商業項目開業後的五年是項目發展的黃金時期，也是項目奠定核心競爭力，成為優質資產的關鍵階段。在商業競爭如此激烈的環境下，很多商業項目紛紛追求各自的“差異化”表現，而近年的話題則在“精細化運營”的拐點上。要説清精細化運營，需要首先釐清“運營”與“營運”的區別。一言以蔽之，即“大運營，小營運”。
運營，是商業項目在經營中的“戰略”，側重於“運”。以項目整體資產保值增值為核心目的，洞察並規劃各項經營指標，規避經營風險的整合性統籌管理。運營管理是保證商業項目經營收益和物業價值提升的源泉，其精髓是達到管理的整合性，整合性管理建立在合理且有效的體系制度基礎上，結合消費需求及產品銷售的彈性變化找出規律，不斷激發、提升經營效益，而達成的經營管理目標。不能做到運營管理的統一整合性，商業地產項目將逐漸從商業管理蜕變成單一的物業管理，最終將喪失商業的核心競爭力。
營運，則是“戰略”指導下的“戰術”，側重於“營”。是對項目經營指標進行分配管理後的執行動作，是明確的實施操作。
在商業項目經營過程中，“差異化”競爭是以尖叫喚起注意，挖掘項目本身的商業屬性及特色亮點，做到不可複製和獨領風騷。隨着新消費時代的到來，迎合消費者需求變化，這種“差異化”顯現也隨之弱化，不再是專屬的核心競爭力。
精細化運營管理的核心是在整合性運營管理的基礎上，有效、平穩的使商業項目從培育期快速過度到成熟期，在震盪的商業環境中突圍致勝。
精細化運營管理不是商業項目進入到成熟期後的最終狀態，而是在開業的初期就要通過建立經營管理預警機制、持續經營分析及策略調整、營銷推廣常態化及成本的管控等管理手段，有效地協調人、貨、場三者關係，使項目、商户及消費者三者互利共存，從而實現項目有機的良性發展，是一個長期且持續的過程，是長久的陪伴。
經營管理預警機制
凡事欲預則立，不預則廢。經營管理預警機制是商業項目在經營過程中的“信號燈”、“晴雨表”，是對各項經營指標達成中的潛在危機的實時洞察、商管團隊根據預警信號。因此，有效地風險預判，及時做出經營決策調整，對執行中出現的的偏差糾錯和調整便極為重要。
商業項目在經營過程中需要“開源和節流”兩手抓，以項目資產保值增值為目的，在項目培育初期建立經營管理的八大預警機制，即租金收益預警、空鋪管理預警、銷售管理預警、客流管理預警、會員管理預警、多經收入管理預警、現場管理預警、物業成本管理預警。使其相互耦合，有機聯動，形成商業運營管理的生態閉環。
商業項目開業半年後即可開始建立經營管理預警機制，促使項目在培育期、成長期，達成各項經營指標，設定合理的預警級別及預警值，使項目縮短過渡到成熟期的週期，快速穩固核心競爭力及商業資產價值。
營銷推廣常態化機制
商業項目營銷企劃推廣是項目品宣的顏值擔當及宣傳喉舌，亦是項目客流拉動實現客流轉化的主要擔當，通過營銷推廣常態化機制，在推廣熱點活動、活動品質提升、多種經營收益、景觀視覺美陳、會員玩家、媒體廣告投放等不同維度，提升項目市場影響力持續性推廣行為。營銷推廣常態化有助於實現項目推廣預算，監測推廣活動效果，系統地提升商業項目的吸引力及影響力。
物業成本管控機制
商業項目成本的主要支出是：人力成本、物業成本、企劃成本。想要提升項目的NOI，需保證正常經營及良好品質的同時，合理管控三大成本支出，建立科學化、合理化的成本管控機制，逐步降低各項成本的支出比例，管控潛在風險，促進項目經營收益最大化。
在商業項目的運維管理中，物業運營成本佔項目整體運營成本支出權重比例較大。在保證商業項目物業管理品質同時，提高良性運營，合理管控物業成本支出，建立科學化、合理化物業成本管理機制，制定物業成本管控計劃、做好物業成本記錄和分析，實現物業成本管理預警機制，降低物業成本潛在風險。物業成本管控機制的建立無疑是商業項目“節流”的重要抓手。
物業成本管理主要以：物業人員成本費用、能源費用、維護成本費用及其他相關費用主要組成。建立物業成本管控機制、設定預警級別，制定節能降耗方案、核算節能降耗具體指標，物業設備設施維護成本管控均需落實到時間節點、降耗額度，最終達到所需效果。
打造一個目標一致、協同無間的優質團隊，修煉內功是日常運營管理不可缺失的重要組成部分。商業管理團隊的選人用人、磨合打造、協同管理是保證項目經營穩定的基礎。具有精細化運營管理的經營理念，是對挑剔的消費者最直觀地傳達。打江山不易，守江山更難，在商業項目不斷更新迭代、品牌資源雷同的當下，項目的核心競爭力及資產的價值提升需要一個優質的具有高效協同力的團隊，用更優質的服務、推陳出新的策略、嚴縝周密的體系制度方可達成，實現商業項目從開發、開業到運營、退出的最終資產收益目標。
小結
精細化的運營管理並非一味地花錢投入就可達成，而是針對鎖定目標客羣實施的針對性系統操作，以此傳達項目的優良經營理念，尋求與消費者的多維契合，提升消費者的體驗感和歸屬感。商業運營管理是“以終為始”的資產管理理念，“以人為本”服務消費者和商户，根據項目自身實際情況不斷地在經營目標與品質要求取得平衡及突破。管理團隊是內核，經營方法是工具，二者缺一不可，協作達成精細化運營的效果，實現項目資產保值增值的最終目標。