一頭連着投資、一頭連着民生，在以國內大循環為主體的投資和民生需求中房地產有重大機會。伴隨着疫情防控態勢逐漸向好，房地產行業開始在變局中尋找新開局。作為“國內循環主力軍”，如何抓好機遇走出創新發展新變化，也是一場大考。9月29日，以探討中國房地產行業行業創新發展的“新產品·新技術·新模式·新動能——2020年中國房地產創新大會在北京富力萬麗酒店舉行”。清華大學建設管理系教授、房地產研究所所長劉洪玉，中國房地產報社社長、社委會主任慄文忠，中國房地產報社總經理、中房同創文化傳媒股份有限公司董事總經理單大偉，龍安集團合夥人兼董事長饒及人，中國房地產報社副社長肖勇，中央財經大學副教授、中房智庫研究院執行院長柴鐸，湖北御江集團顧問、浙江大學房地產研究中心高級研究員馮焱東等業界專家與企業代表參會，探討房地產行業在後疫時代行業發展，如何借勢“科技”成為此次大會關鍵詞。
在清華大學建設管理系教授、房地產研究所所長劉洪玉看來，房地產行業的發展雖然取得了非常重要的成就，但也存在不少問題。這些成就與問題背後，他從多維度分析了房地產行業環境的變化，這些環境的變化，都為創新提供空間。同時，創新也將成為各種內部環境與外部環境變化的動力之一。從供給端角度出發，我們越來越關注如何提高供給質量，提高供給端的可持續性。需求端則更加註重對未來美好生活的需要，如改善性需求、更新需求、人口遷移導致的需求等，佔據主導地位。從外部環境變化來看，其一是經濟環境變化，經濟增長速度放緩是總體趨勢，疊加疫情的影響，過去經常寄望於經濟增長來解決市場過量的動因，現在被削弱了。總體格局上，房地產行業在發展初期容易受到國際環境影響，其資產價格的穩定，也和國際環境相關。從發展格局上來看，目前經濟發展以國內大循環為主，國內國際雙循環相互促進。經濟環境在發生變化，其主要動力是來自改革和創新。其二是社會環境變化，城鎮化發展速度放緩，户籍人口城鎮化率開始提升，儘管這使得需要建設的住房量很大，但其實已經開始跨越最快的時期，我國的城鎮化已經從高速發展進入高質量發展階段。另外是人口老齡化，也給房地產行業帶來很多新的要求。其三是政策環境變化，這也是非常重要的維度。大家寄希望於房地產作為早期刺激經濟的手段，包括今年年初疫情嚴重期間，大家也期待類似手段，但其實未來讓房子迴歸居住屬性，提高住的環境質量，才是政策的大環境。其四是技術環境變化。地產科技迅速發展，第一階段，技術為地產提供數據服務，也就是互補階段；第二階段是技術賦能階段，像Wework辦公、愛彼迎中介服務模式等；很快，房地產技術發展將進入第三階段，即融合發展創新階段，智慧家居、智慧住宅、樓宇管理的自動化，以及能源的管理、室內健康環境的管理等，都變成行業技術創新非常重要的方向。
在中國房地產報社社長、社委會主任慄文忠看來，疫情緩解以來，中國房地產行業已在變局中開新局，抓住機遇，奮勇前進。一是從內循環角度來看，二季度我國GDP為25萬億元，同比增長3.2%，實現由負轉正，這離不開投資的貢獻。在投資中，上半年房地產開發投資同比增長1.9%，率先實現由降轉升，成為了經濟增長中為數不多的亮點。二是隨着行業佔位逐漸轉變為“經濟穩定器+產業載體”，房地產企業已在實體經濟方面着力，比如城市更新、新基建、產城融合等等，成為重要的產業載體。慄文忠認為，在當前經濟形勢發生深刻而複雜的變化中，中國房地產行業也是危中有機，但唯創新者勝。未來，我們還需要繼續創新，繼續抓住機遇，奮勇發展。葉明：建築業發展有6大問題 產業大而不強過於“碎片化”中建科技顧問總工、中國建築學會建築產業現代化發展委員會秘書長葉明
會上，中建科技顧問總工、中國建築學會建築產業現代化發展委員會秘書長葉明表示，目前建築業發展存在諸多問題，如產業碎片化、產業鏈脱節、價值鏈斷裂等。葉明認為，在當前大背景下，在建築業轉型升級、創新發展中必須要重視建築產業所存在的問題，這也是推動新型建築工業化發展、推進建築產業現代化必然要求。“長期以來，中國建築業受傳統行業劃分的體制機制的影響是根深蒂固的，始終沒能跳出‘行業’管理業態和發展路徑，沒有將建築業作為‘產業’規劃和發展，更沒有建立為推進產業結構合理化、高度化、現代化所指定的一整套政策體系，尤其缺乏‘產業思維’，缺少產業基礎理論研究，更缺失建築產業體系的支撐。”葉明表示，由於行業思維造成了建築業存在產業碎片化、產業鏈的脱節和價值鏈斷裂等問題。一是產業大而不強。2019年，建築業總產值達24.8萬億元，產值利潤率僅有3.37%。整個建築企業的業務結構和發展方式單一，大部分都處在同質化的競爭；產量大，利潤率低。二是產業“碎片化”。建築業所存在的質量、安全、環保等一系列問題都是由於產業“碎片化”造成的。碎片化體現在設計上的碎片化，設計與施工建造活動脱節，設計不能貫穿生產建造的全過程，以及設計本身的協同性差，在施工環節方面，設計、生產、施工、運營等相互割裂；三是產業基礎薄弱。