2020年前七個月，倉儲市場發生了哪些變化？

導讀

高標倉、冷鏈倉、智能倉儲迎來更多機會。

（2019年物流地產行業前五為普洛斯、萬緯、宇培、嘉民、易商）

高標倉、冷鏈倉迎來大機會

近年來，高標準物流倉庫租賃勢頭強勁，需求也呈現多元化發展趨勢。除電子商務和第三方物流外，生鮮食品、餐飲供應鏈等企業也趨於活躍。2020年因為疫情，電商特別是生鮮店（冷鏈）的發展加速了，人們進一步地認識到了高端物流倉儲的重要性。

高標倉的主要客户是電商平台、高端製造業以及第三方物流等，中國網購市場規模持續擴大，電商平台對於倉庫的需求量逐步增多，主流電商平台阿里、京東、蘇寧等均在不斷投資高質量的倉儲設施，特別是京東的亞洲一號倉庫成為國內高標倉的典範。高標倉可實現作業高度機械化、自動化和智能化，疊加5G等新技術的應用，可大幅度既提高運行效率，減少對人工的依賴，有效提升貨物週轉效率進而降低庫內運營成本，提升企業供應鏈效能，也能降低全社會倉儲成本。目前高標倉等優質資產嚴重不足是倉儲物流領域的短板。

（數據、圖片來源：物聯雲倉）

4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，指出優先支持基礎設施補短板行業，試點範圍中包括倉儲物流、高科技產業園區、特色產業園區等概念。REITs把重資產做成輕資產，很好地解決了倉儲物流重資產投資的現金流問題，有助於盤活中國萬億級倉儲物流業市場，降低企業融資成本，中長期提升倉儲物流行業的經營績效。

（圖片來源：中信建投）

由於高標倉具有客户實力雄厚、租約時間長、空間利用率高、項目選址優越、自動化水平先進、合規屬性強等特點，完全符合REITs的優質資產要求，是此次政策受益的重要基礎設施，這對於倉儲物流迅速回籠資金有很大幫助。

2020年冷鏈物流市場規模將達到4850億元，冷鏈物流迎來了前所未有的政策扶持和發展機遇。今年倉儲物流市場醫藥類和食品生鮮類的需求十分踴躍，冷鏈類租户成為物流市場的新興驅動力。由於冷鏈類等新興租户類型對倉儲物業的硬件要求較高，業主不斷提升自身物業條件以適應未來需求的持續升級。7月10日，七部門聯合印發文件《關於擴大農業農村有效投資 加快補上“三農”領域突出短板的意見》，強調要加快農田、農產品倉儲冷鏈物流設施建設。

目前中國人均冷庫容量遠低於發達國家，而REITs有助於改進現有冷庫區域、結構不均衡局面，提高冷庫的資產收益率，加速冷鏈行業的快速迭代。

京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、長江三角洲等區域倉儲平均租金高於非重點區域，北京、上海、廣東倉儲租金水平最高，空置率處於10%以內，也符合REITs試點中重點區域與優質資產的要求。

3月6日，中國內地首單可擴募新零售基礎設施REITs產品“菜鳥中聯-中信證券-中國智能骨幹網倉儲資產支持專項計劃”擴募獲上海證券交易所批覆，本次擴募發行規模8.85億元，募集資產均服務於智能骨幹網的現代化物流樞紐。6月29日，深創投攜蘇寧設立第三期高標準物流倉儲基礎設施REITs基金髮行規模達26.54億元，產品底層資產為建築面積超60萬平米的物流倉儲資產。

智能化、數字化倉儲十分火熱

隨着倉儲自動化、智能化的發展，倉儲行業變成了一個技術密集型和資金密集型的行業。專業化分工不斷加強，倉儲服務業的獨立性全面加強。

這些給商品流通帶來的幾個變化：

（1）粒度變小：從以箱為單位變成以件為單位，2B業務2C化；

（2）頻次加快：由於倉儲作業邊際成本的降低，庫存週轉加速，頻次增高，週期變短；

（3）距離變短：由於雲倉系統的出現，商品可存放在體系內任一節點，實現就近發貨，就近退回，導致配送距離變短；配送方式多樣化：

（4）以倉儲為節點，組合距離與時效，產生多種組合的配送方式，實現物流行業的進一步細分。

業內專家認為，通過這些可以預見商品流通的大型樞紐將出現，產業鏈分工越來越細，企業需要更注重打造自身的核心競爭力，從求規模變為求效益。而效益是與倉儲智能化、數字化息息相關的。

