奮鬥在他鄉，“租房客”如何圓宜居夢
時至深秋，坐在房屋中介電動摩托車後座的王顏感到陣陣冷風撲面，不由得裹緊了圍巾。她早已習慣了以這種方式穿行於北京的大街小巷，幾個星期來四處找房的焦灼，在她心頭不時翻騰着。好在，這次看了一圈下來，她終於相中了北五環某小區一間約16平方米的次卧，雖然是三室兩廳改造後分別出租的五間之一，難免生活不便，但距單位只有7公里，她沒再多想就匆匆簽了合同。
“環境好的，往往離地鐵遠；交通方便的，不少是老舊小區，安全性差。條件都好的，價格就高。能‘租得好、租得近、租得安全’的房子在哪裏？”王顏苦笑着説。喬遷“新居”的喜悦，很快就被心裏鬱積的無奈沖淡了。
當年輕的腳步停留在大城市，該如何滿足他們的租房需求？《關於加快發展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》)的出台，是否能切實見效，用安寧居所留住人心？
一道現實考題，等待破解。
租房市場：期待規範，也急需“擴源”
王顏於2020年入職某互聯網公司並定居北京。這一年，全國流動人口總數達到3.76億，城鎮化率約為63.9%。據國新辦新聞發佈會消息，大城市中約70%的新市民、青年人靠租房解決居住問題。
以上海為例，上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰調研發現：近83%的上海外來人口租房居住，本地人口租房比例也近20%，兩個數字加起來約佔常住人口三分之一。他還發現，上海近十年的住房增加量主要集中在新城和郊區，但這些地方的人口並未相應增加。人口仍然在中心主城區高度聚集，中心主城區的住房供需矛盾還在激化。
租賃市場的供給情況如何呢？
入職5年，換房3次，踩過不少租房“雷區”的郭紅有不少酸澀的故事：第一次，房東臨時漲價，剛工作的她囊中羞澀，又不好意思向家裏要錢，索性收拾行李走人，找了個便宜住所。第二次，不幸碰到個“二房東”，沒住多久，真正的房東清客賣房，無奈之下只好匆匆搬走。如今，她住的地方離所在的金融公司較近且相對正規，但為了節省開支只能與人合租，房間面積不足6平方米。
與郭紅相比，數據工程師林明亮的遭遇更是令他憤懣：租到了北京三環某小區一間次卧，但入住後發現，中介口中隔壁的“兩個人”變成了十幾個人，原來另兩間竟是羣租房。他與中介交涉要求退房、退押金，但始終被搪塞，至今仍沒有結果。
“當前市場化的租房狀況不太理想。”陳杰表示，租户基本都是通過中介從個體房東手中租賃；部分機構化的租賃模式常存在平台不完善、租賃關係不穩定等潛在隱患；租户付得起租金的房子區位比較遠，相對近的租金又高，房型、地段、租金方面存在錯配。
市場化租賃市場之外，政府投資建設的公租房是我國住房保障體系中一支重要力量。有專家認為，保障性租賃住房與公租房可以有交集，未來可在政策細化與實施上進行銜接。但是公租房主要解決城鎮户籍、收入“雙困”家庭的住房難題，少數城市會擴大到新市民、年輕人。北京師範大學政府管理學院副教授徐青將2017年至2019年北京地區高校畢業生留京工作人數與三年間公租房開工面積進行比較，發現“公租房新建規模遠不能滿足大學畢業生新增住房需求”，亟待盤活住房存量，拓展供給方式。
這種情況下，《意見》應運而生。當多位受訪者得知關於保障性租賃住房的新政策時，充滿期待又不乏疑問：自己是否符合標準？申請平台夠不夠透明、開放？房屋面積多大，都建在哪裏？
圍繞保障性租賃住房的租住對象、建設主體、房屋情況、建設選址等特點，徐青作了歸納：
一般來説，房間建築面積不超過70平方米，租金低於同地段、同品質市場價格；凡是剛畢業的大學生、進城務工人員等有住房困難的新市民、年輕人都具有申請資格。建設過程中，國家引導多主體投資、多渠道供給。為了增加供給，還鼓勵在集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋，以及老城區、交通便利的區域進行建設。
“通過足夠的租房數量來分流部分租房需求，以相對穩定、低廉的價格平抑其他散户、機構的租金漲幅；當購房需求相應降低，房價也隨之穩定。這對於疏解大城市購房壓力、保障房地產市場長遠發展都有利。”陳杰認為，《意見》將在租房市場中發揮“壓艙石”的作用。
政府與市場：“兩隻手”如何協同發力
