探究正榮服務(06958)併購背後隱藏的潛能

跑馬圈地收併購中小物業公司，做大管理規模，是上市物企的共同選擇。

智通財經APP注意到，於去年搭上資本快車的正榮服務(06958)亦急需在行業熱潮期擴大在管規模。

公司近日發表公告，擬花費8.91億元收購正榮地產(06158)旗下的商業管理板塊——正榮商管99%股權。

此前正榮服務在年報業績會上就曾明確提出了“進入第一梯隊”、“多元化佈局”、“雙輪驅動”等發展藍圖。

相比一季度碧桂園服務(06098)、恆大物業(06666)、合景悠活(03913)及未上市的龍湖嘉悦物業四家公司的收購資金均在10億元以上，正榮服務此舉收購同樣彰顯公司在規模擴張的決心。

對於此次正榮服務收購同屬正榮系的正榮商業，價格貴嗎?協同效應如何，是否能實現1+1>2的效果?可能是投資者最為關注的問題。

對應2021年15倍PE收購價格合理

智通財經APP注意到，8.91億交易對價以2020年淨利潤計算，併購PE為27倍，而目前卓越商企、合景悠活、華潤萬象生活(01209)、星盛商業、寶龍商業(09909)等商業運營管理作為其中一個核心業務的公司，目前平均PE達到32.9倍。

可見商管板塊越來越受到市場關注，投資人也對具有住宅+商管綜合服務能力的公司比較青睞。海通國際在最新研報點評中表示，此次收購正榮商管公司的對價合理，根據公告對應正榮商業2020年27倍PE,基於2021年預期收益15倍PE，而同行平均交易價格為2020財年的24倍PE。

正榮商業將於21年下半年貢獻業績

至於此次併購能否實現1+1>2的預期目標，首先得看正榮物業本身的造血能力及品牌效應。

首先，從正榮物業2020年業績來看，公司第三方物業在管建築面積同比快速增長119%，佔總建築面積的64%。此外，非住宅物業在管建築面積較2019年的36%上升至2020年的44%。

此前，正榮服務預計未來新增面積中住宅與非住宅為5:5，來自正榮地產和第三方物業面積比為3:7，2021年預計目標實現合約面積1億方，在管面積7000萬方。

從業務能力來看，正榮服務的三條業務線物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務均提供了不低於40%增速的營收。

正榮服務2020年的儲備率(儲備面積/在管面積)為1.12，目前資本市場給出市盈率(TTM)為26.4倍，在行業處於中位水平。海通國際此前發表研報，基於公司2021年25倍預測市盈率，目標價8.09港元。

再來看看正榮商業質地如何。正榮商業目前已佈局全國，在上海、南京、成都、福州、長沙、莆田等重點城市打造商業項目 23 座，已開業的包括全國 7 座正榮購物中心，逐步建立和完善了全方位的商業物業管理體系，目前管理商業體量 149 萬方，管理商業資產規模過百億。

目前位列中國商業地產綜合實力&中國房企商業物業價值 17 強、中國商業地產企業成長性 5 強 & 中國商業地產企業創新性 5 強。

從正榮商業的近兩年業績來看，公司2019年、2020年分別實現營收1.08億、1.45億元，淨利潤分別為1514萬、3304萬，利潤同比大增118%;同期淨利潤率更是由14%大幅升至23%，且2021年預計淨利潤為6000萬。

海通國際稱，正榮商業預期2021年盈利增速81%高於同業盈利增速，隨着第一階段交易在6月底前完成，正榮商業的盈利貢獻將在2021年下半年開始體現。

值得一提的是，正榮商業打造的正榮鄰舍社區商業自營業態的發展，將成為社區商業發展的核心競爭力。該業務是商業協同物業推出的全新業務模式，提供商業服務的同時兼顧社區服務及配套功能，為正榮服務的發展提供更持久的動力，實現 35%淨利潤率。

此外，對於正榮地產而言，此次交易將對其現金流、資產負債率、淨負債率和現金短債比這些關鍵指標得到進一步改善。因此對於二級市場投資者而言，也將從正榮地產、正榮服務長期價值釋放中獲益。