作者：時代財經 黃銀橋
圖片來源：視覺中國
第一次衝擊港交所失敗的宋都服務發起了第二輪攻勢。
宋都服務是浙系房企宋都地產旗下的物業公司，在今年1月份第一次遞交上市申請，但沒有成功，招股書在7月份顯示為“失效”。調整之後，宋都服務於9月3日上午遞交了一份新招股書。
招銀國際分析師文幹森在9月4日向時代財經表示，招股書失效一般是遞交的資料不符合港交所規定，或者港交所有更多的疑問需要該公司進一步補充回答。
對比第一份招股書，宋都服務提交的第二版要詳細更多，上一版本共391頁，第二個版本增加到了490頁。如“我們的客户”一項，原來只有簡單兩段文字介紹客户羣及五大客户所佔收益，最新版本增加了三大表格，詳細列明瞭不同客户在物業管理、非業主增值服務、社區增值服務三大板塊不同年份的收益情況。
同時，“物業管理費價格趨勢”一欄，最新版本則分別列舉了長三角、浙江省、杭州三個地方的住宅、商用、辦公室、產業園區四大類型物業的管理費走勢。
25歲千金掌舵
宋都服務成立於1995年1月8日，至今發展超過25年。這家物業公司創始人俞建午把它交給了女兒俞昀打理。
俞昀今年只有25歲，但俞建午很早就開始培養她做物業公司的掌舵人。2015年5月，俞昀從南加州大學畢業，8月即開始以實習生身份在宋都物業實習，並在多個部門間輪值，藉此瞭解和熟悉中國物業管理行業及宋都物業的營運。實習一直持續到2016年7月，期間協助參與過公共關係管理、員工招聘、預算及會計管理、工程材料採購等工作。
2018年3月起，俞昀開始進入核心管理層，出任宋都物業董事，並一直負責監督宋都物業的業務營運。如今，隨着“宋都物業”以“宋都服務”的名義在香港上市，俞昀正式坐上了董事會主席的位置。
年輕一代上位，經驗尚淺，俞建午給俞昀安排了兩位老臣相輔。其中，任執行董事兼首席執行官的朱瑾，於2007年加盟宋都物業，至今已經13年，在赴港上市前，朱瑾是宋都物業的董事會主席。
另一位執行董事程華勇，在物業管理行業從業超過15年，於2014年9月加入宋都物業，先後任合肥分公司總經理、常務副總、經理等職務。
不過，把管理權交給女兒的俞建午，並沒有把宋都服務的控股大權一併移交。
作為家族財富計劃的一部分，俞建午於2019年12月11日成立家族信託--俞建午以信託持有宋都服務95%股權，信託受益人為俞建午及其家族成員。
除此之外，俞建午還拉來了香港投資者張裕光做股東，後者目前持有宋都服務5%股權。
據介紹，張裕光擁有於高鵬礦業上市前投資該公司的經驗以及擁有於曠世控股首次公開發售前投資經驗。因為這兩筆投資，張裕光被視為宋都服務上市的引路人。
宋都服務稱，張裕光已從股東的角度就整體上市流程向董事提供有用資料及指引，例如董事可能遇到需要注意並妥善解決的事項。
此外，張裕光運用其個人商界人脈、資本市場知識及過往在香港的投資經驗，為董事提供有關香港資本市場（在香港獲得資本、資源及有意投資者方面）的見解及意見。宋都服務董事亦認為，在未來可能出現融資需求時可藉助張裕光的網絡及關係，並有可能獲得新商機。
規模仍是硬傷
地產母公司一直都是上市物業公司的最大靠山，這意味着，地產公司規模越大，物業公司的規模也越大。
中報顯示，今年上半年，宋都服務母公司宋都股份營業收入為24.31億元。克而瑞數據顯示，期內宋都集團銷售額為57.5億元。
地產公司銷售額不到百億，宋都服務的規模也較小。招股書顯示，截至2020年上半年，宋都服務在14個城市設有九間附屬公司及15間分公司，向33項物業（包括16項住宅物業及17項非住宅物業）提供物業管理服務，在管總建築面積約為640萬平方米。
對比目前已上市的29家物業公司，宋都服務在管面積僅高於興業物聯、燁星集團，排倒數第三，這很有可能成為宋都服務的硬傷。
從近年物業公司上市熱潮可以看出，資本市場對物業股極其追捧，頭部物業公司股價更是翻了幾番。以碧桂園服務為例，上市首日收盤價為每股9.89港元，至9月4日收盤價為每股54.1港元，漲幅高達447%。
每一家謀求上市的物業公司無疑都想乘上這股東風，但那些規模過小的卻難受青睞。
以目前規模還沒突破千萬平方米的興業物聯、燁星集團、和泓服務為例，它們上市首日收盤價分別為每股2.03港元、1.72港元、1.72港元，9月4日收盤價分別為每股1.64港元、1.41港元、2.37港元，僅和泓服務上漲了37.79%，但漲幅在行業內並不算大。
文幹森指出，目前規模仍是物業公司最重要的評判標準，很多大的投資公司都不會把精力花在小型物業公司上，它們更青睞大型物業公司，這是造成股價差異的重要原因。“大型地產公司一年的成交可以為物業公司帶來上千萬平方米的增長，小型物業公司顯然不行。”
為了擴大規模，宋都服務也在加大外部收購。招股書顯示，宋都服務來自獨立第三方的在管面積從2017年的5萬平方米上升至2020年上半年的260萬平方米，佔比從1.6%上升至41.1%。
規模雖然落後，但宋都服務在業務上與其他物業公司並無大異，主要包括物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務，唯一的區別在於其他業務（包括酒店業務及長租公寓業務）。
長租公寓近年爆雷不斷，從招股書看，宋都服務的長租公寓業務也不樂觀，2017-2020年上半年，毛利分別為30萬元、90萬元、80萬元、20萬元，呈下降趨勢，毛利率也從2017年的35.6%跌至2020年上半年的19.3%。
但這似乎未影響宋都服務的信心，其稱未來計劃之一是進一步擴大長租公寓業務。宋都服務稱，其運營長租公寓的模式側重於集中公寓管理（即不再涉及向業主租賃物業而是涉及提供經營及管理服務），收益將主要來自長租公寓業務所得總收益的固定百分比。也就是，宋都服務不做“二房東”。
從整體來看，宋都服務近幾年的收益在上升。2017年-2020年上半年總收益分別為8396萬元、1.33億元、2.22億元、1.17億元。