如產業組織結構失衡、工程組織方式落後、建造方式傳統粗放、工人技能素質偏低、企業核心能力不強；四是產業鏈水平低。目前整個產業創新體系的各要素資源分散，造成產業鏈脱節、價值鏈斷裂。此外，行業間關聯性差，尚未形成協同高效的產業體系。以及企業的技術與管理脱節，價值鏈、供需鏈不能充分發揮；五是產業創新體系割裂。葉明認為整個產業技術創新體系存在“五重割裂”：產業與關聯產業之間融合發展的割裂，技術研發投入與成果轉化之間的割裂，企業內部產業鏈技術與生產環節之間協同的割裂，大企業與中小企業在專業化協同創新上的割裂，大學、研究機構和企業主體之間在持續互動上的割裂；單大偉：發展裝配式建築是房地產企業重塑增長和業務轉型必然選擇
中國房地產報社總經理、中房同創文化傳媒股份有限公司董事總經理單大偉
中國房地產報社總經理、中房同創文化傳媒股份有限公司董事總經理單大偉在致辭中表示，現在，房地產企業正處在轉型窗口期，房地產市場從以前的增量市場進入到存量市場，面對行業的變化，房地產企業需要尋找新的業務增長動力，並積極推動業務創新，以實現轉型升級，而積極發展裝配式建築，推進數字化轉型，正是房地產企業重塑增長和業務轉型的必然選擇。同時，他強調發展新型建築工業化是一項複雜的系統工程，它發展的好壞、成長的快慢需要政府部門、社會團體和產業鏈上下游企業共同努力，同時也需要媒體的推動。
會上，中國建築標準設計研究院副總建築師魏素巍表示，與裝配式建築在各地推廣的力度相比，裝配式內裝應用案例與實際規模並沒有那麼廣泛。在建項目類型到底哪些應用了裝配式內裝技術，通過調研發現主要以政府類公租房、安置房、共有產權房、長租公寓等居多，在商品房項目上應用較少。魏素巍分析稱，政府類公租房、安置房包括共有產權房使用主要有以下幾個特點：一是標準化程度很高；二是產權所有人和居住人不是同一主體，很多房子產權由政府管理，在建設管理過程中建設方大多也是管理方，更關注於後期更改維護便宜性，這跟裝配式內裝直接相關。原因是裝配式內裝有管建分離帶來的維修和便利，與這方面需求有很好的契合點。“主要原因是目前階段裝配式內裝能帶來的優勢與商品房的需求沒有完全契合。”魏素巍説。一是質量上，新技術、新做法、新部品層出不窮，商品房需要接受市場的嚴酷考驗，必須謹慎。這需要經過市場的不斷檢驗，考驗之後會大浪淘沙，一批優質產品會出現，也會促進這些企業去研發，迎合市場做出高質量的產品。二是速度上，裝配式內裝帶來的速度肯定是提升的，這是很關鍵的契合點。三是成本上，以目前情況看，因為規模效應等因素，成本未必是降低的，甚至要比傳統稍微高一些。“質量、速度、成本，沒有完全與商品房需求契合。要契合這一需求，產品一定要非常成熟，可以納入戰略集採之後再去做。”魏素巍説，要想在商品房中應用得好，最主要的還是依靠下端部品產業的支撐，要有高質量的產品和價格相對有優勢的產品可供採用，這也是行業發展共同面臨的問題。
“未來是屬於給準備的人，中國房地產行業仍然充滿着機會。但是房子的作用已經不是簡單的滿足居住，而是用設計引領潮流、規劃生活。”龍安集團合夥人兼董事長饒及人分析，房子應該場景化。不同人口結構、不同的黏性、不同的生活水平，要住不同的房子，因此做產業規劃要避免錯在起跑線。
中央財經大學副教授、中房智庫研究院執行院長柴鐸認為，人口的波動或者人口增長高峯越來越平緩，人口的增速越來越緩慢，這樣一個過程當中，房地產未來將進入到不像之前那樣的大幅度波動階段。他表示，房地產未來面臨的五個環境關鍵詞是流動、膨脹、傾斜、透支、變局。 第一個關鍵詞是流動。人口流動規律包括西部向東部，內陸向沿海等五個方面，過去十年，我國在高速、大規模的人口轉移流動下，城鎮化率不斷上升，人口流動成為我國發展的關鍵。 第二個關鍵詞是膨脹。在大量人口流動下，國家城市數量、規模都經歷了飛躍式增長，在這個過程中也面臨着城市過度擴張、無序蔓延造成生態環境被破壞，居住質量下降、城市宜居性降低等問題。 第三個關鍵是傾斜。我國東南側國土面積只有40%，佔到國家GDP的95%，人口的96%左右。而西北側國土面積達到56%，只佔國家GDP的4%。直到今天，我國經濟發展還沒有突破這個格局。 第四個關鍵詞是透支。柴鐸以人口紅利、土地紅利這兩個最典型方面舉例強調稱，這個時期人口的增長也是要慢於土地的增長，無論土地消耗的總量還是對於財政的貢獻度來看，目前已經達到了增長的極限。 第五個關鍵詞是變局。受疫情影響，房地產行業發展到了一個需要變革的週期。房地產相關的策略也需要從拼速度拼規模上改變，絕對短缺階段依靠速度規模擴張，依靠低成本拿地高價賣、賺土地升值的差價，以及金融市場的壟斷或者説金融市場獲取金融資源的能力來實現快速的增長，已經到了極限。責任編輯：馬琳 劉亞
審讀：戴士潮
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