商業地產如何流量定價投資機會又在哪？這些資管牛人都講清楚了

今年上半年，新冠疫情席捲全球，國內商業地產負重前行。為配合疫情防控，購物中心被短暫叫停，實體門店按下暫停鍵，即便在困難與動盪中，很多企業紛紛為商户減免房租，共克時艱。但是，社會消費沒有停，直播帶貨火了，線上商城熱了，雲購物日常化了。這説明，經歷困難與動盪的同時，危機也在倒逼行業發掘新的生存空間，重塑新的商業邏輯。

7月31日，由中國房地產報、中國房地產網、中房報融媒體、中房智庫、商業中國聯合主辦的“後疫時代·商業價值再造——2020中國商業地產品牌論壇暨中國城市新地標大會”在京舉行。這次大會的意義在於，讓商業地產行業重新審視疫情帶來變革，抓住復甦機遇迎難而上，探索商業地產創新、賦能之路。

王永平：流量定價成為新商業模式

“疫情對中國商業地產產生的影響是比較深遠的，表現在幾個方面，封城在過去是從來沒有過的，商場閉店也是過去沒有過的。趕上疫情在傳統春節旺季，原來給春節準備的應季商品就變成庫存積壓了。商業最需要的是人氣，疫情則要求控制拮据，因此對商家的打擊是致命的，影響既有即時的，也有長遠的，既有表象，也有本質的”，全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平表示，“疫情對商業地產的影響可概括為三個時期，分化期、進化期和觀望期。”

第一，行業進入分化期，商業體與品牌商同時分化。之一，有的企業逆勢提速，但逆勢提速並不意味着逆勢增長，因為兩個多月的疫情期間基本不能盈利，完全追回來是比較困難的。但是逆勢提速也反映出這些企業本身內部運營管理相當過硬，業績和現金流非常好；之二，購物中心出現閉店風潮，甚至有的物業要進行處置，要做大眾交易；之三，商業面臨招商難、運營難、處置難並存的三難時期；之四，疫情橫行顯現資產價值，並不是什麼資產都能賣出去，優質的資產都體現了良好的抗跌性、成長性和流動性。

不僅存在商場閉店等顯性分化，也存在隱性分化，不容易被覺察，主要體現在四個維度。一是內部的股權債權轉讓，有的項目老闆悄悄換了，比如有的項目出現問題，變成不良資產；二是委託管理合同解約，比如有的項目過去是委託第三方管理，但現在第三方管理成本過高，運營效率不高，收益不高，有的甲方已經開始變成自己管；三是重換鋪位變相降租；四是品質降級商業地產過去過分追求速度、數量，現在應該從數量轉向質量，從增量轉向存量，這是重要的變化趨勢。

第二，行業進入進化期。王永平用三句話闡釋了進化期，即“無創新不商業、無年輕不商業、無流量不商業”。“無創業不商業”，商業創新過程中的體驗經濟仍然是實體經濟法寶，在過去十多年與電商平台的競爭中，實體商業慢慢受到了體驗經濟影響，逐漸把場景做得更好，把到店消費業態引進來，包括電影院、餐飲、冰場、兒童等。但是過去我們對體驗經濟的理解還是簡單化，體驗經濟不同於餐飲，不等同於電影院，以及過去零售的體驗化是不夠的，因為零售本身會有較大的利潤空間，商業裏面租金最高的還是零售，所以零售的體驗化、零售的差異化，還是有文章可做的。商業數字化轉型也是創新裏非常重要的一環，過去大家已經對此高度重視，疫情讓大家對這個問題的緊迫性更加重視。有了數字化之後，線上線下商業可以更好融合，可以跟消費者互動更加密切。

“無年輕不商業”，年輕人在商業發展中的角色越來越重要，今天的年輕人敢消費，會消費，他們懂得各種時尚，對網紅、資訊更加敏感。隨着中國經濟快速發展，很多家庭收入比過去更高，以獨生子女為主的年輕人可支配更多收入會比較多。現在商業消費已經轉向以年輕人為中心，他們回家後會影響家人、老人，年輕人對商業的影響越來越大。

“無流量不商業”，商業進入流量時代，過去更多考慮地段、定位，現在品牌店對會員的數量、黏性和活躍度越來越關注，誰有活躍的會員，很多時候會得到商場租金優惠。比如又的線下店虧損厲害，轉到線上後，銷售非常好，變成新的網紅，這樣的品牌實體店裏有很強的溢價能力，所以説流量定價成為新的商業模式。

第三，行業進入了觀望期。情的不確定性，讓很多企業非常擔心，連投資都放慢了，都處在觀望期，保持現金流充足、活下去才是更重要的。

劉兵：物流和數據中心業態受資本追逐

“今年上半年，大宗交易884億元，比2019年下半年整體下降30%，今年第二季度又比第一個季度下降34%”，戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵表示，“就成交數量與組成來看，其中辦公樓和研發是最受到資本歡迎的業態，零售物業交易的額度大幅下降，受疫情衝擊較大”。

對於下半年商業地產交易走勢，劉兵認為，後疫情時代，市場信心正在恢復，就目前看來，2020年上半年的大宗交易價格並沒有大幅度下降，大家對好的資產信心依舊，看好其未來運營能力。投資者買家方面，劉兵表示，因為疫情原因，到現在為止新加坡、香港等地的投資者不能來，但內資機構仍保持活躍，所以預計今年年底內資佔比比去年上升；成交金額方面，會在下一兩個季度實現穩固回升。

