來源： 和訊房產
如果評選開發商中哪家市場嗅覺最為敏鋭，世茂集團（HK0813）的呼聲一定是最高的幾家之一。
僅僅幾個月前的2020年業績會上，管理層還在討論房地產收併購的話題。而幾個月後的8月30日，在世茂2021年中期業績發佈會上，管理層已經提出“跨越轉軌週期”，並迅速由“攻”轉“守”，在賬上存下了823.8億元的現金，整整比2020年增加了139.1億元。同時還大幅度增加非房開業務的收入，進一步擴大現金流的流入。
這一步棋，在市場逐漸變冷之後，會發揮出很多人無法想象的作用，幫助世茂在馬拉松比賽的後半程，越跑越穩。
行業資金鍊普遍承壓
通常情況下，大多數企業其實不願意在賬上囤積過多的資金。因為閒置的資金如果不能快速週轉起來，就會給公司帶來看不見的損失，會受通貨膨脹等因素影響，造成實際資金價值的下降。
因為這個原因，在三條紅線發佈後，雖然房企普遍把現金短債比提升至1以上，但多數的比值也就1—1.3之間，只有幾家央企巨頭在賬户上留存了大量的現金。
但是，越來越嚴峻的形勢，開發商們開始意識到，在賬户上留存足夠多的現金有多麼重要。
克而瑞的統計顯示，2021年7月，TOP100房企單月實現銷售操盤金額8611.7億元，環比降低33%，降幅水平較往年有所擴大，同比降低8.3%。
二季度以來百強房企單月業績增速呈放緩趨勢。7月40家典型上市房企有6成以上同環比雙降。其中，絕大部分單月業績環比降低，包含Top10房企在內不少企業的環比降幅超過35%， 40家典型上市房企單月同比增長企業數量不及4成，超9成TOP30房企7月單月業績不及上半年月均水平。
2021年7月100家典型房企的融資總量為1018.26億元，環比下降10.9%，同比下降47.0%，值得注意的是，自2020年11月份以來，房企的單月融資已經連續9個月均呈現同比下降。
銷售和融資同時收緊，給企業的運營帶來巨大的資金壓力。
一個信號是房企開工面積出現大幅下降。克而瑞對國家統計局7月份的開工、施工、竣工面積統計數據監測顯示，7月房屋新增施工面積和新開工面積分別環比下降47%和34%，其中房屋新開工面積僅17660萬平方米，較過去兩年同期分別下降21.5%和12.6%。
而在實際層面，企業的資金壓力更大。一家行業龍頭企業的品牌負責人告訴和訊房產，因為按揭貸款辦理週期延長，開發商的資金鍊整體收緊。
現金增幅行業領先
如果，行業資金吃緊趨勢延續，那麼留有足夠多的現金，對公司就有非常重要的戰略意義。只是多數開發商沒有這方面意識，或者有意識但沒有能力囤積大量資金。和訊房產調研了TOP20中的開發商，除了保利、華潤、招商等央企和龍湖、世茂、碧桂園等少數民企之外，多數開發商截止6月30日，賬面上的現金是比去年年底更少的。
如果以現金的增幅而言，世茂和龍湖的現金增幅應該是這半年裏最多的。其中，龍湖的現金增幅是27.8%，世茂的增幅也達到20.32%，處於TOP20中的前兩名。
在回答香港財華社記者採訪時，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇坦言，應對不確定的外部環境，世茂在今年上半年其實是選擇了一個防守型的策略，多銷售、多回款、謹慎投資。
根據世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸介紹，為了應對按揭和開發貸款的收緊，早在去年年末，世茂集團就已經和大型金融機構開展總對總合作，積極加強按揭貸款的審批。今年上半年實現1161億元回款，增幅達到30.4%。
公司嚴格考核回款率、調撥率、可動用現金和權益後利潤。在土地投資上，世茂比以往更為謹慎，上半年獲取19幅土地，權益前總地價201億元。
對投資項目，世茂集團有非常高的要求，淨利8-10%，毛利率超過25%的地塊，世茂集團才會投資。
除了謹慎拿地，非房開業務的高增長，也給世茂集團的現金大幅增長，提供了重要的貢獻。根據管理層透露的信息，上半年非房開業務的收入增幅達到128%，也給世茂集團帶來了大量的現金流。
許世壇説，世茂的大飛機戰略，是應對未來不確定性的一個很好的方法。根據公司的半年業績數據，世茂服務上半年營業收入42.34億元，歸母淨利潤5.78億元，分別實現171%和136%的同比增長；截至2021年6月30日，世茂服務合約面積達2.39億平方米，同比增長91%。世茂股份(600823,股吧)精細化運營增效，上半年實現營業收入119億元，同比增長30%；毛利潤45.9億元，同比增長33%。世茂酒店強化“輕重並舉”優勢，上半年營業收入大漲141%至11.9億元。根據許世壇的預估，世茂全年非房開收入目標超150億，增長約74%；非房開收入的目標占比也將持續提升，三年目標20%以上。
下半年：將抄底土地市場
大量的資金儲備給了世茂下半年抄底優質土地的機會。
許世壇坦言，上半年的第一輪土地拍賣成交價普遍比較高。從公司監測的公開拍賣的地塊看，部分地塊盈利很少。
而從第二輪集中土地拍賣開始，土地出讓規則和政策都會有一輪調整。世茂也在積極研究其中的機會，在滿足公司盈利要求的情況下，會利用企業豐厚的現金儲備去獲取一些優質地塊。
事實上，世茂獲取優質土地的渠道，並不僅僅侷限於公開市場。
上半年世茂股份獲取的三幅土地，均為TOD地塊，土地價值高，成本相對低廉。原因之一，就是因為世茂經過多年的積累，擁有豐富的綜合體開發、運營的經驗和資源。在今年土地市場的下半場，世茂集團有機會藉助自身在綜合體領域的經驗和能力，獲取一些新的開發機會。
根據世茂集團的大飛機戰略，通過穩健航行的多元“大飛機”，世茂有能力做深上下游產業鏈延展，做強存量市場深耕，致力於在國家戰略核心區，實現“城市賦能”的戰略目標，用品質改變城市面貌、用產業注入發展活力、用資源引領生活方式。
這將讓世茂集團在多元拓地上獲取更多的優勢。事實上，世茂一直篤定堅持深耕一二線城市的佈局策略，上半年獲取土地中一、二線貨值佔比達62%， 如果包含強三、四線城市，佔比約95%。
許世壇表示，將密切觀望下半年的好機會，保持謹慎投資，遇到合適的土地也會加大力度。