠徹底。
值得一提的是，寶龍也為其“長三角寡頭”計劃付出不少機會成本與時間成本。
陳德力在談及2020年的外拓工作時，直言“整體來講並不滿意”。
陳德力分析認為，去年沒有達到預期的外拓有多方面原因，“一是本身在去年半年度時公佈了‘1+1+N’戰略，所以對外拓項目選取非常苛刻，只能在長三角、粵港澳大灣區，或者優質性項目選擇，放棄了一大批可能不在主要發展區域的項目；二是對於投資拓展項目分類做了嚴格篩選，以後寶龍商業投資拓展聚焦於跟寶龍廣場匹配的大體量的輕資產工作。”
目前，寶龍商業已經佈局121個項目，71%在長三角，約有86個項目，其中南京7個，上海12個，杭州12個，寧波13個，長三角其他城市42個，大灣區僅佈局5個項目。
不過，在陳德力看來，這才是寶龍商業的優勢所在：“我相信很少有一個競爭對手可以在南京佈局七個項目，很少有一個同行可以在上海、寧波、杭州這樣高能級城市佈局這麼多項目。”
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