鋭見 | 高管辭職、信用下調 藍光發展何去何從？

來源： 奇點商業地產

福無雙至，禍不單行。

在藍光發展COO餘馳與CEO遲鋒接連辭職後，多家機構也下調了藍光發展的信用等級。

據7月5日上交所公告，東方金誠信用評級委員會決定將藍光發展主體信用等級由AA下調至BBB，19藍光01、19藍光02、19藍光04和20藍光02等債項的信用等級也由AA下調至BBB。

同時，大公國際、中誠信國際等信用評級機構也分別下調了藍光發展主體和相關債項的信用等級。

7月到期的27億債務更是像一柄達摩克利斯之劍，懸在藍光發展的頭上令其動彈不得。

此情此景不禁讓人感慨，曾經風光無限的“四川房企一哥”緣何變成了這副模樣？

信任危機，盲目擴展，藍光發展難發展

藍光發展落入如此境地的導火索，是一次在與平安合作中的違約。

時間回溯到2019年，藍光發展還是那個銷售跨越千億門檻的“四川王”。不知是不是“高處不勝寒”，僅用4年就實現銷售額從百億突破千億的藍光發展似乎顯得有些飄飄然。

據傳，藍光的佛山項目曾尋求平安融資，但是因管理和溝通問題，致使高達十數億的還款金被延後了十餘天才還清。

此事引起了平安的不滿，在內部限制了對藍光的融資，也就是網傳的進入了平安的黑名單。

海嶽尚可傾，吐諾終不移。商業江湖最忌諱的便是不守信用。

恰逢福晟、華夏幸福和泰禾等房企接連“東窗事發”，令各大投資方對藍光發展的投資變得更加謹慎。

由於房地產行業低成長性和地產企業普遍存在的高槓杆特點，房企經常保持高負債，但還是能通過借新還舊來保持相對健康的現金流。

可背向的輿論卻讓藍光發展融資難度大幅增加，從而導致了資金危機的出現。

但究其根源，問題還是出在藍光發展自身的發展戰略上。

經歷了25年的沉澱，偏安西南一隅的藍光發展才在A股重組上市，可謂厚積薄發。但上市後的藍光發展卻忘記了初心，為了搶佔國內市場實現自身的高速發展，藍光發展以越來越高的價格不斷出手，拿地範圍遍佈神州各地。

據其近三年年報顯示，2018年至2020年藍光發展的拿地金額分別為288億元、654億元和352億元，樓面價也從2018年的每平米2520元升至2020年的每平米6160平方米。

由於藍光創始人楊鏗“用人不疑疑人不用”的高度放權和推行的高激勵機制，使得集團上下更加浮躁，投資變得為了拿地而拿地，對地塊位置和價格的選擇都有些不近如人意。

高溢價拿地必然面臨着高槓杆的風險，更何況藍光發展近年來所拿地塊的位置略顯尷尬，近70%都集中在三四線城市，還有包括在天津、鄭州、茂名等城市中拿到的低性價比地塊更是令後期去化成為了頭痛的問題。

再加之2020年突如其來的疫情、樓市調控的持續收緊和金融去槓桿大基調不變的情況下，藍光發展的日子愈發難過。三條紅線的出台使得地產行業整體融資愈發受限，更是加劇了藍光發展的危機。

對於藍光發展所面臨的危機，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，藍光發展之前為了衝規模而過度使用了財務槓桿，在以高負債與高週轉狂飆規模中忽視了流動性穩健與現金流安全問題，忽視了房地產強週期與強政策性的行業特徵，在遭遇行業強力調控下導致翻車，才落入今天這個局面。

也正如前文所説，房企由於其特性本就需要靠新債還舊債來維持現金流的健康。可在如此大環境下，本就有失信前科的藍光發展更難獲得融資。沒有新資金的流入，還要消化盲目擴張的惡果，藍光發展可謂步步維艱，陷入了一個賺不到錢、借不到錢也還不上錢的死循環中。

