素材提供/ 盈石（北京） 張煜博
我們從開發目標的角度解讀：
培育期：一般在開業1-3年，驗證前期定位、體系搭建，是項目容錯階段；
成長期：度過培育期後項目開始進入快速發展軌道，商業的品牌形象逐漸確立，最為關注業績的增長，業主逐漸握有更多的話語權；
成熟期：商業品牌具備影響力，業主手握主動權，更加關注商業資產價值的塑造，客羣篩選完成，項目的銷售不再需要高客流帶動，同時運營管理體系磨合成熟，成本支出維持在低水平。
商業生命週期與開業年限作為核心劃分，具有一定的發展規律，其中因城市能級不同增速比例有所差異。開業1-3年為項目的培育期，客流增長表現突出；3年後銷售額增長提速，進入項目發展期；進入穩定期後項目整體增速放緩。
進行數據分析時，我們需要注意選取的維度，通過相同數據不同維度的選取（年度、切片季度、月度、業態…），對應不同分析階段的需要；（Ps：要保證數據維度的一致性）還需要注意數據的變化及組合，通過同類數據變化趨勢體現以及不同數據組合分析，得出更多結論。
*切片季度：可以是完整季度（Q1、Q2、Q3…）也可以是人為規定的季度（2-4月、8-10月）
判定項目健康與否
第一部分
客流量可以反應出一個項目人氣及經營現狀，在實操過程中去運用客流量數據可以得出很多結論。以年度為單位，對項目大體客流量進行判估，可以看出整個項目的客流量增長率，從而體現項目的吸客率。
以北京A項目和長春A項目為例，可以看出項目初期客流量是逐步遞增的趨勢，在出現競品項目時，出現了明顯的變化，從而進行對項目的評估。
與客流量同理，在項目發展過程中，銷售額會有起伏變化，當出現與競品項目相關的時候，代表項目在市場層面的競爭力出現了問題，銷售額代表了項目盈利的能力。
空置率在項目的發展過程中是一個持續波動的數據，判定空置率健康與否的關鍵點是在於空置率維持在10%以下還是10%以上，10%是一個項目空置的紅線，低於10%證明項目在合理範圍內波動，高於10%證明項目出現較為嚴重的掉鋪或空置的情況。
以上圖為例，會員數量應保持在比較持續的遞增的狀態，通過會員數量增長率可以判定項目的客羣質量與消費粘性。
從基本面評判項目健康與否，通過客流量判定整體吸客能力；通過銷售額，判定項目盈利能力；通過空置率，判定項目運營期空置情況是否正常；通過會員數量，判定項目客質情況及消費黏性。
以簡單直接、特點鮮明的數據表現，引導甲方思路、對項目問題進行初判。
判定核心問題
第二部分
以長春A項目為例可以看出，主力店面積佔比為40%，次主力店面積佔比為13%，零售佔比為20%，餐飲佔比為15%，剩下的為兒童、生活配套及營銷點位。項目原定位為“生活萬花筒”、功能綜合，而項目實際呈現的主力店面積過大，佔比接近半數，擠壓其他業態面積；餐飲面積佔比失衡，遠低於常規商業水平。正常項目主力店佔比為20%，餐飲佔比為30%，通過對比業態面積的對比，可以明顯看出項目的問題。
優選月度日均客流同比及環比，次選切片季度內客流同比及環比，進行多維度的對比。結合時間、空間兩個維度看客流變化趨勢是否符合定位特性，結合競爭對手數據進行比較分析問題所在。
根據競品開業、店慶、春節聖誕等節假日及其他需重點關注時間的客流數據看客流的趨勢變化與時間維度的關係；
根據不同樓層、主力店附近等不同空間維度的客流數據看客流的趨勢變化與空間維度的關係。
*（切片時間推薦：5-10月，推薦原因：時間段具有代表性，客流變化趨勢相對均衡）
根據不同的維度數據探討不同問題，年度客流對標整體表現，細分客流聚焦消費轉化及推廣活動。
以樓層為分類維度
以項目整體為分類維度
優選月度日銷售額同比及環比，次選切片季度內銷售額同比及環比。
*（切片時間推薦：5-10月，推薦原因：時間段具有代表性，客流變化趨勢相對均衡）
結合時間、空間兩個維度看銷售變化趨勢是否有明顯增長或下跌，結合競爭對手數據進行比較分析問題所在。
根據競品開業、店慶、春節聖誕等節假日及其他需重點關注時間的銷售數據看銷售的趨勢變化與時間維度的關係；
根據不同樓層、主力店附近等不同空間維度的銷售數據看銷售的趨勢變化與空間維度的關係。
時尚零售代表品牌月均銷售坪效
選取同項目銷售額，根據各業態銷售額佔比，結合市場競爭，評判各業態銷售能力（市場競爭力）。
長春A項目2018-2019年業態月均租金數據變化
選取各業態月度、年度平均租金，根據租金增長率，結合定位及各業態銷售能力，評判各業態租金是否合理。
以推廣目標而定，與項目自身同類型活動進行同比。
業態面積，通過對比定位，評判佔比是否合理；客流量，結合時間、空間兩個維度評判客流變化趨勢是否符合定位特性，結合競爭對手數據進行比較分析問題所在；項目銷售額，結合時間、空間兩個維度評判銷售變化趨勢是否有明顯增長或下跌，結合競爭對手數據進行比較分析問題所在；業態銷售額，結合市場競爭，評判各業態銷售能力（市場競爭力）；租金，結合定位及各業態銷售能力，評判各業態租金是否合理。
結合定位及各對比定位，是否
通過細化維度、數據組合展現項目的問題本質，以“抽絲剝繭”的方式發掘核心問題所在，重點是數據組合分析，聚焦功能及經營的核心問題，對應核心策略部分項目業態現狀分析。
確立指導方針
第三部分
通過業態品牌面積佔比和品類銷售額的佔比，判定各品類對於項目銷售額的實際貢獻效果。
以上圖項目為例，通過表象發現問題，可觀察到外賣檔口過多，限制就餐選擇性，擠壓其他品類銷售空間；正餐缺失，導致餐飲消費客單低，整體銷售難以提升。
通過數據分析，發現問題所在。外賣檔口面積佔比75%，實際銷售佔比45%；特色正餐面積儘管佔比5%，但實際銷售額佔比15%。結合之前數據，可得出未來調改方向，縮減外賣檔口面積，提升特色正餐面積。
通過業態品類銷售額和品牌客流量，判定各品類、品牌在吸引客流消費到訪層面的帶動性優劣。
以上圖項目為例，餐飲業態全品類表現突出，其中特色正餐的銷售貢獻。
項目整體客流排名TOP20中，餐飲品牌共10個，佔比50%，其中排名靠前品牌基本為特色正餐。結合數據可以看出，特色正餐在此項目的重要性。
通過業態品類銷售額和業態品類租金，對比實際經營與租決呈現出的差異，可指導新一版租決的修訂。
從數據可以看出，零售業態面積佔比與零售業態銷售佔比總體呈現比較“健康”的比例。
結合租金佔比，可以看出存在一定問題，以項目來説，商户賣得好不代表業主收益高，品牌賺的盆滿缽滿，繳納租金才算落袋為安。
面積佔比，體現在業態各品類面積佔比；客流量，按業態品類梳理各品牌客流量；銷售額，體現在業態各品類銷售額數據；租金，體現在業態各品類租金水平。
明確核心問題所在，選取細分品類數據組合，針對問題根源，剖析問題本質，指導第二階段業態調改方案的制定。
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