浙大旁一套房子被4家法院接連查封! 今天296萬元起開拍, 錢怎麼分

9月9日,一套位於西湖區浙大玉泉校區邊的慶豐新村59.06 ㎡的法拍房開拍,起拍價和評估價都是296.68萬元,摺合單價在5萬元/㎡左右。

很多購房者好奇,像這種被多家法院查封的法拍房,拍賣成功後過户是不是特別麻煩?拍賣所得價款在幾家法院之間是怎麼分配和清償的?

杭州慶豐新村的一套房子

被四家法院查封

一套房子被多家法院查封,通常是因為房屋所有人外債較多,被多個債權人起訴,申請查封其財產。法院可以對同一財產採取輪候查封措施。

這其中涉及到司法上的專業名詞“首次查封”和“輪候查封”。

首封法院是首先對執行的財產進行查封的法院。

輪候查封是對其它人民法院已經查封的財產,執行法院依次按時間先後在登記機關進行登記,排隊等候,等排在前面的查封依法解除後,次之的輪候查封自動轉化為正式查封的制度。

輪候查封在性質上不屬於正式查封,並不產生正式查封的效力。

在實踐過程中,往往存在涉案債權有不動產作抵押擔保的情況,於是會出現抵押權法院。抵押權法院和首封法院有可能是不同的兩家法院。

具體到這套慶豐新村法拍房,從查封的先後順序來看,濱江區人民法院是首封法院,查封日期始於2018年2月。但在此之前的2017年9月,房屋所有權人已經將房子抵押給別人,債權數額為130萬元。而抵押權人後來在西湖區人民法院申請執行與房屋所有權人的民間借貸糾紛案,因此西湖區人民法院是抵押權法院。

福建的兩家法院,在這套房子的具體執行過程中,則都屬於輪候查封法院。

負責這套法拍房具體拍賣事宜的來拍法服首席知識官劉毅説,從近年來的法拍房市場來看,一套房子被多家法院查封的情況並不少見。“目前對於這類法拍房,通常是享有抵押權的債權人優先受償。”

也就是説,慶豐新村這套法拍房,如果最終能以超過296.68萬元及以上的價格成功拍出,所得價款在扣除執行費、評估費、委託拍賣和組織變賣被執行人財產所發生的實際費用後,將首先用於清償抵押權人的130萬元本金及利息。

優先清償抵押權人

拍下後不必擔心過户受阻

那麼,在扣除相關費用和優先清償抵押權人的本金及利息後,尚有超過100多萬元餘額,這部分餘額,在其它三家法院之間是怎麼分配的呢?

劉毅説,這裏有個前提,“當首封法院或抵押權法院在處置房產時,其他查封法院需要參與案款分配的,應提前發函給具體執行處置法院。”這樣的話,當所得價款在優先清償後尚有餘額的,餘額部分用於清償其他擁有生效的執行依據的債權人。

若未提前發函,而錯過了具體執行處置階段,餘額已經被其它幾家查封法院分配完畢,那就只能吃“啞巴虧”了。

如果其它查封法院都提前發函的話,餘額的具體分配要分兩種情況。

第一種情況,如果查封的是個人財產,優先債權清償後,一般債權則按各家法院執行標的的債權比例進行分配。比如説,被執行人欠A債權人200萬,欠B債權人300萬,欠C債權人500萬,都是一般債務,分別在三家不同法院起訴,其債權比例則是2:3:5。那麼如果分配餘額尚有100萬元,A、B、C這三位債權人分別可以拿到20萬元、30萬元、50萬元。

第二種情況,如果查封的是公司財產,當優先債權清償後,一般債權按照先查封的優先償還的順序來進行分配。這時首封法院就非常有優勢了。

回到慶豐新村這套法拍房,其產權登記為個人,屬於個人財產,因此適用的是第一種情況。也就是説,優先清償後尚有100多萬元餘額,假設其它三家查封法院的債權人都是一般債權的話,那就按照三位債權人的債務比例來分配。

而如果拍賣所得價款超出執行標的數額和執行費用的部分,則應當退還被執行人。

此外,首封法院或抵押權法院拍賣房屋時,無需通知輪候查封法院,也無需徵得輪候查封法院同意。成交後,輪候查封自始不發生法律效力,買受人憑法院的執行裁定書可直接到不動產登記機構辦理相關過户手續。

錢江晚報小時新聞記者 徐叔競