陽光城“2000億+”時代 朱榮斌的不可能三角

  A股年報季接近尾聲，陽光城也於4月23日發佈了過去一年成績單。

  “雙斌”加入的第三個年頭，陽光城首次跨過2000億門檻，完成銷售額2110億元，同比增長30%，權益銷售金額1351.43億元，同比增長14.21%。

  年報顯示，陽光城2019年實現結算營業收入610.49億元，同比增長8.11%；合併歸屬於上市公司股東淨利潤40.2億元，同比增長33.21%。淨利率較上年期期末提升0.16個百分點達到7.08%，歸母淨利潤率提升1.24個百分點至6.59%。

  頭頂明星高管光環，“雙斌”時代陽光城順利跨過千億、雙千億，並進入TOP15，但想要做到“又大又強”，還需要面臨財務平衡、提升利潤、優化管理等多方面的努力。

  “陽光城錯過了高紅利的時代，底子薄。”2019年，完成了規模任務的朱榮斌説他非常淡定。

  但是為了達到規模、利潤以及財務指標之間的平衡，朱榮斌也這樣形容，過去幾年自己和管理層們就像在鋼絲繩上跳雙人舞。

  2020年，地產行業去槓桿趨勢依舊，加上疫情帶來的黑天鵝，陽光城也謹慎地提出2000億 目標。

  “實現2000億後，規模我們會持續追求，名次我們也在意，但是也不能太在意。”

  值得一提的是，除了一貫的規模、利潤、負債等問題，2020年，提升資本市場認可度是朱榮斌對陽光城的一個重要目標，包括引入戰略投資人、加大分紅比例等。

  針對2019年度，陽光城將分紅比例提高至20%以上，較2018年提升近13%，實現每10股派現金紅利含税2元。

  “黑天鵝”的翅膀

  “我們認為行業面臨諸多的不利因素，外部環境呈現較大的不確定性，黑天鵝的翅膀有可能還沒有完全展開。”

  受新冠疫情影響，2020年房企的銷售增速普遍定在了20%以下，較2019年進一步收縮。

  剛剛跨過2000億規模的陽光城也提出了更為謹慎的目標，2000億 。對於曾取得高速增長成績的陽光城而言，這顯然是一個略顯保守的目標。

  朱榮斌坦言：“2000億 ，到底加多少，這是一個變數，因為疫情的影響到底有多大，持續多長時間，現在誰也不能有一個準確的估計。”

  儘管行業充滿不確定性，但一季度陽光城在拿地上仍顯示出進取之勢。

  朱榮斌透露，一季度陽光城新增總貨值435億元，這些項目都是短平快，都是作為當年業績的補充。

  回顧2019年，陽光城共斥資656億元（權益地價492億元）補充土地儲備約1268萬平方米，新增貨值2798億元，平均成本樓面價每平方米5168元。

  權益比例上，新增土儲平均權益上升15%，權益比達到70%。

  值得注意的是，2019年陽光城銷售權益比由2018年73%降至64%，未來也將進一步影響公司的利潤表現和融資安排。

  對此，朱榮斌回應稱：“前兩年我們急於規模的擴張，所以一定比例的項目都是跟別的公司合作，未來會慢慢提高到80%左右。”

  拿地渠道上，37%新增土儲是通過招拍掛方式，36%是通過收併購，27%是通過舊改。

  另據數據顯示，截至2019末，陽光城累計土地儲備4101.20萬平方米，可售貨值達到6324億元，較過去兩年5500億貨值增加約15%。

  其中，2020年陽光城整體供貨貨值3200億元。

  事實上，過去兩年都提出要用800億買地的陽光城，最終都沒能完成投資目標；對於2020年，朱榮斌提出要新增貨值3000-5000億元。

  據瞭解，陽光城將土地投資金額控制在回款的35%到55%區間，以2000億銷售、80%回款率推算，2020年土地投資絕對值就是560億到880億之間。

  “底子薄”要改變

  隨着規模增速歸於平穩，提高淨利潤成為行業共識，而這正是朱榮斌口中的“底子薄”。

  數據顯示，2017年-2019年，陽光城淨利潤率分別為6.72%、6.92%和7.08%，歸母淨利率6.22%、5.34%和6.59%。儘管逐年穩定提升，但與管理層的預期仍有差距。

