華創證券:基本面進一步穩中向好,料Q3地產銷量反季節走高
樂居財經訊 李禮 7月17日,華創證券發佈房地產 1-6 月月報。
投資高位運行,開工進一步走強,竣工暫時回落,土地市場仍較活躍
1-6 月開發投資同比+1.9%,較前值+2.2pct;1-6 月新開工面積同比-7.6%,較前值+5.3pct;1-6 月竣工同比-10.5%,較前值+0.8pct;1-6 月施工同比+2.6%,較前值+0.3pct。1-6 月的土地購置面積同比-0.9%,較前值+7.2pct;土地成交款同比+5.9%,較前值-1.1pct。從 1-6 月累計來看,主要投資數據繼續不同程度快速修復。並且 6 月單月來看,投資增速繼續高位運行、開工同比漲幅繼續擴大並創年內新高,再次展現低庫存背景下地產開工投資的較強韌性;竣工同比在向上改善趨勢中暫時走弱,我們依然維持竣工將呈現 2-3 年趨勢性走好的判斷。結構來看,東北和中部投資表現略有放緩,東部和西部投資高位繼續保持較強增速表現。此外,6 月中指 300 城土地成交面積同比+12%,其中一二線成交仍相對活躍。我們認為,在目前經濟下行壓力加大的背景下,房地產行業仍將是我國經濟穩定的壓艙石,穩經濟需要穩房地產。
統計局銷售放緩與企業端熱銷數據背離,維持 Q3 銷量反季節走高判斷
1-6 月銷售面積同比-8.4%,較前值+3.9pct;1-6 月銷售金額同比-5.4%,較前值+5.3pct;1-6 月銷售均價同比+3.3%,較前值+1.4pct。從 1-6 月累計來看,累計銷售繼續修復;6 月單月來看,單月銷售同比雖有放緩,但仍保持正增長,顯示出市場需求韌性仍強。結構來看,之前受疫情影響較大的東北銷售同比降幅收窄,其他區域銷售同比均有所回落。此外,1-6 月主流 50 家房企銷售面積同比持平,表現持續優於行業,表明行業集中度仍在提升。我們認為,統計局數據顯示 6 月銷售數據走弱與企業端反饋同期銷售保持熱度形成背離,我們更傾向於後者,並且考慮到 20Q3 推盤將反季節性走高、市場去化率穩定略降、房企銷售計劃完成約束等因素,預計主流房企 20Q3 銷售金額同比增長有望超20%,並維持後續房地產仍將處於健康穩定發展趨勢的判斷。
資金進一步改善,源於流動性寬鬆、銷售修復、供給支撐政策共同推動
1-6 月,資金來源同比-1.9%,較前值+4.1pct。分結構來看,國內貸款同比+3.5%,較前值+4.0pct;自籌資金同比+0.8%,較前值+1.6pct;銷售回款端,個人按揭貸款同比+3.1%,較前值+4.0pct;定金及預收賬款同比-8.0%,較前值+6.0pct。受年初以來行業國內外融資環境持續改善影響,國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款等均繼續改善,其中國內貸款改善最為明顯,定金及預收款、個人按揭貸款單月同比均繼續保持兩位數以上增長。考慮到:1)目前國內外流動性仍處於偏寬鬆環境;2)疫情緩解後的銷售快速復甦將持續推動後續定金及預收款、個人按揭貸款的走強;3)政府積極推出了供給端支撐政策組合,將緩解房企資金壓力。我們認為,房地產資金來源將繼續改善,這樣才能穩定房地產投資、並穩定地方土地財政,從而穩定經濟。
投資建議:基本面進一步穩中向好,料 Q3 銷量反季節走高,重申“推薦”
新冠疫情下房地產仍是我國經濟穩定的壓艙石,預計政策將保持穩定狀態,行業基本面也正逐步改善,預計板塊低估值將得到修復。此外,本次疫情對物業管理行業將是一次行業價值的再認識,推動行業進入更廣闊、更持續的黃金髮展階段。我們重申板塊“推薦”評級,並優選優質房企和優質物管企業,推薦 1)住宅開發:金科股份、世茂房地產、金地集團、中南建設、保利地產、旭輝控股、融創中國、萬科 A、陽光城、龍光地產、美的置業、中國奧園、中國金茂,建議關注:榮盛發展、招商蛇口、藍光發展、華夏幸福;2)物業管理:招商積餘、永升生活服務、碧桂園服務、新城悦服務、保利物業、新大正、綠城服務,建議關注:雅生活服務、時代鄰里、奧園健康;3)商業地產:龍湖集團、新城控股、大悦城,建議關注:華潤置地、寶龍地產;4)物流地產:建議關注:ESR、南山控股。
風險提示:新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