開發商“捂車位”價格翻一番後才賣 法院：賠償差價

買房後多次諮詢想要買車位，一直被告知“賣光了”，瞭解情況後幾番投訴，直到相關部門約談了開發商，這才買到，不過價格已翻了一番，業主起訴要求賠償差價7萬餘元。近日，蘇州市虎丘區人民法院依法判決支持了原告訴求，被告不服提起上訴，被蘇州市中級人民法院依法駁回，維持原判。

“2015年買二手房時不帶車位，當時就問開發商，説賣完了。”庭審中，原告馬某陳述，2017年裝修入住後，通過業主羣得知有業主在2017年5月、6月、7月從開發商手中買到車位，價格都為公示價79800元，於是他又多次提出購置車位要求，還是被告知“都賣完”。

馬某等業主遂通過網絡渠道提起投訴，住建局約談了開發商，要求其充分考慮小區業主的停車需求。2018年10月，開發商調整了車位價格，“這時他們才通知我可以買了，花了15萬元。”庭審中，同小區的多位業主作為證人出庭，陳述“明明有很多車位待售，開發商就是不賣”。

本案中，原告提供了其本人及他人在中國蘇州網公眾監督頁面的投訴意見和回覆內容、以及多位小區業主的證人證言、業主羣裏的微信聊天記錄、撥打被告電話的記錄，可以證實在2017年9月前，原告曾向被告主張過要求購買車位，被告答覆沒有車位出售，且在原告投訴之後、車位漲價之前，原告亦多次向被告提出要購買車位，但被告未在漲價前向原告出售過車位。

“車位，在現代社會屬於民生必需品。”承辦法官指出，根據《物權法》規定，以及蘇州市住建局、物價局於2017年9月發佈的相關通知要求，車位應首先滿足業主需要。本案案涉小區車位配比為1：1，數量足以滿足每户業主一個停車位的需求。被告存有大量車位的情況下，理應首先滿足原告作為業主的需求。

另外，開發商轉讓車位使用權時應遵守公開透明、明碼標價等市場交易基本規則，不能肆意改變價格。而在整個交易過程中，被告故意向原告隱瞞了存有大量車位的事實，違反了誠實信用原則，導致原告喪失了以79800元的價格購買車位的機會，70200元差價即屬於原告馬某喪失前期購置車位機會而產生的損失，於是法院一審、二審均判決如上。

法官説法：

本案的爭議焦點在於，開發商向業主故意隱瞞車位空餘情況，是否構成締約過失行為。

首先，小區車位、車庫是小區業主共同生活的重要輔助設施，性質上屬於小區的配套設施，在現代大都市具有稀缺性、位址特殊性、難以替代性的特點，對於房屋使用價值的實現程度具有重大影響。業主對車位、車庫的合理需求屬於重要需求。《物權法》第七十四條第一款規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。該規定明確了業主對於小區車位、車庫的需要，享有法定的首先應被考慮的民事權益。

其次，案涉小區車位配比充分且有較多空餘車位，馬某在購置案涉車位前，在小區內並無其他停車位使用權，其要求購置一個車位系完全合理的需求，故開發商在馬某尋求向其購置車位時，理應負有特別的先合同義務，即據實告知對車位處置狀況的特別披露義務及優先考慮滿足馬勇對車位合理需求的義務，這也是《物權法》第七十四條第一款保障業主對小區車位合理需要的必然要求。若開發商不負有向業主披露其對小區車位處置狀況的義務，則業主對小區車位空餘情況難以知曉，其合理需求無以保障。

再次，開發商在2017年6月至9月期間以79800元的價格轉讓22個車位的使用權，説明其選擇性地滿足一部分業主以79800元購置車位需求的同時，卻在沒有正當理由的情況下拒絕考慮馬某以同樣價格購置車位的合理需求。

最後，在2017年6月至9月期間，馬某向開發商要求購置車位時，後者刻意隱瞞小區存有較多空餘車位，屬於故意違反前述特別披露義務的行為，致使雙方在當時未進入締約的下一階段，馬某理應優先考慮的車位合理需求未得到滿足，嚴重違反誠實信用原則。

綜上，馬某基於《物權法》第七十四條第一款規定在小區車位合理需求上享有優先被考慮的權益，開發商在2017年6月至9月期間向馬某刻意隱瞞車位空餘情況，嚴重違反其特別的披露義務，未予考慮馬某購置車位的合理需求，依照《合同法》規定，屬於故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，有違誠實信用原則的締約過失行為。

來源：江蘇高院微信公號