在北京成壽寺附近一片鬧中取靜的地方，“泊寓”標誌映入眼簾。四棟灰白色調的樓房由一個小廣場相互連接，咖啡館、麪包房分佈於公寓底層。記者從方莊地鐵站步行至此，大約10分鐘路程。登記訪客信息後，由3號樓電梯口入3層，但見數十套單間依次排開，最靠頭一間約20平方米，家用電器配套完備。據悉，2020年公寓開業時每套租金3000多元一個月，無中介費，目前租金有上漲。
19公里以外的大葆台地鐵站附近，有巢國際公寓已進入營業階段。社區共9棟樓房，2300餘間，休閒、娛樂設施持續完善，一個適宜年輕人聚居的“生態圈”正在形成。記者走訪發現，此地毗鄰總部基地，很多大型企業、研究院所匯聚於此。目前，已經有10多家單位以團購方式簽約，員工就近工作、居住，通勤時間大為縮短，“職住平衡”變為可能。
比較而言，兩個公寓有類似之處：企業在集體建設用地上建起租賃性住房，村鎮集體經濟組織與企業合作運營。實際上，2017年由原國土資源部、住房和城鄉建設部出台的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》曾明確將北京、上海等13個城市作為試點，在擴大租賃住房供應方面先行探索。而這些，僅僅是全國探索保障性租賃住房建設的一個縮影。
讓年輕人得以安居，需要政府與市場“兩隻手”靈活運轉、有機配合，在不斷調試與完善中前進。
“建房子，開發、建設階段投入資金量大，收益週期相對長，將短期與長期的經營效益結合來看，能不能可持續發展是我們十分關注的。”華潤置地長租公寓事業部副總經理徐亞男説，國家已經釋放了不少政策紅利，在簡化審批、減輕税負、給予補貼、金融支持等方面為企業接連吃下“定心丸”。
租户的體會則是：一些公租房、公寓沒有居委會，缺乏完善的社工體系，社區管理、公共服務難以保障。此外，租金高、房屋質量差、公攤面積大、突然轉租等情況也時有發生。
“現有存量住房改建的房屋，水、電、煤、消防安全可能並非按照居民住宅標準來建設，這需要相關部門重新規劃與審批。”陳杰在調研中遇到過類似案例：一方積極推動住房改建，另一方在相關事宜上“卡”住不放。如何有效協同、聯合審批，破解“兩難”問題，這也是一種考驗與壓力。
努力方向：因地制宜築牢“安居”保障網
這幾天，成都軌道城市投資集團產業運營中心主任劉仕川一直忙着保障性租賃住房的事。“對接成都市有關細則後，我們計劃在TOD中佈局1萬套此類住房。”他談及的TOD，是以公共交通為導向的綜合開發項目，將此類住房“嵌入”其中，便利了租户的日常生活。
“十四五”期間，成都計劃籌集建設保障性租賃住房25萬套，其中2021年計劃籌集建設6萬套。與此同時，上海提出籌集保障性租賃住房40萬套，約佔住房供應總量的40%；廣州提出建設保障性租賃住房60萬套，約佔住房供應總量的45%。
增長的數字背後，是不同城市因地制宜開啓探索的步伐。
如何讓租户“租得起”？中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，理論上講，確定租金標準有兩種辦法。從企業層面看，可採取供給成本加成的方法，在成本基礎上加一定利潤；也可按照需求預算來約束定價，即按照當地購房居民月收入30%推算確定。如果中間有差價，可由政府補齊。
如何讓租户“租得近”？“可以在中心城市的郊區、周邊收購相關住房，或與中心城區舊房改造、老城更新相結合，也可以與開發區、產業區配套起來發展。”倪鵬飛説。
為防止各種租房亂象，倪鵬飛還建議由政府推動打造在線交易、監管、服務平台，讓供需雙方以更公平、更透明的方式直接對接。
“政策性費税支持一定要到位。”首都經濟貿易大學教授趙秀池意識到，“企業在承擔社會責任與運營收益之間還需保持平衡，這樣才有利於可持續發展。”
徐亞男對此深有感受。她認為，企業未來的發力方向，一是在租賃用地、集體建設用地上建設符合政府導向的保障性租賃住房，並做好運營管理；二是利用非居住存量土地和低效存量物業進行改建，通過“商改居”“工改居”優化居住功能空間。
趙秀池提示，要及時落實民水、民電、民網政策，做好燃氣安裝工作。“租賃住房居住人口較多，要防範、遏制大規模集中用電存在的安全隱患。”
“租購同權的公共服務體系亟待建立”是受訪專家普遍關注的問題。居民能否享受健全、平等的公共服務應與居住證掛鈎，而不是與“購房與否”掛鈎，這涉及不同領域的系統性改革。
在陳杰看來，政策落地需要“盡力而為、量力而行，對基層的好經驗及時推廣，出現問題儘早調整”。政府應充分釋放政策紅利，做好引導、監管工作，為租房者創造堅實保障，也為房地產業轉型發展提供契機。
(部分受訪者為化名)
(本報記者 李曉)
項目團隊：本報記者 李曉、王斯敏、李曉東、周洪雙、蔣新軍