“接下來的兩個季度，投資人對資本化率的投資市場心態會有大變化，基本上會保持平穩。大家對非核心區的回報率要求會更高一點，因為核心區的資產拿出來賣的越來越多了。那些資產流動性不會很好的非核心區資產，本身成本很高，出租較難，所以如果投資人要買，對未來的回報預期會越來越高。”劉兵表示。

他還表示，“現在大規模的資產包越來越多，我們手上有酒店資產包在賣，我們也需要投資人去適應資產包交易，因為大多數投資機構管理能力是比較弱的，不具備大型的資產管理運營團隊。所以，如果追求大型資產包相對容易交易，但分散性資產不容易交易，比如某個三線城市或者二線城市的酒店，有2000平方米的寫字樓，基本市場上不會有單一買家來買”。

對於接下來的投資機會，他認為，最近一年，不管中資投資者還是外資投資者，大家都很關注物流和數據中心。這兩個業態在今年上半年有了突飛猛進的進展，都在新基建裏面，受到很多資本追逐。但是，這兩個業態佔的市場比例太小了，市場拿出來交易的項目也非常少。目前，在香港、倫敦、紐約等地可以看到很多迷你倉，因為城市流動性人口短租結束後無處放置行李，所以衍生這樣一屬於物流或者倉儲的細分業態。北京、上海等一線城市大概3至5年之前開始有了這個業態，經常在寫字樓綜合體地下一層、二層，這個業態開始從萌芽期過渡到穩定期。另類投資機會正在受到投資人比以往更多的關注。”

毛大慶：在城市更新語境下告別“開發商”三個字

“我們國家已經徹底的進入城市更新階段，未來房地產行業以及相應的專業領域的人會向哪些方向發展，以及哪些能力是房地產行業的從業人員，特別是中青年從業人員所需要的？” 優客工場創始人毛大慶表示，“中青年房地產從業人員會發生嚴重的分化，一部分慢慢轉去做跟資產、運營、服務有關的事情，另一部分人可能會從開發轉向不動產的資產的管理，變成不動產的管理人員、運營、操作人員，這是必然的規律”。

從城市化過程來看，“從土地財政過渡到比拼買房子，再走到今天，我們更多談論的是運營資產”，毛大慶認為這是房地產行業從小學階段、初級階段逐漸走向較高級的階段的必然過程，“過去城市化早期或者高峯發展過程中，土地財政還是政府的主要經濟抓手，對於開發商來講，買地蓋房子賣房子，是最容易做的生意，但隨着土地出讓越來越少，房地產存量資產越來越飽和，可以看到，中國城市大開發大建設的時代肯定過去了。”

從人口角度來看，毛大慶表示，中國主流的工作人口、消費人口和產能的產生人口，將從原來主流的“60後”、“70後”變為“85後”“90後”為主，後者出生率在降低，受教育程度在提升，因此他們在物質追求的飽和的情況下，開始大量追求精神生活和精神消費。

“這個背景下，如果再去延用原來房地產發展的思路，恐怕是刻舟求劍，遠遠不行了。我們非常有必要一次又一次、越來越多地研究和強調，到底什麼才是一個城市的更新過程，什麼才是城市價值再造”，毛大慶認為，在中國城市更新的路徑已經從1.0、2.0、3.0，升級到現在很多主流城市的4.0階段。很多城市規劃局、住建委已經開始更加註重既有建築改造、既有建築升級，在政策審批、規範把握方面做更多工作，開始從追求體量轉向強調質量。因此，很多商業地產也在探索與應用新技術，如何在智能應用、互聯網對接、傳感器、5G等應用的基礎上，更好地跟建築對話，讓建築物變得更加智能，配置更加完備，是我們看到很多商業運營方在做的事情。。

“在城市更新的語境下，我們會告別‘開發商’這三個字，我們會看見更多的運營商將從產權更多過渡到使用權的再利用，會從建房子變成管房子。我們經常聽到‘房地產’這三個字，以後會越來越聽到‘不動產’這三個字。而不動產背後有兩個大概念，一個是資產的運營者，二是資本的運營者。”毛大慶表示。

肖勇：要搭建商業領域各環節合作交流平台

“作為住建部主管主辦的行業大報，中國房地產報秉承內容為王的理念，在深耕商業不動產領域從內容起步，我們打造了四大平台。”中國房地產報社副社長肖勇表示。

一是融媒體平台、報紙網站公眾號，其中包括“商業中國”公眾號和商業地產網站頻道；二是中房智庫，有細分的20多個研究中心，其中大部分跟商業地產相關，從不動產資管、房地產金融到城市綜合體到購物中心、商業步行街、長租公寓等很多領域；三是行業聯盟，現在做的是城市綜合體行業聯盟，這裏有很多購物中心、酒店、公寓、步行街等業態；四是發起紐約大學城市和不動產研究院，要做房地產的大學，這裏也會做商業不動產學院，為行業培養中高級管理人才。

他表示，“商業是一門大學問，人類有史以來就伴隨着商業的發展，疫情只是一個插曲。大家看到在疫情期間也看到了直播網紅、明星帶貨、官員帶貨，老天給我們關了一扇窗，打開了另一扇窗。商業是房地產+文化、房地產+娛樂等，可以加很多內容。中房報作為媒體平台，就要搭建商業領域各個環節的聯繫，搭建共同合作共贏交流的公共平台”。

他還介紹稱，“疫情期間，我們做了多場商業不動產領域在線會議，現在開始，線下會議逐步啓動，9月份還要召開商業不動產創新大會，研究總結創新模式，發佈商業創新的研究報告和相關榜單。11月份會舉辦中國住交會，包括每年都舉辦的不動產資管論壇，我們會邀請中國50至100位資管牛人，以及舉辦房地產金融論壇。”