首批公募REITs迎天量解禁！二級市場表現波瀾不驚原因何在？機構專業人士為投資者深入分析解讀

日前，首批上市的9只公募REITs迎來天量解禁。Wind數據統計顯示，此次共有約22億份基金份額解禁。

而關於這一消息，此前就早已被市場炒得沸沸揚揚，投資者普遍擔心，新增的流通份額是不是會給對應基金在二級市場的價格表現帶來不小衝擊？

不過，實際結果來看，在解禁當天及次日，幾乎所有公募REITs在二級市場的價格均未出現大幅波動，投資者們預期的暴漲與暴跌的情形都沒有出現。

有業內人士指出，本次REITs解禁其實並沒有影響底層資產的內在價值，而解禁後，REITs流通市值增加，令短期內二級市場交易活躍度可能會增加，進一步令投資人羣體也趨於多元化，亦可能會促使二級市場價格向產品內在價值理性迴歸。

REITs天量解禁未必影響底層資產內在價值

6月21日，首批上市的9只公募REITs中的部分戰略配售份額迎來解禁。Wind數據統計顯示，此次共有約22億份基金份額解禁，各只REITs的解禁比例在20%至52%之間不等。

據中泰證券統計，首批公募REITs的解禁規模佔其總規模之比為31.65%；而從單個REITs看，解禁規模佔各自總市值規模的比例在19.6%到52.0%之間。

中泰證券指出，解禁帶來的最直接結果就是，各公募REITs的可流通份額大幅增加，首批公募REITs的可流通份額佔全部基金份額比例平均在63.01%左右，其中幾隻達到了80%。

不過，從首批解禁REITs在二級市場上的表現來看，新增的流通份額並沒有給其交易價格帶來太大沖擊，例如：本次解禁比例最高的基金——中金普洛斯REIT，其解禁份額達到了7.8億份，而該基金在解禁後其價格甚至還出現了小幅度上漲。

華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆表示，公募REITs產品底層資產以長期穩定運營、穩定分紅為特徵，對應的內在價值也相對穩定，二級市場的交易價格最終還是圍繞資產的內在價值進行波動。

莫一帆認為，解禁並不影響底層資產的內在價值。解禁後，REITs流通市值增加，短期內二級市場交易活躍度可能會增加，投資人羣體進一步多元化，亦可能會促使二級市場價格向產品內在價值理性迴歸。

“前期獲利較為豐厚的短線投資人可能會選擇獲利了結，對REITs產品二級市場價格有所衝擊；但如果向下波動幅度大，對長線投資人也將是較好的佈局機會。因此，二級市場的價格走勢需要綜合投資人和資金對長短期價值的博弈結果來判斷。”對於此次解禁對二級市場帶來的影響，莫一帆進一步解釋道。

中泰證券也認為，從長期來看，解禁大幅釋放公募REITs的流通份額，有利於促進REITs二級市場的交易活躍度和市場流動性。

REITs二級市場價格大漲不見得是好事

在今年初，由於外部因素的持續擾動，A股呈現了較為劇烈的震盪態勢，在此背景下投資者的避險情緒急劇升温。

而公募REITs恰好以防禦性質突出，且基建主體符合政策主基調的特質，在年初時獲得資金追捧。

Wind數據顯示，在目前已上市的12只公募REITs中，有10只在一季度於二級市場實現不同幅度的上漲，漲幅最高的達26.1%。

但事實上，對於REITs類基金來説，在二級市場的大幅上漲不見得是件好事，因為此類基金以獲取基礎設施項目收費等穩定現金流為主要目的，隨着交易價格的大幅上漲，淨現金流分派率將顯著下降。

此外，部分公募REITs仍未擺脱當下疫情反覆帶來的負面影響。

博時招商蛇口(001979)產業園REIT在2022年一季報中稱，萬海大廈及萬融大廈受深圳疫情及區域封控影響，一季度招商工作難度加大，出現新客户無法抵達現場看房、原儲備客户轉為觀望狀態等情況，整體租賃市場冷淡。同時，由於防疫工作與招商、運營工作同步開展，也在一定程度上造成了租金收入不及預期、管理成本超出預期等情況。

平安廣州交投廣河REIT在一季報中同樣提到，報告期內，國內疫情多的頻發，波及珠三角地區多個城市。2月初香港疫情加劇，東莞、深圳地區隨後也經歷了一波突發疫情，深莞兩地相繼實施了一段時間的封閉管理，廣州地區也採取了相應的防控措施，2、3月份本項目車流量和路費收入受周邊地區疫情管控影響出現明顯下降。

在此背景下，於年初爆發的炒作公募REITs的熱潮在後續逐步降温，部分REITs的價格甚至出現了一定回撤。

對此，莫一帆認為，如果二級市場價格出現比較大的回撤，可能是逢低佈局的好機會；如果漲幅已經較高的部分產品價格進一步上漲，顯著超出其內在價值，短期內不建議追高。

在莫一帆看來，公募REITs的投資還是要結合底層資產的內在價值、隱含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資人自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷。

新一批REITs產品陸續登場其中不乏爆款

眼下，在首批公募REITs迎來天量解禁的同時，新一批的REITs產品也在陸續發行。

6月21日，國金中國鐵建(601186)高速REIT正式公開發售，根據發行公告，該基金採用向戰略投資者定向配售、向符合條件的網下投資者詢價發售、向公眾投資者公開發售相結合的方式進行發售。

該基金的計劃募集的基金份額總額為5億份，其中，初始戰略配售發售份額為3.75億份，佔發售總量的75%，面向公眾的初始發售份額為0.375億份，基金份額認購價格為9.586元/份。

從國金基金在6月22日發佈的“提前結束募集並進行比例配售”的公告看，國金中國鐵建高速REIT想必是引來了各路資金的踴躍認購，據和訊財經瞭解，國金中國鐵建高速REIT在6月21日當天便獲得逾百億資金瘋搶。

（圖片説明：國金中國鐵建高速REIT提前結束募集公告）

有業內人士指出，當前公募REITs新試點項目類型明顯加快推進，加之疫情擾動的逐步緩解，諸如產業園區、生態環保等底層資產運營良好的REIT值得投資者重點關注。

中金公司研究部發表觀點認為，REITs作為資本市場中補短板的一類品種，能夠實現資本對於實體資產的配置，在高股息優質資產稀缺的宏觀大背景下，在中期維度REITs作為大類資產仍具有較高配置價值，特別是對於保險、資管、養老金等長線機構投資者是一類較為理想的投資產品。

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