當然，這只是對目前市場的猜測，各大物企究竟會如何在市場佈陣，還有待於上市之後各家的佈局。但可以預見的是，隨着龍頭房企分拆物業上市步伐加快，未來將會出現更多千億市值的物企。
文丨港股研究社
在上半年的港股市場裏，除了科技巨頭之外，最受歡迎的港股概念怕是要數物業管理板塊了。
據華盛資訊顯示，截至2020年9月10日，港股25家上市物業管理公司年內股價平均上漲63.6%，僅有5家出現下跌，這還是在上半年疫情影響宏觀大環境的狀態下，而同期的恆生指數跌幅為13.16%，可見，物業管理行業走勢遠強於大盤。
在板塊走勢強勁的背後，也吸引力不少房企的紛紛入局。如恆大集團、華潤置地、世茂集團、綠城中國。值得一提的是，恆大集團還引入了14家戰投，規模達235億港元，除了中信、光大控股等大型央企之外，還有騰訊、馬雲旗下的雲鋒基金、紅杉等多家頂級投資基金。
近期，爆出有意向拆分物業上市的遠洋集團、龍光集團也加入了這一行列，且不論消息真假。可以窺得的是，這股房企拆分物業上市的浪潮仍未着岸。
一側是物業股大受資本青睞，另一側則是各大房企的加速入場。這波熱潮的背後，可以窺得的是，房地產行業正在迎來物業時代。未來這個市場將會是一個怎樣的格局？是''三國殺''、''四分天下''還是''混戰加劇''？
''玩法''早已流行
目前，在中國前十大房企中，碧桂園、中海、保利和招商蛇口已完成物業分拆上市。事實上，房企的這種玩法，早已在業內盛行開來。
縱觀行業的走勢，2018年可能是一個分界點：
2014年6月，花樣年控股把旗下物業管理公司彩生活分拆上市，開內地拆分物業赴港上市之先河；
2015年10月，中國海外發展將旗下物業管理公司中海物業分拆獨立上市；
2016年7月，綠城中國旗下綠城管理控股把旗下的物業管理公司綠城服務分拆上市；
從2018年開始，內地房地產巨頭開啓了分拆物業管理業務單獨上市的浪潮；雅生活、碧桂園、新城控股、佳兆業、旭輝等房企均在2018年成功上市。
2018年之後：
2019年房企物業上市迎來''井噴''。
數據顯示，期內，共有12家物管企業以IPO、重組或者借殼的方式登錄資本市場。2019年末，從港股和A股的合併數量來看，共有24家內地物管公司上市，A股3家，港股市場佔到了21家，總市值額達2355.9億元，保利物業就是其中一員。
2020年，物業股受資本看好的背後是物業拆分上市步伐的進一步加快。
（數據參考財華社）
數據顯示，2020年上半年，成功上市物管企業6家，排隊企業11家，其中有3家在管面積超過10000萬㎡；下半年，不少房企巨頭繼續入局。其中，不乏華潤置地這樣的房企巨頭。
這一現象的背後，我們該如何看待房企們的這個玩法？
''拆分物業上市''的潮水不退？
當下的房企，在近年來的樓市收緊政策以及上半年疫情的壓迫下，日子並不好過。
上週六，一次偶然的機會，筆者去了長沙嶽麓區一家當日開盤的售樓中心，售樓部的表現相比2017、2018年的熱鬧場景相差甚遠。放眼望去，大廳內僅有幾桌的購房需求者在與置業顧問進行洽談，在樣板間看房的人也是寥寥無幾。雖然，場面不夠樂觀，但開發商倒是想盡了拉攏客户的辦法，比如拆盲盒、各式各樣的小活動等。
這一現象，也反映了在大環境並不樂觀的狀態下，雖然樓市需求有所回暖，但房企們真實現狀並不樂觀，由此分拆物業上市或許已經成為了他們擺脱困境的通用公式。具體原因我們或許可以從以下幾個點來探討：
1、房企''黃金時代''已過去
從資本市場的來看，在上半年的房企股市表現中，不論是A股還是H股上市房企均是下跌家數多於上漲家數。Wind數據顯示，121家A股房地產上市公司中，有41家上半年實現上漲，還有79家呈下跌；而在170家港股上市內房企(含物業)中，上半年有130家呈下跌。
資本市場表現不如意的邏輯並不難理解。一方面，疫情是一個不可忽視的因素，另一方面，''住房不炒''的政策依然是市場主調。多重因素的交互影響，也影響了房價和房屋交易量的整體表現。即便是市場強調樓市有所回暖的狀態下，成交量依然不容樂觀。
據殼牌研究院數據,2020年8月,全國66個大中城市新建住宅市場總成交量同比下降1.2%,環比下降14.5%,成交量同比下降1.3%,環比下降14.6%。
綜合來看，在''房住不炒''等諸多政策的推進落實下，未來房地產市場發展的大方向將會越發趨向平穩、健康，不少人看來，房地產行業的黃金時代已過去。
2、物管''紅利''加速釋放
相比受市場影響較大的房地產市場而言，物業受宏觀調控影響較小。從物業管理板塊的基本面來看，目前處於上行態勢，可以成為房產穩定的現金迴流來源。
而且在上半年的疫情期間，發揮了相應的市場價值。
在今年疫情期間，房地產資金迴流受限，不少房企為了降低房地產業務本身的風險，打折賣房，恆大就是一個典型的例子，此時的物業管理也恰好發揮了它的價值。