步入2021年，藍光發展非但沒有轉機甚至更加艱難。

據藍光發展2021年一季報顯示，當前其總負債為2194.23億，相比上一季度又增加了75.55億。其中，流動負債高達1716.88億，長期負債為317.02億。而藍光發展賬面上僅存的268.1億現金恐怕難以應對一年內到期的208.8億非流動負債。

債務壓頂的藍光發展，又該何去何從？

割肉回血，少主繼位，或存一葉生機

從去年下半年開始，藍光發展就已開始通過出售、轉讓來實現回血、自救。包括出售地塊股權、質押和轉讓公司股份。

其中最令人惋惜地便是，今年2月藍光發展將其旗下物業板塊藍光嘉寶服務64.62%的股份轉讓給碧桂園旗下的碧桂園物業香港。在這個各大房企都在拆分自身物業板塊赴港IPO的“拆分上市時代”，藍光發展忍痛割愛將物業轉讓給了碧桂園。由此可見，藍光發展目前的狀況確實十分不樂觀。

同時，作為藍光集團創始人和原董事長的楊鏗也展開了行動。為了降低自身出現信用風險對企業的影響，楊鏗與6月1日與藍光發展簽訂了《股份轉讓協議》，受讓楊鏗持有的藍光發展169499198股。本次股權結構調整後，楊鏗持有藍光發展股份清零。

儘管“老掌櫃”楊鏗的離場有些悲壯，但在6月4日藍光發展董事會改選楊鏗次子為新董事長。“少東家”楊武正自此走馬上任，欲挽狂瀾。

與新城控股的王曉松、鴻坤集團的趙偉豪一樣，楊武正也因為特殊原因，26歲便早早接過了父輩手上的“重擔”。

與許多“房二代”的成長路徑相似，1995年出生的楊武正被父輩送出國外深造，早早便拿到了美國德雷塞爾大學金融本科學歷和英國華威大學金融碩士的學歷。

回國後，楊武正曾任職四川藍光發展股份有限公司董事長助理兼投資發展中心副總經理。

之後在2020年5月楊武正任職藍光發展董事，2021年5月他又轉任藍光發展副董事長，不到一個月又臨危受命轉正為董事長。

柏文喜對此表示，楊武正沒有歷史包袱和條條框框，會更加靈活務實面對當前藍光發展的困境來尋求解決辦法，會更有利於藍光發展問題的化解與和解，這也可能是老董事長楊鏗在藍光發展如此生死存亡之際交接的原因與考慮。

楊武正能否挽救藍光發展於水火之間還需要時間的證明。

但藍光發展的現狀已經經不起等待。

柏文喜對奇點君談道，藍光發展的大多數項目已經設置了優先權，依靠項目公司層面的賣項目賣股權已經沒有迴轉餘地了，在大環境沒有實質性變化的情況下，藍光發展未來的出路只有引進戰投、整體重組或者清算條路了。

藍光所面臨的如此窘境，便引來了近期網傳的華夏銀行信託板塊及萬科將入股藍光發展。

然而藍光發展於7月6日便發佈澄淨公告稱，近日有媒體刊登報道提及華夏銀行信託板塊及萬科將入股藍光發展，最快於本週發公告，為保證信息披露的及時性、公平性，維護廣大投資者的利益，藍光發展董事會對此進行了核實。經核實，上述報道內容不屬實。

一位行業專家告訴奇點君，儘管藍光發展否定了這條消息，但萬科入股藍光發展在未來存在一定可能性。但達成入股，一是要看它的資產價值與問題到底有多大，二是取決於雙方合作的條件與代價。

正如2018年鬱亮説過的“以‘活下去’為最終目標”那樣。

對於早已結束增量市場進入存量市場的國內房地產市場裏大大小小的房企來講，在如今“活下去”並非一句玩笑話，而是切切實實的第一目標。

隨着曾經各自名鎮一方的福晟、華夏幸福、泰禾和藍光發展接連爆雷，也預示着地產行業的洗牌速度正在加劇。

藍光發展所困之危局並非某一個戰略的失誤所決定，而是自其上市後長期求快，忽略細節所致。

也因此市場留給它“求生”的時間並不多了。

無論是自救或他救，擇善而從，或許尚有一線生機。