恆大驚天逆轉背後，釋放了什麼信號

文|雲北

從捲入漩渦到解除危機，恆大僅僅用了5天時間。

01

恆大，終於迎來超級利好。

9月29日， 恆大地產與總額863億的戰略投資者簽訂補充協議，戰投同意轉為普通股權長期持有, 股權比例也將跟此前保持一致 。剩餘的437億戰投中，恆大已與155億戰投商談完畢，目前正在辦理手續，282億戰投正在商談中。

恆大集團董事局主席許家印，以及蘇寧控股董事長張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長葉遠西、嘉寓集團董事長田家玉等全體1300億戰略投資者高管均出席簽字儀式。

這意味着，此前網傳的 恆大1300億戰略投資“對賭”警報基本解除，所謂資金鍊斷裂的擔憂亦不復存在。

早在2017年，恆大引入了1300億的戰略投資，堪稱史上最大規模的股權投資。這些戰略投資背後的附帶的對賭協議，成為此番恆大事件的引爆點之一。

根據對賭協議，如果恆大地產不能在2021年1月31日之前，完成與深深房的重組，回到A股上市，就必須償還1300億戰投資金。

然而，最近10多年來，由於政策限制，幾乎沒有房地產企業能在A股直接上市。通過重組借殼上市的閘門雖在2015年一度打開，但隨着新一輪樓市調控的加碼，又被無限期擱置，一眾房企被堵在A股大門之外。

且不説 限制房企在A股上市是否合理，在宏觀大環境面前，既然重組短期無法落地，那麼解決戰略投資問題就是必選項。

這一次，恆大將高達1000多億的戰投股轉為普通股，堪稱最具跨越性的一幕。這場簽字儀式，全體戰略投資者均與會，説明解決全部戰略投資只剩下時間問題。

值得一提的是，在戰略投資對賭警報解除的同時，恆大還祭出了一系列重量級的舉動：

一是， 恆大分拆物業上市已獲港交所批准 ，9月29日，恆大物業已向港交所提出招股書，離分拆上市只有一步之遙。

二是， 恆大汽車申請科創上市決議 ，已經獲得董事會審議通過。

這些動作，無疑給了資本市場以巨大的信心，恆大股價強勢反彈就是例證；同時這些組合拳，還將恆大從危機中脱出身來，轉而獲得更為穩健的財務基本面，降負債之路將會更為順暢。

可以説，化危為機，對恆大的財務擔憂可以基本解除了。

02

過去這5天，可能是恆大企業史上最為漫長的5天。

從第一時間闢謠到連發多份公告，再到最重磅的戰略投資協議簽署，恆大成功消除了市場的兩大擔憂：

一是，恆大1300億的戰略投資，是不是即將面臨對賭風險？

二是，恆大是不是高負債，是不是面臨資金鍊斷裂的危機？

對賭風險已經不復存在，高負債問題是否從根本上解決了？

必須承認的一點是，中國房地產本身就是以高負債、高槓杆、高週轉為特色。除了個別享有政策優勢的國有企業外，幾乎所有市場型房企都不乏高負債和高週轉。

這是行業規律使然，在樓市白銀時代真正到來之前，這種模式恐怕難以真正消失。

所以，問題的核心不在於是不是存在高負債，而是 現金流是否源源不斷，在極限情形下，高負債是否成了懸在企業頭頂的達摩克利斯之間？

據恆大公告，截至9月24日，恆大累計實現銷售5049億元，同比增長11.4%；銷售回款4521億元，同比增長51.3%。

可以説，在疫情衝擊的2020年，恆大無論是銷售額還是回款率，在一眾房企中就顯得相當優秀，這些數據無疑是對傳聞的最好回應。

同時，恆大雖然長期遭受“高負債”的質疑，但至今從來沒有出過爆雷事件。根據恆大發布的公告， 成立24年來,共計借款20523筆,恆大從未出現利息晚付、本金逾期歸還的情況。

事實上， 早在今年年初，恆大就已將“降負債”作為主基調，並提出“三年大降4500億”的宏大目標。

要知道，當時，“三道紅線”政策尚未出台，樓市仍處於鬆綁狀態，能提出這樣的發展戰略，無疑是有遠見的。

數據顯示，截至9月24日,恆大有息負債較3月末已下降約534億,融資成本下降2.24個百分點,並提前歸還9月25日以後到期借款共435億。

降負債之路只要持續下去，恆大基本面就不存在多大的問題。

03

恆大遭遇的這場衝擊，對於整個房地產行業無疑都有警示意義。

面對市場關於資金鍊斷裂的傳聞，恆大一度遭遇股債雙殺、境外對沖基金做空、坊間輿論沸反盈天的集體衝擊，連帶整個房產板塊全線走跌，堪稱史上最嚴重的地產事件之一。

可以説， 這場危機，影響的不只是恆大，而是整個行業。同理，能否化解這場危機，關乎的不只是恆大的未來，還關乎整個房地產行業的發展。

這些年來，房地產創造了有史以來最為天量的財富，成為貨幣增長的強大蓄水池，也帶來了一系列的社會問題。

這些問題一方面集中於高房價，另一方面集中於房地產的金融化。前者關乎社會民生，後者關乎整個金融系統的穩定。

正因為這一點，從去年開始，宏觀調控的態度愈發清晰： 房住不炒、房不刺激、穩房價穩地價穩預期、遏制房地產金融化泡沫化……

這是全新的時代格局。恆大已經率先做出了轉變，其他房企也沒有觀望的時間了。