最明顯的是，在上半年的疫情應對中，物業承擔了大量的政府和社區委派的工作，比如通知張貼、人員排查、車輛記錄、體温測量、規勸佩戴口罩、疑似病例隔離服務、暫時封閉出入口、實行封閉式管理等工作。憑藉物業靈活性、專業性、應變性，有效發揮了市場+自治的社區治理架構，物業的重要價值也得以凸顯。這實際上，也是整個市場看好物業管理板塊的重要原因。
此外，自2019年底至今，政府除三令五申''房住不炒''外，更是把老舊小區改造寫進了政府工作報告。2020年全國各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬户。據統計，全國共有老舊小區約17萬個，而專業物業管理的缺失一直都是困擾老舊小區治理提升的難題。這一市場基調下，勢必會引入市場化運營的物業公司，物業管理板塊也將釋放巨大的市場需求。
恆大物業今年7月31日提出的赴港上市申請中，引入的強大戰略投資者結構可以看出，一方面是恆大房產的實力吸引了強大資金的湧入；另一方面，也是物業管理釋放出的發展前景起了有效作用。
中國銀河指出，物業管理行業是朝陽行業，城市化帶來的旺盛商品房需求成為物業管理行業市場擴張的重要動力。2015-2019年五年間物業管理企業的ROE均高於整體的房地產企業，並且鼓勵性政策也不斷出台支持行業未來的發展。
3、''前車之鑑''下市場充滿誘惑力
事實上，地產公司對拆分房產上市的趨之若鶩也是出於眼紅。
縱觀整個房地產板塊，其市盈率一直徘徊在3-5倍，而物業板塊則普遍達到30倍以上，一些物業板塊的市值利己能夠呈現十幾倍的增長。
碧桂園服務上市後，從2018年上市之初的約10港元上漲到如今的52.3港元，只花了2年時間，市值已達1441億港元，成為首家市值破千億的物業股，已經超過母公司碧桂園二分之一的市值，市盈率達61倍，相比之下，碧桂園的市盈率僅有5倍多一點。
碧桂園在資本市場的利好表現並不是個例，截止目前，永升生活服務和新城悦服務較發行價已經分別上漲911%和693%。此外，近三年，港股16支標的物管股的淨利潤增長率基本都在100%以上。Wind數據顯示，雅生活服務近三年的淨利潤增長率高達666.02%，永升生活服務、濱江服務、藍光嘉寶服務的淨利潤增長超過400%，中海物業則超過200%。
從市盈率以及淨利潤率的增長趨勢來看，這已經成為房企拆分物業股上市的充分理由。在這個板塊已經誕生了千億市值獨角獸的背景下，港股市場物業股的下一個''千億市值''會花落誰家？
誰會是下一個''千億市值''玩家？恆大、華潤or世茂？
海通證券曾在一份研究報告中指出，物業行業將成為一個萬億級的藍海市場，預計到2022年物業行業的總規模也可以達到10000億元。易居企業集團CEO丁祖昱曾預測，未來10年物業管理規模將達500億平方米，從基礎服務到增值服務，物業服務市場空間將達3萬億。
基於一個行業的不同發展階段，有觀點認為未來三至五年是物業管理行業規模集中最重要的時間段。如果不能很好的抓住這個機會，要想在規模上獲得更好的突破也會更難。
而房企龍頭拆分物業上市步伐的加快，也是不斷觸及這一市場空間的過程。這也意味着，在物業股裏已經誕生了碧桂園服務這個市值超千億的玩家之後，龍頭房企這些做法也是在力爭上游。
目前來講，恆大、世茂、華潤這些頭部房企拆分的物業公司正在趕來資本市場的路上，而頭部房企衍生的物業股也具備了衝刺這一機會的更多可能。
眼下，恆大物業帶着強大的投資陣容來勢洶洶，還未上市但不能否認已經獲得了市場極高的關注度。恆大集團目前的市值在2278億港元左右，參考碧桂園服務母公司的市值以及碧桂園服務的市值發展來看，恆大物業是極有可能會成為這個板塊下一個率先突破千億市值的玩家。
但華潤置地旗下的華潤萬象也是一個不小體量的存在。2019年，華潤萬象生活實現營業收入58.68億元，龍頭房企中僅次於萬科、綠城、碧桂園、保利物業。機構報告顯示，按2019年物業公司的服務收入計算，華潤萬象排名第5；按2019年購物中心管理服務收入計算，華潤萬象排名第2。
而世茂集團旗下的世茂天成物業也是一名潛力不小的選手。在今年上半年，還獲得了騰訊以及紅杉資本2.44億美元的資本青睞，其中，騰訊1.14億美元，紅杉資本1.3億美元。參考騰訊和紅杉的歷史投資戰略來看，選擇的投資標的必然是具備了不錯的增值潛力，否則也不會輕易下注。就世茂集團本身而言，也擁有了過千億的市值，也有足夠的能力為衍生的物業輸入更多的能量。
同時，隨着行業併購整合的加速，市場分化也會進一步加劇，資本市場對物業服務企業上市的估值也將逐漸迴歸理性。後續要想上演千億市值的博弈大戲，前期的準備工作仍然有很多。
畢竟，就頭部房企拆分的物企本身的業績增長均存在與母公司高度捆綁的通病。這意味着，目前在房產市場獲得更多話語權的玩家，也將有資格在物業板塊獲得更多決定未來版圖的底牌。