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據新華社電 住建部等九部委公佈12個租賃試點城市名單才過一個月,已有9個試點城市公佈了方案或通過審議。專家認為,這些城市的快速啓動,預示着我國住房租賃市場改革大幕已經拉開,房地產市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變。
“輕租重售”住房模式,加劇租住市場矛盾
據住建部統計,目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住,占城鎮常住人口的21%,其中以新就業大學生和外來務工人員為主。在高房價時代,與新市民旺盛的住房租賃需求相比,我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環境一般等問題。
從租住費用看,上海易居研究院發佈的《全國50城房租收入比研究》報告顯示,北上廣租房族的人均房租支出已超2000元。6月數據顯示,廈門、杭州、合肥等34個城市租房收入比已在25%至45%之間,北京、深圳、上海等城市則超過45%,這意味着一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。
從供應結構看,上海公寓企業聯盟研究數據顯示,目前我國出租房約有1億套,其中超過90%為個人出租,品牌公寓企業佔有率低於2%,而發達國家租賃市場的規模化比例是20%-30%。清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示,發展租賃市場就是要改變租賃市場的供應結構,不斷增加租賃市場的有效供給,才能穩定租金。
深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁分析説,目前租賃市場積累的問題,主要是長期以來我國住房“重交易、輕租賃”的模式造成的。
房地產市場如何實現健康發展?其實,在2015年底中央經濟工作會議就提出要建立購租並舉的住房制度,2016年6月國辦39號文明確要求加快培育和發展住房租賃市場,今年5月住建部公佈《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》,在一系列文件和意見的推動下,多個城市租賃市場改革已陸續展開。
上海率先推出兩宗“只租不售”租賃地塊。北京未來5年150萬套住房建設中包括50萬套租賃住房。深圳規定在棚户區改造的住宅部分,除拆遷安置房外,全部用於人才住房和保障性住房,“只租不售”。
租賃改革展開,“租購同權”釋放積極信號
近日,杭州與阿里巴巴等合作將建立智慧住房租賃監管服務平台,該平台將實現供應主體、租賃合同網籤、評價信用體系等各租賃環節的全覆蓋,實現國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全納入。
如同杭州,一場劍指租賃市場的改革正在多個城市展開。廣州、成都、瀋陽等多個租賃試點城市紛紛搭建房屋租賃交易和監管平台。
記者從公開信息獲悉,此次九部委公佈的12個試點城市,除深圳、合肥、肇慶三個城市外,已有9個城市公佈了租賃試點方案或通過市政府會議審議。北京、上海、無錫等城市儘管未列入試點,但依然多措並舉發力租賃市場。
從各地方案看,培育租賃市場是各方案着重體現的,內容主要集中在以下幾個方面:
機構化、專業化、規模化成為各試點城市培育租賃市場的重要手段。不少城市將租賃企業培育數量進行量化考核。如,瀋陽到2020年住房租賃業務的企業要達到50家。武漢要求在其兩大開發區新增租賃住房7000間,試點企業不少於20家。
在供應主體方面,國有企業受到前所未有的鼓勵。成都要求到年底要組建3至4家國有住房租賃公司。廈門提出要扶持國有企業做大做強住房租賃業務。鏈家研究院楊現領認為,一方面國企可發揮引領、帶動作用,穩定市場租金,另一方面有利於國企盤活閒置和低效的廠房和商辦用房,為市場增加租賃房源。
為租房羣體“賦權”成為大部分城市制定租賃政策的共同取向。繼廣州提出保障“租購同權”、讓符合條件的承租人子女享受就近入學權益後,無錫、鄭州、濟南將租賃房屋納入了“合法穩定住所”範疇。
宋丁表示,從國家啓動12個城市租賃試點,到試點外城市積極主動發力租賃市場,特別是“租購同權”的提出對我國建立“租購併舉”的住房制度具有較大的信號意義。
房地產發展模式生變,未來自持物業或集中入市
業內人士表示,隨着租賃市場的“崛起”,長期以來我國房地產市場“輕租重售”的狀況將得到逐步改變。
“近年來,廣州平均每年接收20多萬名非廣州生源大學生入户,加上廣州籍生源接近30萬新畢業留穗大學生,呈逐年遞增趨勢。”廣東省房地產行業協會會長王韶表示,以多年的觀察,租房族一旦經濟條件允許,他們就會快速轉向購房,造成這種現象的重要原因,是租賃市場散亂無序、租者無法享受同等公共服務權益等。
“增加租賃市場的有效供給,對於穩定市場預期,遏制房價過快過高增長將發揮積極作用。”王韶説。
華南城市研究會副會長孫不熟説,有人問租賃市場起來了,房價會不會大跌。房子具有資產屬性,有條件的人仍會出於保值增值、財富效應而購房,因此發展租賃市場並不會導致房價大幅下降,整體來看對穩定房價有重要作用。
公共福利、税費改革、資產證券化,被業界認為是影響住房租賃市場培育和發展的三個重要因素。萬科長租公寓負責人張成皓建議,應進一步降低税費扶持租賃企業發展壯大,同時改革與房屋產權綁定的公共福利制度,進一步輻射租房羣體。
業界普遍認為,目前,房地產業正從單一“拿地賣房”模式,向出售與持有運營並舉時代過渡。“可以預計,未來三年將是自持物業入市的集中期。面對規模化的 售轉持 ,開發商必須提升輕資產運營能力。”大型房企龍湖冠寓品牌總經理邵俊建議,應加快推進符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品,穩步推進房地產投資信託基金試點。
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