爛尾樓背後是一個個家庭難以承受之殤。因預售監管資金被騰挪，項目停工、爛尾。對於業主而言，一邊要為銀行“打工”還貸，另一邊還要擔憂經濟形勢不好被裁員，疫情之下，這是無數購房人的心理投射。
只不過，從之前浩浩蕩蕩的被動“斷供潮”，到如今業主主動要求強制停貸，集體停貸成為弱者走投無路之下的吶喊。
在追討“預售款”無果之後，7月10日，武漢綠地光谷星河繪全體業主聯名申請《停貸告知書》，申請自合同交房日期2022年12月31日起，將停止向貸款銀行償個人貸款的每月還款直至樓盤完工驗收合格交付。
相似的情況同樣出現在全國多個爛尾樓盤項目中上演。包括武漢市恆大時代新城、南昌市新力城、景德鎮市恆大瓏庭等全體業主聯名《停貸告知書》。文件大意是，項目爛尾，如果樓盤不復工，業主將採取集體停貸的方式表達抗議，不全面復工就強制停貸。
強制停貸能解決爛尾樓的問題嗎？此舉是否會引發大規模的業主停貸斷供？連鎖反應是否進一步波及樓市？
盈科全球合夥人、房地產法律事務部主任郭韌律師在接受焦點財經採訪時表示：“判斷是否可以停供斷貸，主要看買房人有沒有解除買賣合同，看房子是否爛尾、無法交付。如果房子還可以交付，買房人又不解除購房合同，還款責任由買房人承擔，如果房子無法交付，買房人可以無法實現合同目的要求解除買賣合同和貸款合同，不再還款。”
隨着房企違約暴雷，因為無法週轉而造成的爛尾樓越來越多，交涉、收房無果，能夠通過停貸實現成功“解套”？
協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝告訴焦點財經，此種強制停貸的方式是不會成功的，如果這個理由可以不還貸款，那麼很多理由都可以。
一旦踏進爛尾樓的坑，就像跌入了深淵，一環扣一環的求訴無門，成為購房者難解的傷。
預售資金被挪用引出“爛尾門”
之所以出現大批爛尾樓與房地產一直實行預售制度密不可分。預售制度出現的根本原因是，開發樓盤是長週期的項目，企業需要大量資金做週轉。
曾經的高週轉，讓房企借銀行的錢拿地、“借”購房者的首付款蓋房、拿借的新錢還舊債，甚至項目的合同款成為下一個項目的拿地資金，這也導致預售資金總是被騰挪的境況。
根據武漢綠地光谷星河繪全體業主要強制停貸的描述，自2020年12月首次開盤，半年時間項目“九開九罄”，預售回款達48億，涉及業主超過2428名。但是項目從2021年8月樓盤已停工九個月開始，業主和綠地開發商（武漢新高興谷置業有限公司）、市房管局和區政府三方會談近十次，到如今2022年7月仍然面臨着7.25億重點監管資金被開發商挪用一空，樓盤工程量完成不足35％的窘境。
“當前離合同交房日期2022年12月31日只剩5個多月時間，樓盤建設資金缺口近8億，開發商已構成事實性的合同違約，綠地光谷星河繪停工爛尾幾成定局。”
武漢綠地光谷星河繪業主稱，鑑於武漢新高興谷置業有限公司在本項目上存在違規申請獲發預售證、違法挪用項目預售資金48億作他處和違規申請使用重點監管資金超7億的行為全體業主聯名申請《停貸告知書》。
此外，南昌市新力城全體業主則《停貸告知書》中提到，新力城售房款60億不知所蹤，監管資金被紹興市中級人民法院凍結。目前資金缺口高達10億（交房資金缺口4億，辦理產證5.5億）。
武漢市漢南恆大時代新城業主則表示，2019年10月15日開盤以來，累計簽約銷售協議近5000份，實現預售資金40多億元，但仍逾期交房數月，目前仍持續全面停工。“時代新城業主多次現場交涉，至今均未有實質性進展。”
一切爛尾的原因統一指向了“錢”。
在房地產這場本質是金融的遊戲中，早期膽子大的房企憑藉槓桿遊戲，遊走在拿地、蓋房、回款、還債的循環中。但是，在“三道紅線”及預售資金監管等多重調控之下，房企資金鍊斷裂，一環扣一環的“玩錢”遊戲不再，也導致了全國多地爛尾樓的現狀。
郭韌律師告訴焦點財經，最近上海的房產律師遇到了很多類似案件，都因為費用問題沒達成，相關外地案件也有很多。
“如果消費者不還貸，未來房屋買賣合同也要解除，那房子就歸開發商，所以解除貸款合同得前提是解除買賣合同，但現在業主們只説停貸，還沒説解除。”
律師：不還貸需要解除貸款合同
其前提是解除買賣合同
相對於主動停貸，房貸被動斷供的後果是，往往是影響個人徵信，房屋被銀行拍賣，償還銀行貸款本息，還需要承擔相應的經濟損失。
有業內人士稱，業主的集體斷供告知書並沒有任何法律效力，房子修不好是開發商的問題，購房者欠銀行的錢是必須要還的。業主還需要理性，避免走極端，依據合理法律武器維護自己的合法權益。
