頭圖來自：視覺中國
過去20年，幹什麼合法買賣最賺錢？
那肯定是買房。
一些人也就想把這個生意做到日本去，但不想卻翻了車。
前幾天，就有報道説，500多箇中國人在日本炒房，數億投資款可能最後血本無歸。
這到底是怎麼回事？
一、500多中國人投資日本房產踩雷
事情是這樣的。
2019年到2020年初，500多名中國購房者通過國內一家房產中介到日本投資房產。
按照房產中介的承諾，通過他們買房不僅價格實惠，而且交房後承租10年，就能將這些房子轉為民宿，到時候業主可以拿到年化收益為6%的租金。
不僅如此，中介也拍胸脯保證，已經對日本房企所有信息都調查得一清二楚，合同更是優厚到讓人無法拒絕，能轉租能退出，全憑業主一句話。
這家日本公司叫豐臣商事株式會社，也是一家房產中介。
購房者和豐臣公司簽署的合同
看着優厚的回報，想想過去20年中國樓市的成功經驗，不少人在沒有實地考察的情況下，就交了幾百萬的房款。
可問題是，500多人，若按每户500萬元人民幣計算，總計約25億的資金全部匯入了豐臣公司一個名叫西園寺優真的個人賬户。
為何要轉給個人賬户呢？
説白了，這些業主就是希望去日本炒房獲利，希望有專業的人能幫自己操盤。
於是，炒房者——中國中介——豐臣公司——西園寺優真，彼此懷着不能明説的原因，形成了一條炒房利益鏈。
看起來很妙，但問題也很快來了。
在今年6月初，很多業主連續好幾個月沒有收到租金，想想現在也應該可以做房產確權登記了，便找機會去了日本。
到了現場，業主們卻傻了眼，他們買的房產要麼被抵押，要麼被轉移到其他公司名下，而且投訴無門。
出事後的國內中介已經甩鍋給豐臣公司，稱自己所有的手續都合法，實在不知道豐臣公司會如此“無恥”。
這時，業主們才知道，豐臣公司因為疫情裏的資金鍊出現問題，在沒有任何説明的情況下，擅自將這些中國購房者的房子拿去抵押融資了。
有業主調查發現，豐臣公司將旗下房產抵押融資時的利息高達6%，幾乎等同於高利貸。
説明豐臣公司十分缺錢，而且無法正常貸款，否則不會揹負這麼高的借款利息。
現在的情況十分尷尬，豐臣公司表示，要死大家一起死。
如果業主要打官司，那公司索性就宣告破產清算吧，房子也徹底成為爛賬。
豐臣公司給出的解決辦法就是，大家都是一條船上的人，一起扛吧，説不定就熬過去了。
只是他們向每個業主提出了少則6年，多則10年的“合舟共濟”期，中間，公司再想辦法一點點來補償業主的損失。
這明顯就是豐臣公司在擺爛了，因為知道這些中國購房者也拿他們沒辦法。
不管6年還是10年，以後的事情太難説。到時候房子還是不是自己的，錢能不能追回，統統都是未知數。
説白了，購房者辛辛苦苦花了數百萬買的日本房子雞飛蛋打，全被忽悠了。
二、實際上，到日本炒房本來就不是好買賣
因為，如果是好買賣，日本人為什麼不炒房呢？
對日本稍有了解的中國人可能會覺得奇怪，實際上日本房子的投資收益率不低，還是永久產權。
可是，日本人現在基本就是不炒房。
其實，日本人也炒過房，而且十分瘋狂，才有了歷史上的兩次房地產危機。
二戰後，日本經濟崛起的故事很多人都知道了，簡單説就是靠美國幫助和發戰爭財，經濟回到了正軌。
隨後，通過貿易出口和技術不斷升級，日本製造開始在國際貿易舞台大放異彩，平均每年GDP增速高達9%，一度超過德國，成為新的工業大國以及世界第二大經濟體。