  銷售超過2000億的陽光城，對應40.20億元歸母淨利潤，儘管同比增幅超過30%，但與同等規模的旭輝（2006億銷售規模，歸母淨利潤69億），甚至規模不及自己的富力（富力2019年銷售規模為1382億，歸母淨利潤為97億）相比，陽光城淨利潤表現尚未並匹配已有規模。

  去年中期，朱榮斌就曾指出：“因為前些年的項目影響，陽光城淨利潤率還是比較低的水平，我們自己很不滿意。”

  為此，此前朱榮斌提出將利潤與激勵掛鈎，2019年末更是進行全方位的組織架構調整。

  據觀點地產新媒體瞭解，2017年剛履新陽光城時，朱榮斌就迅速搭建了一套全新的管理團隊，新增十餘個區域公司，使陽光城全國佈局從17個區域增加到30個區域，隨後逐漸整合為28個區域，並進一步分類為A、B、C三類。

  然而，一方面區域表現參差不齊、分化比較嚴重，另一方面大量區域分佈增加了管理成本。

  朱榮斌介紹，目前28個區域已經合併成16個區域，其中對3個A級區域不斷地進行高度授權，賦能區域集團化管理，同時提高人均效能，“我們定的目標，今年人均效能要達到每人3500萬以上”。

  據瞭解，隨着區域整合變大，朱榮斌給予區域的賦能也將隨之加大，除財務跟投資強管控，更多的都將交給區域決定。

  另據觀點地產新媒體瞭解，去年10月份，陽光城內部還進行了一次“整風”。

  “現在公司不提倡上班時間坐飛機，所有高管的出差行程，都要求不能在上班時間。”有陽光城員工透露。

  大到區域整合，小到基礎管理，市場變化背景下房地產企業開始向精細化運營要利潤。

  儘管努力從多方面降低成本，提高利潤，但朱榮斌認為，地產暴利時代已經結束，“我覺得我們現實一點的期待，不是如何得到高回報，而是如何使預期回報真正能夠實現。”

  值得注意的是，除地產開發外，陽光城也開始尋找新的利潤增長。

  數據顯示，2019年陽光城實現物管收入7.71億元，同比增加339.84%，佔總體營收1.26%。

  對於物業板塊的發展，朱榮斌回應：“接下來對物業還有更多的規劃，我們內部也在積極研究物業的上市，這會是陽光城今後一個新的增長點。”

  銷售目標順位第三

  負債曾經是房企最不為注重的一塊，然而當行業開始去槓桿，過高負債和融資成本越來越成為房企不能承受之重。

  數據顯示，2019年陽光城公司有息負債規模1123.21億元，近三年均保持規模相當（2018年和2017年有息負債分別為1126億元、1134億元），其中短期有息債務規模335.49億元，佔有息負債比例較去年年末下降12.94個百分點至29.87%，非銀融資佔比從去年年末52.57%下降至24.94%。

  截至2019年末，陽光城淨負債率138.20%，較2018年底下降44.02個百分點，平均融資成本7.71%，比2018年年末優化23個基點。

  財務總監陳霓透露：“近幾年陽光城負債規模逐步下降，今年也是希望平衡發展需要的同時，能夠在去年基礎上有所下降。相對值希望有較大幅度的下行，2020年能夠向30%靠攏。”

  據觀點地產新媒體瞭解，2019年以來，陽光城已在新交所披露4宗美元票據，金額和利率分別為1.2億美元12%利率、2.5億美元9.5%利率、3億美元10.25%利率，以及11月12日披露的2.5億美元10%利率。

