觀點地產網訊：4月30日，上海豫園旅遊商城（集團）股份有限公司發佈公告，就上交所對該公司2019年年報問詢函進行回覆。
地產業務方面，問詢函指出：第一、報告期內，豫園房地產板塊實現營業收入192.19億元，同比增長30.34%。同時，本年銷售簽約額約136.48億元，簽約面積約82.99萬平方米，同比分別下降27.37%和16.72%。
上交所要求豫園股份補充披露：公司銷售簽約額和簽約面積下降的原因及應對措施；（2）結合市場環境、項目所在區域等因素，説明房地產業務收入增長是否具有可持續性。
豫園股份回應稱，由於相關主管部門對房地產市場的管理持續收緊。同時，前次重大資產重組部分標的資產涉及的存量項目，於2019年進入尾盤階段，因此簽約額和簽約面積於當年出現下降。
2019年公司先後在上海、天津、長春、昆明、重慶、珠海、如東獲取7個項目，新增的持有待開發土地總面積合計為106.1萬平方米，新增可售面積約200萬平方米，為複合功能地產板塊未來盈利能力提供良好保障。
豫園股份稱，重大資產重組後，為落實豫園股份乃至復星層面經營戰略、充分履行重組時承諾，豫園股份已成為復星旗下複合功能地產業務的主要運作平台。
此外，結合2019年新獲取項目，已形成了包含在建項目、擬建項目、儲備項目在內的項目梯隊，在未來將逐漸實現簽約和結轉，有利於保障豫園股份後續年度房地產業務收入增長的可持續性。
第二，2018年，豫園股份完成收購復星持有的地產業務，業績承諾期為2018-2020年。年報披露，2018至2019年標的公司經審計扣非淨利潤額合計數總額57.98億元，佔承諾業績總額82.83%。
上交所要求豫園股份補充披露標的公司2019年主要財務數據的實際數及前期盈利預測數，包括營業收入、營業成本、期間費用、毛利率、淨利潤，説明實際數與預測數之間的差異及主要原因。
對此，豫園股份回應稱，前次重大資產重組中，浙江復星、復地投資管理等16名對象承諾，對應的是在2018年至2020年經審計扣非淨利潤額合計數總額（指“三年累計值”）不低於70億元。在此基礎上，對單個標的公司、單個會計年度的業績未進行預測或承諾。
具體而言，標的公司2018-2020年度預測的營業收入、營業成本、期間費用、毛利率、淨利潤和扣非後歸屬於豫園股份的淨利潤總金額分別為554.00億元、343.00億元、25.50億元、38.09%、89.97億元和70.00億元。
上述指標2018、2019年度累計實現金額分別為333.78億元、185.18億元、13.64億元、44.52%、82.41億元和57.98億元，除毛利率外，業收入、營業成本、期間費用、淨利潤和扣非後歸屬於豫園股份的淨利潤完成比例分別為60.25%、53.99%、53.49%、91.59%和82.83%。
財務方面，年報披露，豫園股份貨幣資金期末餘額178.93億元，其中在復星財務公司存款餘額29.26億元。短期借款、一年內到期的非流動負債、應付短期融資券、長期借款、應付債券期末餘額合計236.43億元。
上交所要求其補充，公司的資金規模和債務結構是否與業務規模相匹配。
豫園股份稱，截至2019年12月31日，公司經審計貨幣資金餘額為178.93億元，佔資產總額994.53億元的17.99%；公司負債總額為629.80億元，資產負債率為63.33%，流動比率為1.46，速動比率為0.48。與資金規模、負債總額等相關的財務指標，相比2018年，均不存在重大變化，資產負債率以及償債能力指標均在合理範圍內，符合公司業務特點。
上交所還關注到，2019年豫園股份的投資性房地產期末餘額182.33億元，同比增長33.57%，均採用公允價值模式計量。其中，報告期內確認公允價值變動收益2.23億元，去年同期為-345.34萬元。
要求豫園股份補充公允價值增加的投資性房地產主要信息，並説明投資性房地產公允價值增長的原因。
豫園股份回應稱，報告期投資性房地產公允價值變動增加2.23億元，主要是由於公司全資子公司上海確誠房地產有限公司和上海豫泰房地產有限公司的投資性房地產公允價值變動合計增加2億元。
其中，上海確誠房地產有限公司於1994年12月8日取得位於上海市黃浦區豫園街道559街坊6/1丘地塊（即侯家路38-II地塊）。上海豫泰房地產有限公司於1994年12月30日取得位於上海市黃浦區沉香閣路38-Ⅰ街坊地塊。
由於兩幅地塊毗鄰，上市公司將其合併為豫園商城二期項目進行開發，項目名稱暫定“上海豫泰確誠商業廣場（暫定名）”。該項目於2019年底基本完成動拆遷工作，計劃於2021年8月份開工，預計於2025年5月底竣工。
公司在2019年辦理了《上海市企業投資項目備案證明》，計劃新增了對地下部分的建設規劃，因此本次評估考慮了地下部分的價值，同時按《上海市地下建設用地使用權出讓規定》扣除了地下應補繳的土地出讓金。
此外，本次對豫園二期項目土地使用權採用假設開發法評估，標的位於豫園商業中心，由於上海市中心商業存量建設用地較為稀缺，核心地段的商業地產在物業和租金上的增值潛力較大；項目開發後的物業類型為商辦等可租售物業，周邊類似物業的市場銷售案例較多，租售價格較上年有一定幅度增長，能夠按照社會水平模擬整個開發過程以及收入、成本、資金運用等情況。