事實上，業主首選肯定是“追討”預售款，但是追賬無果之下，業主面對這筆爛尾的“爛賬”只能選擇停貸，及時止損，以示抗議。
郭韌律師的建議是，對於爛尾樓，如果業主購房合同目的無法實現，一般需要法院訴訟支持解除，可以要求解除貸款合同，貸款還款責任由開發商承擔。
她指出，以前此種做法確實不行，但就最新判決案例來看，已經有成功案例，但是後面法院是否按照這個思路判定還不知道。因為購房者是分別與開發商及銀行簽署購房及貸款合同，具體問題需要具體分析。
按照通常的邏輯是，消費者如果不還貸的話，會成為失信人，房子成為法拍房。“現在業主在未進行訴訟前就要求停貸，銀行應該也是剛剛遇到，原來銀行不管，未來銀行怎麼處理也很難説。”郭韌稱。
事實上，停貸和斷供有着明顯的區別。停貸是暫時不還貸了，而斷供是永久不還了。兩者之間的界限也需要劃分，如果直接斷供也會面臨着”被起訴，要罰息，還要承擔律師費，最後上徵信，幾乎失去一切”的境況。
有數據顯示，在整個2020年這一年的時間，被銀行收入並拍賣的房產數量就增加了足足143倍。此前中央財經大學一位教授曾發微博聲稱，“2022年剛開年，四大行已經起訴20萬斷供房主。”
每輪房地產調整週期、經濟萎靡或者房價大跌之時，隨着部分開發商的“倒下”，都會有爛尾樓的現象。一邊是自身無錢無法償還貸款，另一邊是房子爛尾，因為不想“錢房”兩空而停貸。無論是哪種情況，都透視了行業發展境況下購房者的無奈與困境。
拿什麼拯救你，我的房？
前不久，“鄭州最高學歷樓盤10億元監督資金已追回”，讓河南爛尾項目永威西棠成了成功維護業主權益的案例。670名碩博業主遭套牢，寫下7萬字劇本成功追回資金，讓身處“漩渦”的業主看到了希望。
只是，是否所有買到爛尾樓的購房者都能獲得這樣的結局，我們不得而知。因為在這場“爛尾棋局”中，如何盤活牽扯着多方利益關係：購房者、開發商、供應商、銀行、監管部門等。更多的情況是，大型房企暴雷往往牽扯多方債主，也有巨量債務，是否能將騰挪資金補回並不明朗。
對此，黃立衝表示，房地產公司帶動的上下游產業鏈，帶來了過去20年25年的繁榮，也將帶來未來20年到25年的三角債經濟。
對於解決大範圍的爛尾樓，他的看法是，基本是多方束手無策。他預測，未來包括業主、材料商、建築商、地產公司、銀行、政府還有很多能想到的及想不到的都會成為受害者。
“三角債的經濟指的是，地產公司欠裝修公司、傢俱公司、地產設計服務商的錢。所有為地產公司提供服務的上下游公司也照樣有‘一屁股’債。房地產欠業主的房子，又欠整個上游的錢，上游還欠上游的錢，形成整個鏈條上下游的連鎖反應，集體變成老賴，再蔓延到其他的行業。”
黃立衝指出，下一輪的三角債是由於過度的財政透支導致的，地方政府的關聯產業沒法還債，或會導致的銀行出現問題，例如，現在南京銀行的情況。
“因為企業沒有動力，銀行又沒有新增貸款，買房的人不想貸款，錢又收不回來，影響的是一個比較龐大的基本面。”
央視財經評論員薛建雄則認為，現在出現爛尾樓問題肯定是開發商，但是責任基本上都是預售資金監管沒有做到位。目前市場監管，只有地方政府權力監管到位，保證交房才是根本的。
薛建雄則指出，還有另一種可能，如果房價大漲，多地爛尾樓的情況或許能夠得到有效解決。
他舉了一個例子，比如，一個樓盤有1000套，賣掉500套爛尾了，剩下500套如果大漲的話，預期能賺錢，之前賣掉的500套，只值五千萬的話，現在漲到八千萬，他欠六七千的債就可以還清，而且還會利潤，可以有地方政府安排其他公司來解救。但如果房價一直跌，還是解決不了。
“這一輪調控政策這麼松，房價還是有大漲的可能。一兩年應該還是會大上一輪，因為也有通脹的原因”。
事實上，2022年多項利好政策刺激，房地產市場在下半年正在穩步有序復甦，在行業基本面已經築底的情況下，市場正進入恢復通道。但是，是否迎來大漲也充滿不確定性。
金庸《天龍八部》主題曲《難唸的經》曾如此寫人性：貪嗔喜惡怒、悲歡哀怨妒——是一生參不透的難題。就像如今慘遭爛尾樓境遇的房企，大多是曾經為貪婪高舉高週轉大旗進行規模擴張的房企。
在遭遇週期性調整的反噬房企，面對的是難唸的“經”，難解的“棋”：上游“供應商們”的討債，下游購房者房子兑付，以及接踵而至的資金困境。
對於購房者來説，他們也在面對不翼而飛的預售款及難以入住的房，誰又能解開這一爛尾之殤？
本文源自焦點財經Focus