  進入2020年，隨着境內融資放鬆，陽光城也加大在境內的融資。

  據陽光城公告顯示，2020年擬通過企業債券、境內外債等方式進行融資，規模不超過等額人民幣260億元。

  4月初，陽光城獲准發行80億元公司債，第一期30億規模已在近期發行，其中債券品種一的票面利率為6.95%，品種二的票面利率為7.30%。

  提升財務指標的同時，陽光城也開始注重資本市場表現，這一點從起年報中也可窺見一二。

  年報顯示，2020年陽光城六大目標中，引入戰略投資人和全面提升股債資本市場認可度分別放在了第一和第二的位置，銷售目標和投資目標則放在了第三、第四順位。

  事實上，自去年中民投退出投資，陽光城就有意尋找新的戰略投資者。

  業績會上，朱榮斌則透露：“我們把這個‘引戰’列入了公司重要的工作目標，確實也接觸了多家有意向的機構，但受疫情影響，這個工作的進度有所延後，我們期待在今年有個好的結果。”

  以下為陽光城集團股份有公司2019年度業績會問答實錄：

  現場現場提問：雖然企業面臨着總體的降槓桿，但是規模排名也很重要，而且還要兼顧利潤率，想請教朱總，公司後期如何平衡規模和利潤的問題？疫情對公司現金流短期的影響，希望朱總再給我們詳細講一下，您預期後面一段時間公司的現金流跟發展如何兼顧？想請教CFO，2019年整體提升了分紅比例，未來是否還會穩步地提升？能否給投資者一個指引？

  朱榮斌（執行董事長兼總裁）：關於第一個問題，規模和利潤率如何平衡，這確實是一對矛盾，怎麼實現這兩者兼顧是我們經常面臨的一個平衡。

  其實陽光城除了這兩個指標之外，我的發展還有一個很大的限制，就是財務指標。我們過去三年一直都是在堅守財務指標不能惡化，有息負債不增加，在這樣的約束下來發展的。

  剛才您提的這兩個指標，加上我們長期關注的財務指標，這就好比一個不可能三角，這三個指標在理論上是不能完全堅固的。

  要單一的追規模，還是單一的降財務指標，如果我們枉顧其它指標，還可以把業績指標做得更好，難就難在這幾個指標要同時兼顧。

  關於疫情的影響，在2月份我們對公司的經營做了不同場景的壓力測試，即使在最壞、最極端、銷售為零的情況下，我們至少也能保持三個月的經營。

  所以百日戰疫就是100天，很快就結束了，這百日戰疫我們的效果是非常良好的，不光是現金回籠各方面正常，而且現金比正常的還充裕，這些充裕的現金保證了我們近期的投資。不光保證了生產正常，最近在投資方面，根據需要也在積極地出手。

  陳霓（CFO）：我們在2019年把分紅比例提高到20%，較2018年有13%的提升，相信未來我們在平衡經營發展的同時，也會以20%分紅比例為一個起點，能夠不斷地持續地給投資人更高更好的回報。

  現場提問：關於資金方面，公司今年的融資計劃是什麼？有息負債的絕對額還會增加嗎？我們年初評級是上調了的，對公司境內外發債的成本有什麼樣的影響？後面在成本上還有什麼計劃？能不能具體講講組織、管理變化的思路和考核的情況？今年這個市場高度不確定，我們在接下來跑贏大勢的優勢在哪裏？

  陳霓：2020年我們整體的融資大基調還是控規模、降成本和調結構。近幾年陽光城的負債規模是在逐步下降的，今年也是希望平衡發展需要的同時，能夠在去年的基礎上有所下降，相對值我們也是希望有較大幅度的下行，因為2019年我們整體的相對值是36.5%，希望2020年能夠向30%靠攏。

  降成本今年也是經營層包括董事會給到財務管理中心非常重要的單項考核指標，我們近期的融資工作也是圍繞降成本在全面展開的。2019年的平均融資成本是7.7%，我們希望在2020年還能有更好的表現。

  關於調結構的問題，大家也會關注到我們今年的費用比例是大幅下降的，2019年的費用從2018年的52%下降到現在的25%，這個比例下降是非常大的，所以我們今年也會在這個數字上做一個持續穩定的維護。

