龍湖集團是一家不像民企的民企，近日發佈的半年報證明了這一點。平均借貸成本低至4.5%，和中海、華潤等國企幾乎處於同一水平；冠寓今年有望實現盈利，給租賃市場建設提振了信心；上半年銷售額同比增長5.2%，跑贏絕大數同行……龍湖既有國企的穩健，又有民企的市場思維。
面對突如其來的疫情，以及行業的迭代變化，在8月26日召開的2020年中期業績發佈會上，龍湖説出了自己的思考。
冠寓今年有望實現盈利，龍湖模式啓示行業
“今年我們的冠寓有望在淨利層面開始盈利，當然這可能是一個微利狀態，但這是一個好的開端。” 龍湖集團CEO邵明曉表示，龍湖計劃今年冠寓開業10萬間、收入20億元。據瞭解，截至2020年6月底，冠寓已累計在30多個城市開業房間數量達7.9萬間，開業超過六個月的房源出租率為88.6%，比去年增長一個百分點。
冠寓今年或將有望盈利給整個租賃住房行業帶來一道曙光。專家表示，今年突如其來的疫情，對租賃住房行業造成了很大影響，出租率下降、租客要求減免租金或退租、防疫成本增加等多重因素疊加，致使很多租賃住房企業現金流承壓甚至破產。即使沒有疫情影響，由於尚未形成成熟穩健的盈利模式，很多租賃住房企業面臨着經營風險，比如近年來以樂伽公寓為代表的租賃住房企業相繼“爆雷”，即使一些大型房企的租賃住房業務，也處於艱難探索中。冠寓的商業模式是如何跑通的？邵明曉表示，租賃住房業務對公司綜合能力挑戰很大，龍湖強大的運營團隊，較低的融資成本，是冠寓業績不斷向好的保障。
疫情是一場對租賃住房企業運營能力的大考。疫情爆發之後，龍湖冠寓秉承“生命至上，租客至上”的理念，第一時間投入到疫情防控的戰役中。比如，冠寓所有門店嚴格按照當地疾控中心等政府部門要求佈置落實相關工作，所有門店醫療服務藥箱備齊體温計、酒精消毒棉片、一次性口罩等物資，供租户需要時提供；對所有門店租客進行安全防護、疫情防控宣傳，通過線上線下結合的形式，保證所有租户通知到位，防範到位。龍湖冠寓通過其強大的運營管理系統，取得了 “0感染”“0確診” 的優異成績。這無疑會進一步贏得租客的青睞，提高冠寓的出租率。
隨着畢業季的到來，龍湖冠寓在歷年畢業季專屬活動的基礎上，推出全新“住夢計劃”，以更多的工作、實習機會及六大租房福利權益，助力城市青年成長與人才安居。在融資成本方面，上半年龍湖集團保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，這也給冠寓的發展注入源源不斷的動力。
當下，國家正在大力推進住房租賃市場建設，住房和城鄉建設部、財政部也開展了中央財政支持住房租賃市場發展試點，租購併舉的住房制度正在逐步落地。“我們依然對租賃住房業務充滿信心，它是龍湖一個非常重要的主航道業務。” 邵明曉表示，未來租賃住房業務會保持每年30%的收入增長，它將給龍湖帶來持續的收益。
核心淨利潤同增12.1%，四大航道齊頭並進
觀點指數研究院數據顯示，1-6月TOP100房企總銷售金額51517.1億元，同比下降3.2%。而龍湖實現了增長。半年報顯示，龍湖上半年實現地產開發合同銷售1111億元，同比增長5.2%。對於這個明顯高於行業平均水平的增長，邵明曉解釋稱，龍湖的佈局主要聚焦在中國一線二線城市，以及中心城市的一些衞星城市，這些高能級城市具有很強的市場需求。
事實也確實如此。半年報顯示，長三角、西部、環渤海、華南及華中區域簽約金額在龍湖全集團佔比分別為37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。龍湖重倉長三角地區無疑為其業績提供了強力保障。中共中央國務院印發的《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》指出，長三角地區是我國經濟發展最活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域之一，以上海、南京、無錫、蘇州、杭州、寧波等27個城市為中心區，覆蓋國土面積35.8萬平方公里。
合理的戰略佈局，為龍湖帶來了穩健收益。1-6月，龍湖實現歸屬於股東的淨利潤為63.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心淨利潤52.7億元，同比增長12.1%。毛利同比增長25.2%至157.5億元，毛利率為30.8%。核心税後利潤率為14.6%，核心權益後利潤率為10.3%。
