文/樂居財經 程孟瑤
在“絕不躺平”的宣言下，花樣年（01777.HK）頻頻通過出售資產化解風險，特別是主動退出一些合作項目的股權，既減少未來投資支出，也加速現金回籠。對於花樣年來説，每一次成功的退出都是在自救路上又前進了一步。
自去年10月以來，花樣年已陸續退出了深圳、佛山、成都等地項目公司的股權，近日則轉讓了廣州雲嘉經濟信息諮詢有限公司（簡稱：廣州雲嘉）41%的股權。
這筆交易顯示，賣方成都樂渝置業為花樣年的間接全資附屬公司，交易的總代價為2億元，包括用於收購41%股份的1.28億元及賣方向廣州雲嘉提供的股東貸款7205.57萬元。
花樣年方面表示，本次出售事項為緩解流動資金問題所推行的措施之一。轉讓完成後，花樣年將不再擁有廣州雲嘉及旗下公司的任何權益。
值得關注的是，接盤花樣年的買方，由廣州國資產業發展股權投資基金合夥企業（有限合夥）實益擁有，這傢俬募基金背景雄厚，註冊資本24.02億元，由13位家廣州知名國企聯合持股。
樂居財經發現，該基金還有另一個“兄弟公司”，名為廣州國資產業發展併購基金合夥企業（有限合夥），註冊資本30.01億元，由18家實力國企聯合持股。兩傢俬募基金股東背景重合度較高。
花樣年出手的重慶項目，引來了“大人物”。
國資“組隊”出手
廣州雲嘉由成都樂渝置業有限公司（簡稱：成都樂渝置業）、重慶標智企業管理有限公司（海倫堡全資子公司）及廣州城建開發（越秀股東）分別持有41%、42%及17%的權益。
2021年12月31日，廣州雲嘉於未經審核資產淨值約4.12億元，虧損31萬元。
公開信息顯示，廣州雲嘉對外投資僅有杭州樾盛房地產開發有限公司，且持有90%的股權，後者持有項目公司重慶越輝房地產開發有限公司（簡稱：重慶越輝地產）90%的權益，另外10%的權益由廣州城建開發持有。
重慶越輝地產持有位於重慶市渝北區的一宗地塊，總面積約為81827平方米，該地塊可用於開發住宅、商用物業以及寫字樓。
公開資料顯示，該地塊由越秀於2021年1月11日在招牌掛市場斬獲，土地性質為二類居住用地、商業用地、商務用地，土地面積122.74畝，可建體量10.22萬方，容積率1.25。成交價總價5.6億元，成交樓面價5478元/平。
同年1月29日，重慶越輝房地產開發有限公司成立；6月25日，越秀地產引入海倫堡和花樣年聯合開發該地塊。按當時的公開信息顯示，海倫堡持股42%，花樣年持股41%，越秀持股17%。
據悉，渝北地塊對應項目案名新山和悦，主推洋房產品，由越秀地產操盤，已於2021年11月首開，12月又進行了加推，目前處於在售狀態，參考均價16000元/平左右，也就是説該項目已經開始產生現金流。
花樣年在此時選擇主動退出，快速回流現金是一方面，另一方面，對於置業者來説，出險房企退出，國企越秀接盤，也能更好確保項目正常運營交付。
2月10日，花樣年發佈公告稱，買方由廣州國資產業發展股權投資基金合夥企業（有限合夥）實益擁有。越秀金控作為有限合夥人持有其8.33%的股權，越秀金管作為普通合夥人佔股0.0833%，越秀金管為越秀集團附屬公司。餘下91.59%股權屬於其他獨立第三方投資者。
企查查顯示，這份第三方投資名單包括了廣州工控集團、廣汽工業集團、廣州友誼集團、珠江實業集團、廣州建築集團、廣州港集團、廣州嶺南集團、廣州無線電集團，廣州萬力集團、珠江鋼琴、廣州紡織工貿集團，上述11家公司的實控人均為廣東省國資委。
算上越秀集團，這傢俬募基金由12家國企組隊而來。樂居財經發現，該基金還有另一個“兄弟公司”，名為廣州國資產業發展併購基金合夥企業（有限合夥），註冊資本30.01億元，由18家實力國企聯合持股，兩傢俬募基金股東背景重合度較高。
併購“儲備”
房企間項目併購是化解風險、實現出清最有效的市場化手段。
與民企相比，自帶光環的國央企資產質量更好、槓桿空間略大且信用水平更高，在本輪的地產行業大洗牌中也成為了併購交易的重要買方。
去年12月初，監管部門就表示會合理髮放併購貸款，鼓勵併購出險房企優質項目盤活資產。今年開年併購貸款“開閘”，國央企頻頻現身。
1月12日，招商蛇口30億元併購票據完成註冊，首期發行25.8億元，當中的12.9億元計劃用於收購住宅項目公司股權，最低利率2.89%。
1月20日，建發地產擬發行10億元中票。據發行文件，該中票擬安排4.6億元用於併購2個標的項目公司股權。
1月26日，華潤置地官微披露獲得了招商銀行230億元的併購融資額度，專用於華潤置地和華潤萬象生活併購業務，業務品種包括但不限於併購貸款、併購基金、資產證券化、以及基於併購相關業務需求創新的各類融資產品。
在金融機構方面，1月21日，浦發銀行簿記發行房地產項目併購主題債券（22浦發銀行02），債券規模為50億元，期限為3年，首家發行房地產項目併購主題債券的銀行。
隨後廣發銀行也表示計劃發行50億元房地產項目併購主題債券，募集資金專項用於房地產項目併購貸款投放。
據不完全統計，包括建設銀行、招商銀行在內，今年以來銀行合計提供併購融資支持超300億元。有業內人士分析稱，頭部國央企中，除了華潤、招商，保利、中海等央企也有望陸續加入到併購大軍之中。
近期以來，地產行業內承債式併購的案例越來越多。
承債式併購是指收購方在股權併購中，承擔或清償目標公司的債務作為其購買股權對價的部分或全部，此舉主要應用於對資不抵債企業的收購中。
比如此前藍光發展轉讓三個地產項目，作價僅1元，曾引發上交所問詢。其在公告中稱，交易採用承債式收購的方式進行，由受讓方負責解除公司擔保義務20.40億元和回購義務14.20億元。
隨着針對出險企業項目的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三道紅線”相關指標政策的出台，優質民企、央國企有望藉助政策東風擴大優勢。
天風證券針對併購貸不計入“三條紅線”情況下，對收併購可用資金規模及可撬動資產規模上限進行了測算。測算結果顯示，在中性假設下（綠檔房企淨負債率達到 85%，併購貸使用比重 50%，單位資金可撬動2倍資產），綠檔房企收併購可撬動資產規模上限約5.22 萬億，佔行業2020年總資產比重為 4.91%。
文章來源:樂居財經