  評級的提升對我們境內外融資成本是利好，包括今年上半年有海外債的發行。2月份發行了3.75年期的海外債，整體平均成本是8.25%，3月份還發行了一個定向投資人，昨天我們也發了一個20億的債，這也是疫情期間單筆金額最大的一筆，我們獲得2年期6.95%，3年期是7.3%的發行利率，相信公司今年整體的融資成本還有非常大的空間。

  朱榮斌：關於組織的調整，這次我們進行的調整，剛才我的彙報已經説明，是一個全方位的、從集團到區域到項目、自上而下的全層次的調整。

  這個調整的目的也是機遇，目前的地產經營形勢，成本越來越高，售價有天花板，我們經營盈利的空間越來越收窄，要求組織既精簡還要有戰鬥力，要提升競爭力。

  2017年的時候我們的區域為了完成全國佈局，前前後後組建了新的老的加起來有30個區域，通過這兩年的發展變化，分化比較嚴重，區域參差不齊，大的區域上了200多、300億規模，而小的區域沒打開局面。

  為了集約化經營，更主要的是為了提高區域作戰能力，所以我們按照大的套小的、相鄰的合併、規模相當的合併等方式，合起來之後使新的區域都有比較完整的專業職能管理能力，這樣經營能力可以進一步提升。

  同時，我們的經營成本還可以降低，人均績效還可以提高。我們在追求規模的同時，這幾年人均效能也在不斷提高。我們定的目標，今年人均效能要達到每人3500萬以上。

  現場提問：今年疫情對整體銷售影響還是比較大的，但是另一方面土地市場又相對比較火熱，陽光城下一步拿地方面會有什麼樣的措施應對？銷售方面，公司在疫情期間銷售的情況恢復的怎麼樣？另外今年銷售目標是2000億 ，這個目標是如何去設定的？內部目標會不會更高一點？

  徐愛國（副總裁兼投資負責人）：陽光城還是堅持原有的一些主要政策，一是堅持穩健的投資政策，可能短期內會以頻率換概率，多關注、多參與市場，但是還會在投資的方面採取比較謹慎的態度。

  二是堅持以銷定投、量力而行的原則。

  三是堅持陽光城原有的一些特殊基因，在土地獲取的多個渠道進行佈局，比如説招拍掛、收併購，以及現在佈局的舊改方面。所以拿地的策略和渠道，我們會採取更加豐富的措施和手段。

  四是為了應對未來的風險，我們會在投資標準上進一步強化，也就是以前説的精準投資，對市場、對城市、對地塊資源要做更多、更全面的評估。

  陳友錦（助理總裁兼營銷負責人）：有關營銷方面的問題，疫情期間公司和整個行業一樣都受到影響，但是市場的需求是往後延的，而不是就此消失。

  3月份公司業績恢復情況還可以，4月份預計基本上可以恢復正常。

  在疫情發生期間，我們在春節前、春節期間反應是非常迅速的，同時也是有針對性的，迅速出台了陽光房寶以及業主保障計劃，線上線下銷售計劃取得了良好的銷售成果。

  當然，這樣的背景下，我代表營銷還是要再説一下，當初做的綠色智慧家是非常正確的方向，對營銷的人來説，陽光城有一個能夠觸動客户內心的產品，有能夠給客户帶來安全感的產品，對於實現銷售目標是非常有用的，我個人是非常有信心實現2020年的目標。

  朱榮斌：補充一下銷售目標的制定，因為陽光城的風格是我們承諾的東西就一定要實現。

  今年這個銷售目標，在疫情之前，在去年下半年，我們就覺得2020年是一個不確定因素很強的年度，疫情的到來就增加了更多不確定性，所以我們全年的銷售目標有這麼兩個靈活性：一是2000億 ，到底加多少，這是一個變數，第二是疫情的影響到底有多大，持續多長時間，現在誰也不能有一個準確的估計。

  但是我們能夠做的就是向死而生，把最悲觀的情況預計到，所以在疫情之後，我們提出還要靈活的隨機而動。2000億 這個目標，我覺得到了我們這個規模之後，不要太關注多一點還是少一點，關鍵的是公司能夠在未來各種環境下，都能安全、穩健、正常地發展。

