來源： 新京報
當下，產業地產的熱浪席捲資本市場，企業該如何在中國產業園區版圖中佔得一席之地？6月12日，由選址中國、和君諮詢、賽迪網聯合主辦的中國產業地產高端論壇上發佈的《中國產業園區上市公司白皮書（2020）》（簡稱《白皮書》）指出，目前，上市公司已經擴容至35家，部分企業80%收入來自房地產，面臨業績倒退風險。
產業園區上市公司擴容，營收整體增長
《白皮書》顯示，出於業務發展需要，產業園區運營企業自發地通過資產市場尋求資金支持，在資本青睞下，截至2019年底，典型產業園區上市公司的數量已經擴容至35家，包括招商蛇口、華夏幸福、榮盛發展等22家主板上市公司和13家新三板上市公司。
與此同時，2019年，產業園區上市公司專注主業，其業務體量與規模發展壯大，逐步成為區域產業經濟發展的主力軍，35家產業園區上市公司的“園區板塊”業務實現營業收入共計1254億餘元，同比增長14.2%。
部分企業80%收入來自房地產，面臨業績倒退風險
據《白皮書》介紹，在快速發展的同時，產業園區上市公司存在盈利模式單一、盈利能力下降、戰略新興業務收入佔比不高等問題。部分產業園區上市時的品牌定位是“區域產業生態建設者”、“實體經濟服務者”，但其業務構成中，80%以上的收入和盈利來源於房地產業務，顯現出模式單一、自我造血功能較弱等問題。
同時，產業地產行業的盈利能力有下降趨勢。雖然去年部分企業的淨資產收益率較高，但從變動趨勢來看，近年來產業園區上市企業的淨資產收益率在下降，某頭部企業的淨資產收益率從2012年的51.42%下降到2019年的35.72%；另一家頭部企業的淨資產收益率從2012年的18.98%下降到2019 年的3.88%。
產業地產盈利模式當中，還存在以培育產業為名“拿地”的現象，甚至導致產城脱節、部分產業新城成為“空城”，導致產業園區在發展方面缺乏支撐力，最後無法形成產業鏈。
《白皮書》指出，不可否認產業載體作為產業培育的物理支撐，對於產業園區企業的重要性，但在土地與房產政策愈發趨緊的情況下，一旦銷售不順或者招商不利，園區後期收益都會受到較大影響。上市企業如果不能擺脱單一的房地產盈利模式，未來極有可能會面臨增長乏力甚至是倒退的風險。要改善“房地產化”的行業現狀，產業園區上市企業既要有重資產開發的能力和資源，又要形成輕資產輸出的管理體系和團隊，形成真正與產業配合度高的盈利模式。
戰略佈局下沉，產業地產青睞二三線城市核心區
《白皮書》指出，如今，區域協調發展成為全新的國家級重點戰略，目前已確定了12個國家中心城市及城市羣、都市圈發展格局，都市圈輻射範圍內的中小城市逐漸獲得與一、二線城市相當的發展資源。
在此背景下，產業園區上市公司紛紛以京津冀、長三角、中西部與粵港澳大灣區城市羣為中心，進行戰略佈局下沉。其中，中部崛起明顯，二三線城市核心地段資源受追捧。比如，華夏幸福堅持核心都市圈聚焦戰略，已佈局15個核心都市圈，新籤PPP項目主要位於環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、環廣州等都市圈內。
《白皮書》指出，在都市羣與中部區域崛起的同時，不同能級的區域與城市對產業的訴求呈現出差異化發展特徵，對於產業園區需要引入的產業資源類型個性化訴求差異較大。以往簡單的“園區複製”已難以滿足地方政府與企業的需求，產業園區企業需要讀懂城市、讀懂政府、讀懂區域產業的訴求。