來源： 澎湃新聞
4月23日，中國文旅集團有限公司（中國文旅）向香港聯交所遞交招股書。這已經是中國文旅一年內第三次遞交招股書。
去年4月17日和10月23日，中國文旅曾兩次向港交所遞交招股書。港交所官網信息顯示，前兩次招股書都未獲通過，已為“失效”狀態。
中國文旅是一家文化旅遊物業的開發商，主要於中國廣東省江門及其認為具有發展潛力的其他地區從事文化旅遊勝地內度假物業的規劃及發展。2006年，中國文旅收購了中國廣東省恩平市多幅土地，目前開發為泉林黃金小鎮。
截至2021年1月31日，中國文旅已竣工的度假物業項目包括廣東省江門市的華僑公館、悦湖灣、泉林酒店別墅、悦泉灣、御山湖、山湖公館等10個項目。在建的項目有3個，其中2個位於廣東省江門市恩平，1個位於廣東省清遠市。
財務數據顯示，中國文旅的營收主要集中在銷售度假物業和文化旅遊業務。2020年全年，中國文旅總營收近9.68億元（人民幣，下同），其中銷售度假物業收入8.48億元，佔比87.7%；文化旅遊業務收入1.19億元，佔比12.3%。
中國文旅近3年的財務數據連年遞增，銷售度假物業佔比也逐漸增高，同時銷售度假物業的毛利也持續增加，但毛利率卻不斷下降。財報顯示，中國文旅2018年、2019年和2020年的銷售度假物業毛利率分別為47.3%、43.4和37%。
中國文旅銷售度假物業3年內營業收入及毛利率。（澎湃新聞記者 唐瑩瑩 製圖）
財報顯示，中國文旅2018年、2019年及2020年銷售度假物業的平均成本分別為3471元/平方米、4447元/平方米及4537元/平方米。
值得注意的是，在中國文旅最新提交的招股書中，首次披露了“三道紅線”的相關數據。
根據監管部門去年提出的“三道紅線”標準要求：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的淨負債率不得大於100%；房企的“現金短債比”不得小於1倍。而中國文旅此前兩份招股書的資產負債率均未達要求。
中國文旅最新發布的招股書中披露的數據顯示，公司2018年、2019年的資產負債比分別為632%和272.2%，而2020年的資產負債比驟降至37.9%。
中國文旅指出，該比例由2018年的632%下降至272.2%，是由於2019年的利潤及全面收入總額有所增加，以及部分應付股東款項資本化作對集團的出資，導致股本增加所致。而降至2020年的37.9%是因償還銀行及其他借款而下跌。
根據中國文旅披露的“三道紅線”數據顯示，公司剔除預收款後的資產負債率為33.5%；淨負債率為-85.9%；現金短債比為27.1%，全部“達標”。
截至2020年，中國文旅的流動負債（即短期負債）約11.84億元，年末現金及現金等價物共計2.83億元，截至2021年2月28日，現金及現金等價物共計5.62億元，流動性遠無法覆蓋。
中國文旅認為，公司的主要競爭優勢包括：大部分度假物業及土地儲備位於廣東省江門恩平，屬於大灣區的一部分，已處於有利位置，受惠於大灣區協同發展的國家策略；其次，集團能夠把握對具文化旅遊特色及元素的度假物業的預期需求增長。
未來，中國文旅表示，將繼續在現有的土地儲備上發展以文化旅遊為重心的物業組合，繼續擴展集團位於大灣區及當前並無業務的中國其他地區的項目組合。此外，中國文旅將通過擴大文化旅遊服務範圍並推動文化旅遊業務多元發展，以及將集團位於泉林黃金小鎮的成功經驗套用於中國其他地區，藉以持續發展文化旅遊業務，以及通過把握適當的策略、收購機遇壯大文化旅遊業務。