  我們還是要保持持續的增長，在2018年過千億之後，對規模的增長速度和排名是很關注的，但是我們也會更加淡定。

  實現了2000億之後，今後我們更有條件關注品質提升、關注財務指標的改善。所以規模我們會持續追求，名次我們也在意，但是也不能太在意。

  現場提問：公司在負債、利潤率水平以及重點指標優化方面，有沒有進一步的要求，或者説大體的思路是怎麼樣的？財報裏面提到物業管理收入出現了大幅增長，對物業這一塊後續的發展思路、目標是什麼？

  吳建斌（執行副總裁）：關於剛才提到的規模上台階、品質樹標杆，我們在2017年就提出了這個目標，過去三年堅持按照這個戰略目標在推動各方面的工作。應該講三年來我們各個方面還是取得了非常滿意的發展，對未來三年在這一塊我們還會繼續堅持既定的戰略目標，這個目標是不變的。

  利潤率方面，我們推動下一步發展，提升利潤是非常重要的一個目標。

  2019年我們的毛利率水平比2018年還稍微漲了一點，是26%，我們想在未來繼續維持這個毛利率水平，儘可能地實現一些改善。

  當然，要改善毛利率需要做很多的工作，一方面在買地的環節、設計的環節、大運營的環節，以及在財務成本的降低方面，都要做很多的工作，我想我們這個方面還會繼續把它做得更好。

  朱榮斌：物業的收入大幅提升，來源於這兩年我們規模的擴大。另外一方面，陽光城物業在增值服務上做得也是比較多的，我們有一些常規的物業管理之外多種渠道的創收途徑。這裏面一方面增加我們物業服務的內容，另外也會改善我們的創收。

  我們強調物業是服務為本，在強調服務為本的情況下，這兩年改善很大。經營改善之後，我們接下來對物業還有更多的規劃，內部也在積極研究物業的上市。

  物業上市現在是一個風口，但是我們的物業公司怎麼能成為一家高水準、有自身特色的物業公司，在這方面我們正在積極地研究和部署，這會是陽光城今後的一個新增長點。

  現場提問：公司當前有息負債結構是什麼情況？今年融資環境寬鬆，有沒有調整負債結構的計劃？

  陳霓：關於有息負債的結構，可以看到我們2019年整體的有息負債絕對值是1123億，其中短期負債是335億、長期負債是788億，長短期債務結構是7：3，較之2018年6：4有較大幅度的改善。

  同時，在我們這1123億的負債絕對值裏面，銀行528億佔了47%，是佔有絕對的多數。然後是債券有314億，佔了28%，非銀是280億，佔比是25%。

  貨幣資金去年底是420億，對比335億的短期債務，現金對短債的覆蓋倍數達到1.25倍，從這幾個指標來看，整體債務結構還是有了比較大的變化和改善。

  關於投資人關心到的現在一些外部融資環境寬鬆的問題，我個人覺得現在國家整體融資環境的寬鬆，更多的是希望能夠引導資金到實體企業、到中小企業裏面去，對地產方面並沒有定向寬鬆的政策。

  對於非銀的使用，我們也是一直在考慮，非銀這一塊一直是傳統金融機構的一個有效補充，陽光城也會用好這個金融工具，同時也會控制好它的比例，現在一般正常是在20%到25%之間。

  關於海外債這一塊，陽光城整體海外債的存續規模應該是22.58億美元，今年有4.68億到期債務，大部分是下半年才開始陸續兑付。

  今年上半年我們已經完成了7.88億美元債的發行，發行量和今年到期債務兑付量是1.81倍的覆蓋倍數。

  現場提問：管理層講到2020年引入戰略投資人，進度是怎樣的？土地投資方面，我們回溯過去兩到三年的投資，有沒有項目沒有達到當時預想的目標，這樣的項目比例大概有多少？會不會有一些區域的投資明顯不太理想？未來怎麼應對和避免？

