“文旅項目拿地、賣子公司增收”，華僑城去年地產毛利率74%堪比五糧液

4月28日，華僑城發佈2019年報。年報顯示，華僑城去年綜合毛利率為56.58%，其中地產業務毛利率高達74%。

超過70%的毛利率水平，一般在白酒、醫藥行業較為常見，例如五糧液去年毛利率74.46%；洋河股份毛利率71.35%。相較之下，房地產企業毛利率多在30%上下。

根據年報，華僑城2019年度實現營業收入600億元，同比增長25%；歸母淨利潤123億元，同比增長17%。

拿地成本低廉，超半數項目底價摘牌

值得注意的是，在排名前50的房企中，華僑城毛利率位列榜首，事實上房企毛利率能達到35%以上者都寥寥無幾。

然而華僑城地產業務之所以毛利高達74%，主要原因是其拿地成本低廉。

“公司獨特的成片綜合開發模式產生了明顯的協同應和集羣優勢，地產銷售溢價較高。”華僑城表示。

華僑城表示：“地產業務在獲取資源過程中，積極發揮文化旅遊品牌優勢，綜合利用市場化拍地、股權收購等多樣化手段，2019年共獲取47個土地項目，其中28個項目以底價摘牌，有效降低了拿地成本。”

財報顯示，華僑城去年拿地金額為744.6億元，其拿地/銷售均價比僅18%。這也印證了華僑城在積極拿地的同時，其拿地成本遠低於行業較低水平。

由於地產行業的預售特性，2019年結轉確認的營業收入和利潤，一般是2至3年前的銷售結果。但華僑城此前並未逐月披露拿地金額和麪積，因而難以確認本期結轉項目的具體土地成本。

不過從年報的另一組數據亦可窺見一二。2019年報中，華僑城表示，毛利率比上年同期增加5.81個百分點，主要系營業成本比上年同期減少了14.83%所致。

房地產行業的營業成本主要由土地成本和建築成本構成，建築成本一般變化幅度不大，因而核心影響因素主要為土地成本。

2019年，華僑城新獲取土地項目47個，新增土地面積625萬平方米，新增規劃建築面積1200餘萬平方米，主要分佈在粵港澳大灣區、長三角等熱門板塊，其中28宗地塊為底價獲取。拿地金額為744.6億元，權益對價為494億元，拿地銷售額比達到57%。

截至2019年末，華僑城存貨餘額1853億元，佔總資產的49%，主要分佈在深圳及大灣區、南京、寧波、成都、南昌、杭州等熱點城市，佔比高達85%。

去年經營淨現金流-51億，出售子公司獲利26億

然而高溢價的華僑城，現金流情況卻並不樂觀。財報顯示，2017年、2018年、2019年三年華僑城經營活動現金流分別為-77億元、-100.45億元、-51.88億元。

對此，華僑城稱，目前已將回款和現金的考量納入年度考核主要指標。

而華僑城總會計師馮文紅解釋道：“出現這種情況，實際上跟公司目前跨越式發展的戰略是相匹配的。”

“公司上下高度重視這一問題。一方面我們加快了銷售回款，2019年銷售商品及提供勞務收到現金927億元，較上年同期增加40%。”馮文紅表示。

“另一方面，公司與市場上優質企業加強了項目的合作開發力度，解決了項目的不確定風險和速度問題，同時將部分快週轉項目進行股權轉入或資產整售以獲得收益和現金保障。”馮文紅説。

為了緩解現金流壓力，華僑城去年出售了部分子公司股權。數據顯示，2019年，華僑城共出讓了5家子公司50%-80%的股權，合計收益26.76億元。

其中，出售上海華合房地產開發有限公司50%股權，實現投資收益2.72億元；出售上海華筵房地產開發有限公司50%股權，實現投資收益3.32億元。

另外，出售成都地潤置業51%股權，實現投資收益2.4億元；出售雲南華僑城置業有限公司50%股權，實現投資收益9.15億元；出售西安思睿置地80%股權，實現投資收益9.17億元。

與此同時，向“快週轉”轉變也是華僑城應對現金流緊張提出的解決方案。

華僑城董事總裁王曉雯表示，華僑城在項目開發建設、速度方面，以及產品的推出、銷售等各個環節均對標行業優秀企業，其中潮州純水岸、肇慶純水岸、南京豐字河等項目實現當年開工、當年銷售、當年回款。

“華僑城還會在重點區域、城市，高度關注優質的短平快的項目和一些收購的項目，這些也能為將來一段時間的發展儲備一些好的資源，為未來的收入利潤提供支撐。”華僑城投資管理部總監汪文進表示。

“文旅項目遊客量僅恢復到去年同期20%的水平”

據2020年一季度報告，華僑城今年1至3月僅實現營業收入68.18億元，同比減少13.91%；歸屬於上市公司股東的淨利潤8.39億元，同比減少30.01%；扣除非經常性損益的淨利潤8.19億元，同比減少28.38%。

其中華僑城的文旅業務受疫情影響嚴重。“即使復工復產，開園的幾個文旅項目遊客量僅恢復到去年同期20%的水平，酒店恢復到30%的水平，恢復是一個漫長的過程。”華僑城旅遊管理部總監王剛在年度線上業績發佈會上表示。

王剛指出，截至目前，華僑城旗下的18家收費的景區，除了武漢和北京的歡樂谷還沒有開放之外，另外15家景區已經開放。

王剛還表示, 華僑城一季度的遊客接待量和收入，主要來自1月份中上旬。“旅遊業恢復需要相當長階段，社會心理復甦需要漫長過程。”

2019年，華僑城首次實現文旅營收超過地產營收。

年報顯示，文化旅遊業務方面，2019年實現營業收入約302.63億元，同比增長約58.96%，約佔營收總額的50.42%，同比提升10.89個百分點。

“我從來覺得華僑城不是單純的地產商，而是一家文化旅遊綜合開發企業。”業績會上，華僑城副董事長姚軍稱。

據華僑城介紹，截至2019年末，華僑城旗下共有18家景區、24家酒店、1家旅行社以及2家開放式旅遊區，去年累計接待遊客5,209萬人次，同比增長12%。

不過在營收大增的同時，文旅業務的營業成本同比增幅卻更加明顯。年報顯示，華僑城文旅業務的營業成本同比增幅達79.16%，文旅業務成本佔營業總成本比重為68.95%。

年報顯示，華僑城文旅業務毛利率同比下降5.71個百分點至40.63%，遠低於企業綜合毛利率56.58%。