日本步入工業國後，帶動了地價飛昇。
藉助1960年“國民收入倍增計劃”的實施，不僅城市人變得有錢了，連賣掉土地進城的農民兜裏也揣滿了錢，住宅用地價格隨即水漲船高。
1972年，日本政府提出“列島改造論”，大搞基建和產業轉移，進一步提升了地價的上漲幅度。
地價利好的背景下，自然少不了無孔不入的資本。無論多偏遠的土地，紛紛閉着眼地買。
從1955年到1974年，日本全國城市地價指數上漲了28倍，東京、大阪、名古屋等六大城市更是上漲了34倍。
日本政府也對此喜聞樂見，由於日本是土地私有制，所以房地產交易實際是土地交易。
土地價格高，代表着經濟繁榮了。
但是日本整個工業基礎實際是靠石油產業維繫，對石油價格十分敏感。
1975年，中東石油危機波及了日本，造成國內工業品成本和價格急速上漲，眼瞅着就要惡性通脹。
日本政府嚇得立刻捂緊“錢袋子”，國內房地產價格應聲而跌。全國跌了4.4%，六大城市跌了8.1%，出現了日本第一次房地產危機。
不過，這次危機實際對日本房地產的影響並不大。
這是由於戰後那股“嬰兒潮”變成了買房主力，購房成為剛需。
當時日本20歲到49歲需要買房的適齡人口多達5200多萬，加上城市化率也才70%，有大量人口急需住房，市場房源總體供不應求。
最關鍵的是，日本人那時的普遍心態是自己掏錢買房，很少去銀行貸款，金融上暴雷的風險並不大。
説到底，是鉅額的美日貿易逆差使日本積累了大量財富。
幾十年時間，日本的家電、半導體、鋼鐵、汽車成批地融入美國，錢被日本人賺走了，美國的財政赤字進一步擴大。
1985年9月，實在熬不住的美國召集德國、法國、英國和日本在紐約廣場飯店開了個會，這就是著名的“廣場會議”。
這次會議，造成了兩個結果。
一是美元急速貶值。原來1美元可以兑換250日元，但現在只能換120日元了，後來只能換70多日元了，日元升值導致日本出口業受阻。
二是為應對美元貶值，日本實行了貨幣寬鬆政策，使國內和海外遊資全部湧入賺錢更快的股市和房地產市場。
股市從一萬多點應聲漲到四萬點，整個市場翻了三倍。
那段時間，日本人民啥事不幹，開啓了全民炒股、全民炒房的模式。所有人都在多倍槓桿投資，集體做多。
不差錢的日本企業也開啓了“買買買”的征程，索尼買下哥倫比亞影片公司，三菱收購了洛克菲勒集團。
日本房地產市場的禍根就此埋下，因為經濟已經開始出現泡沫。
三、第二次房地產危機
啥是泡沫？
簡單説就是一個東西如果因為貴沒人買，那是正常現象；可一個東西越貴越有人買，那就是泡沫，因為真實需求並沒那麼高。
“廣場協議”帶來的日本經濟泡沫過程
1990年，日本六大城市中心地價比五年前上漲了約90%，東京更是達到每平30萬美元的天價。
“賣掉東京，就可以買下整個美國。”
地價虛高的泡沫下，人們開始買不起房，只能貸款。同時，企業也覺得買房炒股比干實業賺錢多了，也去借貸炒房。
剛開始還喜滋滋的日本政府漸漸發現不對勁了，企業拿到貸款，並沒投入實際生產，而是買地然後再貸款，不斷循環，使得地價完全脱離了實體經濟的增長速度。
這個問題很嚴重，錢都變成金融產品在那裏反覆吹泡泡，這不是毀了實體經濟麼？
而此時，城鎮需要買房的人已經買得差不多了，日本又碰到首次“老齡化”社會問題，1990年，65歲以上人口占比已高達12.1%，僅靠房地產完全沒法維持後續的經濟發展。
