消費貸，換個馬甲照樣封殺你
消費貸穿“馬甲”違規進入樓市，正在接受嚴查。
繼北京、江蘇、深圳三地銀監局和人民銀行分行先後發文後，廣州也加入該行列。
9月20日，一份由廣州銀監局和人民銀行分行共同發佈的《關於加強個人消費貸管理、防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》，在房地產圈流傳開來。
該文件明確規定，原則上將不發放超過100萬元或期限超過10年的個人綜合消費貸款。
至此，中國已有四地明確表示，將嚴查消費貸等資金流入房地產。
同策諮詢研究部總監張宏偉預判，接下來，更多城市會集中嚴查此類違規行為。
消費貸、經營貸等資金流入房地產，是否説明市場仍看好該領域的升值潛力？如何看待房地產的投資價值？
銀行嚴查此類貸款，對房地產市場會造成什麼影響？一系列調控房地產的政策，會不會導致下一波反彈更為猛烈？
中新社發 周長國 攝
資金違規入樓市的動力
易居研究院最新數據顯示，2017年3月以來，短期消費貸款同比走勢大幅攀升，明顯偏離穩中有升的零售額同比，預計新增異常短期消費貸款金額約3700億元。
那麼，這些錢，究竟有多少流入了房地產領域？
《全國居民短期消費貸款流入樓市現象研究》報告顯示，估計其中至少有3000億流向樓市，約佔新增短期消費貸款總額30%。
更為精確的報告數據顯示，全國9成違規消費貸流入廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北6地。
易居研究院研究員王夢雯認為，消費貸大量流入房地產的一個重要原因是，房地產租買選擇機制的缺失。
而產生這一現象的原因是，我國長期以來租賃雙方關係不穩定，且自有住房家庭和租賃住房家庭在享受社會福利方面的較大差異。
她認為，大力提倡發展的租賃市場，是形成長效機制、形成租買選擇機制非常好的落腳點。
在租賃市場發展發展起來後，房屋買賣價格受到租金制約，全社會資金流入房地產的現象也會減少。
中新社記者 張斌 攝
另一種觀點認為，消費貸大量進入樓市與此前的房地產調控政策有關。
今年以來，政府嚴控樓市，通過提高首付比例、調整房貸利率、控制貸款額度等手段抑制炒房需求。
以北京為例，“3.17新政”後，首套房首付比例不低於35%，二套普通住房首付比例不低於60%，非普通自住房首付比例不低於80%。
與此同時，銀行在資金端收緊。北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率，調整後首套房貸利率較基準利率上浮5%-10%成為主流。
央行北京營業管理部的最新數據顯示，北京8月新增個人購房貸款82.9億元，創今年最低水平。
對購房者而言，首付款調高，銀行房貸變難，資金需求更加緊迫。對銀行而言，消費貸利率高於房貸，不少商業銀行自然樂見其成。
同時，對開發商而言，在房地產收緊背景下，儘快回籠資金變得更為重要。對第三方中介而言，則可以從中提取高額手續費。
可以説，在利益驅動下，消費貸違規流入房地產得以大行其道。
中新社記者 韋亮 攝
降低房地產系統性風險
以北京為起點，各地嚴查消費貸違規進入樓市的政策不斷出現。
9月初，北京銀監局、人行營業管理部、北京市住建委等部門發佈通知，要求銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產市場情況。
9月13日，江蘇要求，各商業銀行在非住房消費貸款用途審查上，要謹慎發放長期、大額、不指明用途的消費貸款、嚴禁發放用於購房首付款或償還首付借貸資金的個人消費貸款。
對於無法查實首付款來源的客户，要求借款人提供未使用商業性借款資金充當首付款的書面誠信保證，經查實誠信保證不實的，將計入徵信不良記錄。
9月15日，深圳要求，除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款(包括房商通、抵質押額度貸款等)，貸款期限最長不超過5年；不得以未解除抵押的房產抵押(二次抵押)發放個人消費貸款。
中新社發 孫新明 攝
王夢雯認為，銀行嚴查此類貸款，有助於穩定市場，降低系統性風險。
中原地產首席分析師張大偉分析，嚴查消費貸流向房地產，釋放出樓市調控不會鬆動的信號。另一方面，傳統旺季金九銀十已至，上述動作對市場的非理性情緒也將起到一定的震懾作用。
張宏偉預判，十九大之前，甚至2018年“兩會”之後的3-6個月，全國核心一二線城市樓市的調控政策難以出現“風向標”意義鬆動。
而今年年底到明年年初，樓市極有可能進入深度調整期。屆時，個案樓盤主動“大幅降價”開始，樓市普遍性的小幅降價將開啓。
同時，部分房企資金兑付壓力越來越大，甚至個別房企比如個別閩系房企，極有可能出現資金斷裂的風險，出現被其他房企收購股權的現象。
在王夢雯看來，房地產長效機制的建立，有望“熨平”房地產的週期性波動。（張文嬌）