  朱榮斌：關於引戰的工作，今年我們把這個工作列入了公司重要的工作目標，這項工作一直在有效地進行，也確實接觸了多家有意向機構。應該説我們在去年中民投股權完成交接之後，現在手上有比較大的主動權，但是很遺憾，我們原來期待比較快的時間給大家一個答覆，但是疫情的影響，好多工作沒法展開，我感覺金融機構上班的狀態沒有我們地產公司這麼好，這個工作推進的進度有所延後。

  這個工作董事會這邊一直在努力地展開，我們期待在今年有個好的結果。

  關於土地投資，這些年投資的收益，我們歷史的項目，有些項目沒有達到價格的預期，再一個是土地沉澱時間長，財務成本增加，以及現在政府限購、限價政策，確實有一部分項目投資收益是沒達到預期的。過去投資的一些項目，也包括在近兩年投資的一些項目，最後項目上市銷售之後，實際的價格表現確實有些是不及預期的。

  怎麼使我們的回報更好？什麼叫更好？這確實是一個很棘手的問題。

  一是全行業的利潤下調，這是目前的一個普遍現象，因為現在“三穩”政策、房住不炒政策，這是一個基本調子，地產企業經營還是困難的，在獲利方面，我感覺到難度很大。

  可能這種暴利已經一去不復返了，現在我們真正要面對的問題不是要有高的期待，而是如何在土地成本高企、生產成本、要素成本還在不斷增加、價格又不能突破的情況下，還要能保證項目正常的、不高的利潤能夠實現。

  現在我覺得我們現實一點的期待，不是如何得到高回報，而是如何使我們預期不高的回報真正能夠實現，這就是考驗我們企業的運作水平。

  現場提問：今年月度新增供應計劃大概是怎麼分佈的？2000億 的銷售目標當中肯定有一部分是需要上半年拿地，然後下半年去推出，這部分影響的體量大概有多少？是否能在下半年正常推出？

  陳霓：今年我們的銷售目標是2000億 ，如果以2000億的銷售額作為基數來做測算安排，80%的回款就是1600億，工程支出一般是佔我們整體回款的20%，税金是10%，兩費一般是佔簽約數的4.2%，其它的部分是5%，這些加起來應該是40%的回款的支出，還有60%的富餘。

  在這60%的富餘裏面，我們會根據市場的情況和公司銷售去化的情況彈性部署土地安排，這個數的比例一般控制在35%到55%的區間，絕對值就是560億到880億之間。

  我們年初的貨幣資金是420億，根據上述比例分佈，預測到今年年底我們的貨幣資金大數是500-700億之間。

  闞乃桂（執行副總裁兼首席營運官）：剛才朱總的報告裏面也提到了運營的供貨量，2019年我們結轉的數字是1050億左右，今年安排的新增供貨量是2150億，所以全年可供銷售的貨量達到3200億，按照65%去化率，足夠保障今年銷售額實現2000億 的目標。

  疫情對於全年的供貨指標來看沒有影響，絕對能完成。只是上半年會出現比原計劃有點跌幅，大概可以達到40%以上的目標，下半年的供貨計劃是60%。

  朱榮斌：還有一個問題是説年初的拿地對當年的貢獻。

  一季度我們增加了415億貨值土儲，這些項目都是短平快的，都是作為當年業績的補充。過去兩年我們都是這樣做的，當年拿的地在當年的銷售都有相當補充。

  現場提問：未來在銷售和拿地方面，權益比是否會有進一步的提高，趨勢是怎麼樣的？未來與其他公司合作方面是什麼態度？是否會有更多的項目納入公司的並表範圍？

  朱榮斌：因為前兩年我們急於規模的擴張，是全方式、全業態、全地域佈局，所以在拿地方面，我們一定比例的項目都是跟別的公司合作的，對2017、2018年全口徑規模提高貢獻不小。

  但是隨着我們的規模提高之後，我們也知道權益比太低，對融資安排等等各方面有很多的限制，所以我們也在逐步提高，要求在投資方向上逐步提高權益比。

  我們期待慢慢提高到80%左右，這樣可能會比較合理。（來源：觀點地產網）

文章來源:觀點地產網