“妖股”中交：歸母淨利潤大跌至47.87%，迎來明星經理人的代建業務未見明顯效果

本文來源：時代週報 作者：趙佳琪

作為國有企業中交集團旗下唯一一家A股地產上市公司，中交地產（000736.SZ）曾於上半年在股市掀起了一陣“腥風血雨”——在當下房地產市場環境中，中交地產自2022年3月18日至5月11日，收穫了17個漲停板，股價從7.37元/股一路飆升至29.26元/股，漲幅高達284.94%。然而，5月21日，其股價又在漲到30.1元/股後，迅速跌至26.33元/股。

由此，中交地產也被市場稱為“2022年地產第一妖股”，而在股價“妖”的同時，中交地產的業績也“妖”。

2022年8月29日晚間，中交地產發佈了2022年上半年業績報告，在長達274頁的業績報告中，有兩組數據頗為引人注目——營業收入124.42億元，較上年同期增長151.39%，實現歸屬於上市公司股東淨利潤0.84億元，較上年同期下降47.87%，呈現出明顯的“增收不增利”態勢。

值得注意的是，從2019年開始，中交地產的歸母淨利潤就已連續下滑，至今仍未扭轉頹勢。2019年至2022年，公司歸母淨利潤分別為5.43億元、3.47億元、2.36億元，下降幅度均超過30%。而2022年上半年，下滑幅度進一步增至47.87%，幾近腰斬。

IPG中國首席經濟學家柏文喜向時代週報記者表示，之所以出現上述情況，説明中交地產的負債率過高等問題，導致利潤被財務費用侵蝕，以及產品力不足導致的溢價能力較差，毛利空間不足所致。

再從毛利率來看，雖然中交地產2022年上半年房地產開發業務為毛利率約23.69%，比去年同期17.33%增加了6.36個百分點。但在營收佔比高達54.83%的華東地區，中交地產的毛利率卻遭遇了滑鐵盧，呈明顯下滑態勢，幅度高達44.53%，直接下滑至9.18%。

毛利率下降的重要原因在於營業成本的激增。業績報告顯示，上半年，中交地產營業收入68.23億元，同比上升393.62% ，但營業成本卻為61.96億元，同比上升了437.21%，漲幅遠高於營收的漲幅。而除華東區域外，華中、華北、西南區域毛利率均有不同程度的下滑。

關於毛利率的下滑，中交地產在業績報中解釋為，地產主營業務整體毛利率有所下滑，除疫情、政策宏觀調控等客觀因素影響，反映出公司運營管理的精細化、科學化水平還不夠，產品溢價能力還不足。

“從中交地產區域營收表現來看，營收貢獻佔比在10%以上的區域的毛利率表現均呈下滑態勢，或許與地方限價政策加持以及自身加推促銷活動有關。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪表示。

在盈利能力稍顯不足的當下，中交地產的負債問題也顯得愈發嚴峻。業績報告顯示，截至6月底，中交地產貨幣資金105.6億元，比去年底減少1.59%；短期借款30.9億元，比去年底的8.9億元大幅度增加；一年內到期非流動負債223.5億元，比去年底的177.9億元同樣大增45.6億元。

負債規模的擴大，來源於中交地產的“規模野心”，此前，中交地產董事長李永前曾提出“2020年衝刺500億，2023年超過千億”的目標。

就現在的業績情況來看，中交地產距離目標顯然相差甚遠，但中交地產並沒有放棄規模擴張的野心，仍然在土地市場攻城略地。

時代週報記者梳理過往年報發現，2019年、2020年、2021年，中交地產拿地金額分別為181.59億元、535.8億元、388.02億元。到了2022年上半年，中交地產新增8宗地塊，合計土地價款164.51億元，權益價款63.55億元，在今年上半年房企普遍停止拿地的背景之下，中交地產仍然有支出。

此外，除佔比高達99.59%的主營業務房地產開發外，代建業務也是中交地產急於發力的業務。

為此，中交地產於今年4月迎來了原世茂集團副總裁、華北區域董事長兼總裁劉輝，全力負責其代建板塊。但從業績報來看，代建業務雖佔總營收比例由0.01%上升至0.05%，但增長能力依然有限。

對於下半年的發展，中交地產表示，將在區域選擇上進一步向核心城市、核心區域聚焦，除傳統招拍掛方式外，逐步加大收併購力度，同時構建多元化的融資體系，繼續控制有息負債規模增長。

截至8月30日收盤，中交地產每股報12.28元，較開盤時上漲0.82%。