樂居財經訊 李禮 7月17日，華創證券發佈房地產 1-6 月月報。
投資高位運行，開工進一步走強，竣工暫時回落，土地市場仍較活躍
1-6 月開發投資同比+1.9%，較前值+2.2pct；1-6 月新開工面積同比-7.6%，較前值+5.3pct；1-6 月竣工同比-10.5%，較前值+0.8pct；1-6 月施工同比+2.6%，較前值+0.3pct。1-6 月的土地購置面積同比-0.9%，較前值+7.2pct；土地成交款同比+5.9%，較前值-1.1pct。從 1-6 月累計來看，主要投資數據繼續不同程度快速修復。並且 6 月單月來看，投資增速繼續高位運行、開工同比漲幅繼續擴大並創年內新高，再次展現低庫存背景下地產開工投資的較強韌性；竣工同比在向上改善趨勢中暫時走弱，我們依然維持竣工將呈現 2-3 年趨勢性走好的判斷。結構來看，東北和中部投資表現略有放緩，東部和西部投資高位繼續保持較強增速表現。此外，6 月中指 300 城土地成交面積同比+12%，其中一二線成交仍相對活躍。我們認為，在目前經濟下行壓力加大的背景下，房地產行業仍將是我國經濟穩定的壓艙石，穩經濟需要穩房地產。
統計局銷售放緩與企業端熱銷數據背離，維持 Q3 銷量反季節走高判斷
1-6 月銷售面積同比-8.4%，較前值+3.9pct；1-6 月銷售金額同比-5.4%，較前值+5.3pct；1-6 月銷售均價同比+3.3%，較前值+1.4pct。從 1-6 月累計來看，累計銷售繼續修復；6 月單月來看，單月銷售同比雖有放緩，但仍保持正增長，顯示出市場需求韌性仍強。結構來看，之前受疫情影響較大的東北銷售同比降幅收窄，其他區域銷售同比均有所回落。此外，1-6 月主流 50 家房企銷售面積同比持平，表現持續優於行業，表明行業集中度仍在提升。我們認為，統計局數據顯示 6 月銷售數據走弱與企業端反饋同期銷售保持熱度形成背離，我們更傾向於後者，並且考慮到 20Q3 推盤將反季節性走高、市場去化率穩定略降、房企銷售計劃完成約束等因素，預計主流房企 20Q3 銷售金額同比增長有望超20%，並維持後續房地產仍將處於健康穩定發展趨勢的判斷。
資金進一步改善，源於流動性寬鬆、銷售修復、供給支撐政策共同推動
1-6 月，資金來源同比-1.9%，較前值+4.1pct。分結構來看，國內貸款同比+3.5%，較前值+4.0pct；自籌資金同比+0.8%，較前值+1.6pct；銷售回款端，個人按揭貸款同比+3.1%，較前值+4.0pct；定金及預收賬款同比-8.0%，較前值+6.0pct。受年初以來行業國內外融資環境持續改善影響，國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款等均繼續改善，其中國內貸款改善最為明顯，定金及預收款、個人按揭貸款單月同比均繼續保持兩位數以上增長。考慮到：1）目前國內外流動性仍處於偏寬鬆環境；2）疫情緩解後的銷售快速復甦將持續推動後續定金及預收款、個人按揭貸款的走強；3）政府積極推出了供給端支撐政策組合，將緩解房企資金壓力。我們認為，房地產資金來源將繼續改善，這樣才能穩定房地產投資、並穩定地方土地財政，從而穩定經濟。
投資建議：基本面進一步穩中向好，料 Q3 銷量反季節走高，重申“推薦”
新冠疫情下房地產仍是我國經濟穩定的壓艙石，預計政策將保持穩定狀態，行業基本面也正逐步改善，預計板塊低估值將得到修復。此外，本次疫情對物業管理行業將是一次行業價值的再認識，推動行業進入更廣闊、更持續的黃金髮展階段。我們重申板塊“推薦”評級，並優選優質房企和優質物管企業，推薦 1）住宅開發：金科股份、世茂房地產、金地集團、中南建設、保利地產、旭輝控股、融創中國、萬科 A、陽光城、龍光地產、美的置業、中國奧園、中國金茂，建議關注：榮盛發展、招商蛇口、藍光發展、華夏幸福；2）物業管理：招商積餘、永升生活服務、碧桂園服務、新城悦服務、保利物業、新大正、綠城服務，建議關注：雅生活服務、時代鄰里、奧園健康；3）商業地產：龍湖集團、新城控股、大悦城，建議關注：華潤置地、寶龍地產；4）物流地產：建議關注：ESR、南山控股。
風險提示：新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