而且地價高，買不起房的人就很不滿，貧富差距就出現了，社會矛盾也隨之激增，政府無法坐視不理。
從上世紀80年代末開始，日本政府開始緊縮貨幣政策，央行連續提高利率，市場資金流動性迅速下降，巨大的經濟泡沫也終於被戳破。
1990年2月，日本央行將利率從2.5%一路上調到了5%，錢再次迴流到了銀行。
日本股市就跌慘了，一年內蒸發掉50%。
股市崩了，日本政府又騰出手收拾房地產市場，收縮房貸同時推出房產税，然後再規定銀行對房地產融資進行總量控制。
自1990年起，日經指數曾長期處於下滑狀態
企業沒法借錢炒房了，還被銀行追債。沒辦法，只能拋售手裏的房子套現，市場上的房屋瞬間就多了起來。
由於當時日本的城市化率已超過90%，人均住房都已達到滿足，使得全國住房空置率高達9.8%，房價立即開始“跳水”。
日本房地產市場隨即第二次崩盤。
自1992年起，日本地價指數開始持續性下跌
被股市和房地產市場套牢的炒股和炒房者，跳樓的跳樓，跑路的跑路，大量日本家庭破產。
一系列組合拳下來，日本政府等於主動擠爆了股市和房市裏的兩個“泡沫”。
本想借此機會重振日本經濟，卻至今都沒完全恢復元氣。
四、日本人，也長記性了
經歷過兩次房地產市場崩盤慘痛教訓的日本人，再也不覺得炒房是暴富的手段，這種痛苦的回憶，也使政府實行了嚴厲的管控手段。
首先，日本政府對房地產實行了複雜的繳費制度。
具體來説，在日本，購房的時候一般會有表層收益率和具體收益率兩組數據，其中的差距從幾萬到幾十萬日元不等。
一套總價3億多日元的房產購置時所需繳納的税款
關鍵因素是日本任何一所房屋即便空關一個月，也必須繳納服務費等税費，不交的後果很嚴重。
這讓日本人有房就趕緊出租，避免繳納不必要的税費。客觀上促進了日本房屋市場始終保持流動，也保證了豐富的房源。
其次，日本針對房產徵收税費的種類很多，如按照階梯式收税的遺產税。
一般來説，遺產税包括房屋、現金、股票、債券、基金等，起徵點為1000萬日元（約49.6萬元人民幣），税率為10％。
1000萬日元以上、3000萬（約148.8萬元人民幣）以下，税率為15％；
3000萬日元以上、5000萬日元（約248萬元人民幣）以下，税率為20％；
如果遺產總數超過1億日元（約496萬元人民幣），税率可以達到40％。
不過，日本的遺產税也會根據家庭成員人數進行相應抵扣，目前的規定是：3000萬日元+600萬日元×法定繼承人數。
再次，日本在租售同權制度上做得較好，不管是買還是租，租户和業主的權利幾乎一樣。
這就讓現在的日本人不會糾結到底是買房還是租房，更不會有我們那種結婚必須買房的觀念。
正因如此，日本二手房和二手車一樣，保值率並不高。日本人自然不會去炒房，也不會覺得房子是什麼財富增值的手段。
同時，還有個不容忽視的因素，日本不僅老齡化現象嚴重，人口基數不斷減少也幾乎成為每屆政府最頭疼的問題。
日本社會買房的基本都是成年人，可2021年，日本達到20歲的“新成人”僅有120萬，已連續12年低於日本總人口的1%。
成年人數減少，出生率就更別提了。
2021年日本總務省公佈的新出生人口約為81.2萬，是自1899年有統計以來的最低值。
不難看出，在如此人口倒懸的情況下，日本人對新房的急迫性也就更低了。
經過兩次房地產崩盤，日本人也更加真切地認識到：
房是用來住的，不是用來炒的。