在土地儲備方面，上半年，龍湖新增53幅新地，首次進入唐山、肇慶、清遠，新增收購土地儲備總建築面積為1101萬平方米，權益面積為743萬平方米，平均權益收購成本每平方米6425元。截至2020年6月底，龍湖集團土儲合計7354萬平方米，權益面積5128萬平方米。
“我們的備貨是比較充足的，全年的可售貨源達到4100億，所以今年我們有信心完成2600億的銷售目標，銷售目標不變。”邵明曉表示，從市場端來看，龍湖佈局的城市下半年的銷售情況應該還是不錯的。
據瞭解，2020年下半年，龍湖集團針對所佈局城市中剛需、改善、商業經營等不同的細分需求，在售主力項目將達到211個，其中46個為全新項目，124個項目將推出新一期新業態產品。此外，截至2020年6月底，龍湖已售出但未結算的合同銷售額為3021億元，面積1770萬平方米，這為未來利潤持續穩定增長奠定堅實基礎。
除了地產開發，龍湖商業運營、租賃住房、智慧服務板塊也交上了一份可圈可點的答卷。2020年上半年，龍湖實現物業投資業務不含税租金收入33.6億元，同比增長30.4%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為77.4%、21.8%和0.8%。上半年，龍湖智慧服務已基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的佈局，實現營業收入24.9億元，業主滿意度連續十一年超過90%。
財務穩健，龍湖定以制變
地產開發行業已然告別了高歌猛進的時代，尤其是受到今年疫情影響，行業格局、發展趨勢加速轉變。如何應對新挑戰擺在了房企的面前。對此，龍湖給出了一個作為長跑選手的答案定以制變，行以踐言。
“這麼多年以來，我們在傳統的房地產行業裏積累了一些基本能力，比如説抓好節奏、在預設的城市獲取土地的能力，總體來説我們還是達成了預期。”邵明曉表示，在運營方面，龍湖建安成本的管控能力在行業內排在前列；開盤去化率在70%—80%之間，該指標在行業內也是排在前列的。
除了強大的大運營能力外，穩健可持續的財務能力，也是龍湖應對行業變化的重要“武器”。據瞭解，截至2020年6月底，龍湖淨負債率為51.4%，在手現金為784.0億元。綜合借貸總額1685.6億元，平均借貸成本為年利率4.5%，平均貸款年限為6.45年。
一直以來，龍湖的借貸成本維持在較低水平，甚至和部分頭部國有房企在一個水平。龍湖在融資上到底有什麼訣竅？“其實也沒有什麼太多的訣竅，龍湖在融資上堅持底線策略和方法選擇、渠道選擇。” 龍湖首席財務官趙軼表示，在國內，龍湖主要選擇融資債券和開發貸，因為這兩個不僅量大，而且也是主流的融資方式，不會像非標、信託等受調控影響比較大。在國外，龍湖主要選擇美元債和銀團貸款。這四個渠道能夠向龍湖提供非常充裕的資金。
“我們始終保有一定的餘量，這是管理層的共識，以負債率倒推，永遠不把公司逼到為了還錢去融資的處境。” 趙軼表示，只有擁有了自主選擇權，才有底氣説不，比如，龍湖現在連續四年把一年到期的負債控制在總債務10%左右，第二年基本上沒有還款壓力。在外幣債務方面，龍湖從很多年前就開始設定外幣債務上限，同時要求對外幣債務的一半做調期，規避匯率的影響。
良好的信用也為龍湖獲得低成本資金帶來便利。“我們非常珍惜自己的信用，龍湖雖然是一家民企，即使是在2008年金融危機時銀行主動提出可以展期幫助我們度過難關，我們依然沒有選擇展期，我們每一筆貸款要麼到期還，要麼提前還，而且大部分都是提前還。” 趙軼表示，龍湖的誠信迎來了一批堅定的金融機構的青睞。
據瞭解，龍湖是國內唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構投資級評級的民營房地產企業。同時，大公國際、中誠信證評、新世紀展望均為穩定，令龍湖繼續保持民營房企的最佳信用評級。
“媒體報道的關於房企融資的三道紅線，龍湖都沒有踩到。” 龍湖創始人吳亞軍表示，這是對龍湖過去一直堅持財務自律的回饋，但是，龍湖並不因此沾沾自喜，接下來還要進一步堅持自律，總體做好穩健發展的準備。
戰略篤定、高度自律、未雨綢繆，這些方法論讓龍湖走過27個春秋，並迎接接下來的變化與挑戰。