建發股份：失衡綜合症｜進深

早已紛紛跨過千億門檻後，它卻在原地踏步。

據悉，建發股份房地產開發業務的運營主體，是建發房產和聯發集團。克爾瑞披露的數據顯示，建發房產、聯發集團2019年權益銷售額分別為581.3億元、306.4億元。而在2018年，這兩個數字分別為544.8億元、345.5億元。

4月20日，建發股份（600153.SH）披露2019年業績報告，房地產開發業務實現營業收入459.14億元，同比增加13.15%；實現淨利潤79.63億元，同比增長4.34%；實現歸屬於母公司所有者的淨利潤46.76億元，同比增長0.08%；ROE為16.07%同比下降12.14%；毛利率6.54%，同比下降19.30%。

在地產營收穩步增長的情況下，建發股份的債務能否繼續控制得法呢？

2015年至今，建發股份的負債率一直呈現上升趨勢，從73.18%一路爬升到了2019年的77.62%，總負債從2015年的727.63億元，飆升到2019年的2292.94億元。

截至2019年底，建發房產和聯發集團的總負債分別為1310.61億元和668.72億元，而2018年末分別為850.51億元和514.56億元。

近幾年，建發股份的流動負債壓力其實也不算小。財報顯示，2016-2019年，建發股份流動負債規模分別為648.59億元、838.57億元、1107.74億元和1662.37億元，佔總負債比重分別為69.15%、63.74%、67.94%和72.50%。

在負債持續走高的影響下，“找錢”是建發股份躲不掉的關鍵詞。數據顯示，截至2019年末，建發股份在手現金及現金等價物為291.48元。

建發發債不僅只是通過自身發債，同時也通過旗下建發房產和聯發集團兩個子公司進行發債融資。換而言之，就是母公司、子公司“齊上陣”。

去年8月，建發房產在中國銀行間市場發行了2019年度第一期短期融資券，額度為8億元；此前的2月13日，建發房產50億元公司債發行獲通過；其中第一期已於7月24日上市交易，規模約20億元；去年2月20日，聯發集團30億元公司債發行獲通過。

而發債所募資金的用途，兩家公司均表示是“償還公司債務、補充營運資金等”。

進入2020年，在疫情“黑天鵝”蔓延的趨勢下，眾多開發商資金緊張已成為共性，建發股份也不能例外。自開年以來，它採取了超短期融資券、公司債券、ABS等融資方式。

據悉，建發股份於今年2月獲准註冊100億元超短期融資券，其中募集資金50億元擬用於廈門建發股份有限公司子公司營運資金，50億元償還廈門建發股份有限公司本部有息負債。

3月5日，建發股份披露2020年累計新增借款情況。截至2020年2月末，建發股份未經審計借款餘額為1067.20億元，累計新增借款金額為235.41億元。1-2月累計新增借款占上年末未經審計淨資產比例為35.62%。

建發股份頻頻發債，很大程度上是受到了土地收儲的拖累。業內人士表示，企業高價拿地之後的“後遺症”，需要通過發債來緩解資金壓力。

據不完全統計，去年建發股份拿地金額超過450多億元，其中也不乏大手筆拿地的情況。例如廈門枋湖2019P05地塊就被建發以總價75.25億元摘得，樓面價43123元/平方米，刷新了廈門地塊總價紀錄。

報告期內，建發房產和聯發集團新增土地42宗，新增計容建築面積約837.16萬平方米，其中權益面積約624.36萬平方米。截至2019年末，建發房產和聯發集團尚未出售的權益土地儲備面積為1515.28萬平方米，其中，一二線城市的權益土地儲備面積佔比為54.08%。

據往年披露的年報顯示，建發股份在2017年、2018年尚未出售的土地儲備面積（權益口徑）分別為1566.43萬平方米、1554.98萬平方米，土地儲備呈現逐年下降。

疫情之下，土地、資金與發展之間如何平衡，成為擺在建發股份面前的一大難題。

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