今年前七個月倉儲物流領域十分活躍，融資和IPO都很受矚目：德馬科技科創板上市；蘭劍智能科創板申請獲得受理；髮網物流完成5億元D輪融資；極智嘉宣佈在年初完成C2輪融資，標誌着極智嘉在年初完成的C輪（C1+C2）融資總額超過2億美元；凱樂士完成數億元D輪融資；Syrius炬星獲逾千萬美元A+輪融資；中科微至完成2.3億元融資；牧星智能完成近億元A1輪融資；坤厚自動化獲得數千萬元Pre-A輪融資；梅卡曼德獲得過億元B輪投資……這些企業的核心客户包括順豐、菜鳥、三通一達、京東、蘇寧、百世、亞馬遜、唯品會等諸多行業標杆企業，他們良好的發展勢頭以及受到資本青睞，與倉儲物流智能化需求強勁密切相關。

2020年在疫情的衝擊下，人們比以往都更深地意識到：重度依賴人工的體系十分脆弱並且風險巨大，一旦出現特殊情況造成人力供應出現問題，整個體系就全亂了。一方面，倉儲物流需要智能化來實現幫助人工、提升效率、遠程監控、應對訂單高峯等；另一方面，倉儲智能化是對於環環相扣的供應鏈的有效保障，為供應鏈的可持續發展、供應鏈風險的防控增強了“免疫力”，讓企業在突發狀況、行業變更、業務鉅變等情況下儘量保持順暢運行。

（圖片來源：羅戈研究）

倉庫不僅具有儲存的功能，同時，倉儲要與運輸、物流信息、物流作業等形成一個有機整體，通過物流的管理和優化，降低物流運輸成本。倉儲業的數字化升級一直是重點和難點，倉儲的數字化應具備以下幾點：加速倉儲的運作流程；增強可視透明度；消除差錯和人為失誤；實時同步；增加柔性和靈活配置；改進倉儲空間管理和優化。針對倉儲數字化升級，今年《數字化倉庫基本要求》、《數字化倉庫評價規範》兩項行業標準編制進程工作也在不斷加快。

巨頭們的舉措

新零售線上業務的發展，加大了消費市場對物流倉儲的需求，物流地產更是在危機中迎來新發展機遇，即使在受疫情影響較大的時期，巨頭們也有很多舉措：1月，易商紅木（ESR）與GIC出資5億美元成立合資公司，投資中國物流地產；2月，普洛斯杭州下沙冷鏈自動化庫正式投入運營；3月，普洛斯正式攜手惠州港荃灣港區建設國際物流中心項目……

今年多家快遞巨頭佈局物流地產也證明這一點。4月23日，順豐控股發佈公告，公司子公司順華有限公司擬與中信資本控股有限公司的子公司共同設立物流地產基金，基金的目標規模約為3.5億美元；5月2日，圓通全資控股的上海圓弘置業有限公司成立。

電商巨頭對於倉儲物流更是勢在必得：京東物產於2018年開始獨立經營，通過投資開發、資產運營管理和多元化增值服務，為全行業合作伙伴提供現代化高標倉庫和一體化產業園的綜合解決方案。截至2020年3月31日，京東物流運營超過730個倉庫。包括京東物流管理的雲倉面積在內，京東物流倉儲總面積約1700萬平方米。6月8日，京東物流宣佈2020年將升級“千縣萬鎮24小時達”時效提升計劃，擬投用亞洲一號達到12座，全部面向二到五線城市；新建擴建城市倉和轉運倉13座。6月17日，京東物流投用了亞洲首個全流程智能柔性生產物流園——京東物流北斗新倉。

（京東物流北斗新倉）

6月30日，蘇寧西安、青島兩大物流園奠基，這是蘇寧進行智能化倉儲建設和佈局的重要舉措。7月27日，蘇寧針對入倉商户，正式宣佈三年倉儲費用減免的重大利好，將全面開放全國46個大區，涵蓋區域中心倉、前行倉、冷鏈倉等在內的100餘座倉庫。蘇寧同時宣佈，2025年將在核心經濟帶完成2000萬平方倉儲基礎設施佈局。

作為全球集裝箱航運物流巨頭，馬士基在中國首個全自動化倉儲項目於7月15日在寧波啓動運營，一期項目擁有兩棟倉庫，一棟高標準倉庫，一棟全自動倉庫，倉庫堆存位共2.2萬個，可同時存儲5萬立方米貨物。

來源 |物流沙龍