6月29日上午，綠城管理正式發佈招股章程。自此，綠城代建業務持續三年的上市之路終於進入發售階段。
根據公告，綠城管理擬全球發售約4.77億股股份，包括香港發售股份4775.6萬股，國際發售股份約4.3億股，其中香港發售佔10%，國際發售90%。每股發行價2.2-3港元。
如按照發售價範圍的中位數即每股2.6港元計算，除去發行費用後，綠城管理本次發行最多或將籌資11.45億港元。
綠城管理於今年2月28日發佈IPO招股書,並於當日提交了香港交易所主板上市申請。6月19日,綠城管理通過港交所IPO聆訊。
上市募集資金超半數用於向母公司還債
綠城管理的上市之路持續了三年之久。
“綠城管理上市一事，早在2017年便啓動，但隨後壽柏年清空綠城中國股份，為保證交易，公司暫停了綠城代建業務的上市。直到兩年之後，2019年7月，綠城管理上市計劃才被再次提出”。綠城管理集團總經理李軍曾表示。
相較於傳統的重資產房地產開發，代建業務一直被看作是不受財務限制的輕資產房地產開發模式。由於代建業務屬於輕資產運營模式，因此無需代建方投入大量的資金，也不需要通過招拍掛拿地。對融資的壓力也相對較小。
綠城管理招股書顯示，公開發售股票所得款項淨額中，約20.0%將用於透過內生式增長及對代建價值鏈下游的經挑選業務進行戰略收購拓展業務，通過豐富於價值鏈上的服務，發展為一個綜合的代建平台。
此外，所得款項淨額約14.5%將用於發展商業資本代建；所得款項淨額約51.5%將用於向綠城中國償還截至最後可行日期人民幣5.4億元的債務，其預期將於上市日期結清。
這也意味着，成功上市後，母公司綠城中國將從中獲得超5億元的債務償還，增加現金流入。
隨着綠城管理上市，綠城系在港交所將總共擁有三個上市平台，分別為綠城中國、綠城服務和綠城管理。
今年來，綠城中國高頻融資。
4月26日，綠城中國發布公告稱，上市公司與香港新湖投資有限公司訂立認購協議。香港新湖擬以30.69億港元代價，認購綠城中國3.23億股，佔綠城中國已發行股本約12.95%。認購完成後，新湖中寶成為綠城中國第三大股東。
此外，綠城中國還藉助永續債實現融資擴張。財報顯示，綠城中國的永續債從2019年半年報185億元上升到全年總額212.29億元，去年永續債派息達12.87億。
通過美元永續票據、中期票據、CMBS、ABS等多元渠道，綠城2019年完成了約250億元的融資，其中境外發債融資11億美元，境內發債180億元。
截至2019年12月31日，綠城總借貸約955.77億元，同比增長17.33%。借貸規模的上漲主受短債推升，一年內到期的借貸總額為349.41億元，同比增長99.88%。截至2019年末，綠城的淨負債為436.83億元，較去年增加104.44億元。淨資產負債率為63.2%，與去年同期的55.3%相比有所上升。
代建業務2025年目標銷售額1500億，毛利率三連降
“2025年目標是實現銷售規模5000億。”綠城中國董事會主席張亞東在今年三月份的業績發佈會上曾表示。
張亞東表示，其中，傳統的房地產開發重資產部分將實現3500億；輕資產部分將實現1500億，通過梳理代建品牌、發展資本代建、完善管理機制等措施實現。
據招股書顯示，2019年，綠城管理擁有72個新訂約項目，新訂約總建築面積約為1600萬平方米。截至2019年12月31日,綠城管理在中國26個省、直轄市及自治區的85座城市及柬埔寨一座城市擁有260個代建項目,管理總建築面積為6750萬平方米。
招股書顯示，綠城管理收入主要來自三大業務:商業代建、政府代建和其他業務。其中商業代建在過往的經營期間,佔其收入的絕大部分。
2017年至2019年，綠城管理分別實現營業收入10.16億元、14.8億元、19.94億元，2018年、2019年同比分別上漲45.8%、34.6%。
2017至2019年，綠城管理錄得淨利潤分別為2.56億元、3.63億元、3.89億元，2018年、2019年同比分別上漲42%、7.1%，其中2019年淨利潤同比增速下滑較大。
值得注意的是，綠城管理毛利率水平連續下降。根據招股書披露，最近三年，綠城管理毛利率分別為56.8%、50.2%和44.9%，呈現持續下滑態勢。
對於毛利率連續下滑的原因，綠城管理解釋稱，主要受商業代建業務的毛利率影響，商業代建業務毛利率減少，主要由於與業務夥伴合作快速發展，須支付若干比例的管理費所致。
此外2017至2019年，綠城管理的貿易應收款項減值和信貸虧損撥備分別為1.02億元、7820萬元以及1.37億元。對此，綠城表示，由於確認代建項目的所有收入一般耗時長達5-6年，項目擁有人延誤或未能付款可能會對現金流狀況造成影響。
業內人士認為，輕資產輸出模式能夠在降低風險的同時推動業務快速增長並提高盈利能力，但仍存在風險，一旦合作方出現問題，就會對自身品牌造成傷害，並會產生一系列後續問題。