重要詞：地上權人 土地所有權人 借地權人 登記 讓渡 轉租
日本的土地與建築物的所有權可分離，在日本購買房地產時一定要注意房屋與土地的所有權情況。土地是所有權還是地上權的讓渡。
地上權是為了擁有他人土地上的建造物或竹木而使用該土地的權利（日本民法265條）。地上權人有很強的對該土地支配權，地上權所有人無需土地所有人同意可登記地上權 讓渡地上權 轉租。土地所有人有協助法律登記義務，借地權者有應要求協助地上權登記義務。
法律行為取得地上權
地上權設定行為：契約或遺言的方式可設定地上權。地上權設定契約屬於承諾非要式契約。
地上權讓渡契約：地上權所有人可通過讓渡契約轉讓地上權。
法定地上權：同一所有人的土地與建築物因強制拍賣，土地和建築物分別為不同人取得，依法發生地上權。 法定地上權被確認的話土地價格減價6到7成。
取得時效：地上權的取得適用取得時效。
地上權對抗要件為登記。
地上權者義務
與永小作的租賦不同，基於地上權地租不是地上權要素，地上權者支付地租並非義務若要地租需當事人間合意。根據判例沒有設定地租的地上權契約視為無償契約。地租依照設定行為其內容不侷限於金錢。