樂居財經 鄧鑫妮 發自廈門
物企上市熱從2019年持續至今。儘管7月份物企股價遇冷回縮，但仍有大批物企在港交所排隊，欲越過上市這道“龍門”，建發物業便是其中之一。
9月30日晚，建發物業發展集團有限公司（以下簡稱“建發物業”）在港交所遞交上市申請書，開啓上市之路。建發物業上市申請書顯示，本次分拆將以介紹方式上市，中國國際金融香港證券有限公司為獨家保薦人。
建發物業的國內運營主體公司建發物業（中國）成立於2018年3月1日，為廈門建發集團附屬公司，建發房地產控股子公司建發國際（01908.HK）的全資子公司。上市申請書顯示，其背後的股東為益能、益鴻、建發房地產、建發股份及廈門建發。益能、益鴻為建發房地產全資擁有，而建發房地產由建發股份及廈門建發分別擁有股份54.65%及45.35%。作為一家國資背景物企，建發物業實際控制權歸屬廈門建發集團有限公司。
上市前，建發物業股權結構如下圖：
再現國企高管持股
值得一提的是，建發物業的七位高管，透過一家名為DiamondFiretail的公司間接持有其5.13%的股份。據悉，DiamondFiretail為EquityTrustee的全資子公司，而EquityTrustee為一項全權信託的受託人。該信託的受益人正是建發物業的四位高管及三位自然人。
四位高管分別為建發物業董事會主席、非執行董事莊躍凱、執行董事兼行政總裁喬海俠、執行董事黃黨輝、非執行董事林偉國，另三位自然人關聯人士為趙呈閩、曹馨予、劉靜。
樂居財經獲悉，莊躍凱是一名老建發人。他現任廈門建發集團有限公司黨委委員、副總經理，建發房地產集團有限公司黨委書記、董事長，建發國際董事會主席等職。此次，建發國際分拆建發物業上市，由莊躍凱出任建發物業董事會主席。
欲讓拆分的物業板塊，母公司派高管擔任物業板塊的管理者也很常見，建發物業便是如此。
喬海俠、黃黨輝情況相似。喬海俠與黃黨輝兩人1999年同年加入建發集團，均有超過二十年的物管經驗。建發物業成立前，兩人便一直在建發物管體系內任職。建發物業分拆上市，喬海俠出任行政總裁，黃黨輝擔任經理，組成了建發物業的管理雙子星。
林偉國則於2018年7月加入並擔任董事。此外，另外三名關聯人士也是建發房地產集團管理層。趙呈閩為廈門建發集團監事、建發房地產集團副總經理，曹馨予為廈門建發房產商業管理中心總經理，劉靜為建發房產集團副總經理。
物企上市前，高管獲得股權激勵，逐漸成為行業風潮。如最近遞表的金科服務、第一服務、榮盛生活等，老闆都給予了高管股權獎勵。這些物企的高管通過不同的持股平台持有即將上市的物業公司股權。
但這些絕大多數發生在民營企業，老闆擁有股權分配的話語權。國企限於體制，股權激勵並不多見。據樂居財經不完全統計，目前僅在金融街物業上市時，出現了高管和員工持股。建發物業高管通過建發國際，間接持股建發物業，再一次打破了物企高管持股的堅冰。
體量小，遠低於行業均值
建發物業深耕福建省，重點佈局長三角核心城市，建發房地產和建發國際的大型項目組合及土地儲備為建發物業帶來不少發展機會。上市申請書稱，褔建省的物業總在管建築面積由2015年的6.96億平方米增加至2019年的8.7億平方米，複合年增長率為5.7%。按收益建發物業於2019年總部位於福建省物業管理百強企業中，排名第二，但在全國排名中，建發物業綜合實力排名僅在第三十六位。
截至2020年6月30日，建發物業在10個省、直轄市及自治區的24個城市擁有59間項目公司，總合同建築面積達3960萬平方米，在管建築面積共2170萬平方米。其中，建發物業在福建省的在管建築面積達1690萬平方米，佔在管總建築面積的77.9%。
據統計，各上市物企在管面積的均值在9820萬平方米。建發物業的管理規模遠低於行業平均值，在行業管理規模排行中，大約排在倒數第7、8名。
建發物業的大本營在廈門，前期主要依賴建發地產。為了進一步擴大規模，建發物業有意識加大了外拓力度，2017年-2019年及2020年前六個月從廈門建發集團發展的在管建築面積分別為67.3%、61.5%、54.4%及55.7%。
建發物業存在不小的營收和在管面積剪刀差。雖然從母公司處獲得不少在管面積，但截至2020年6月30日，建發物業來自獨立第三方物業開發商的合同建築面積佔合同總建築面積的41.4%，並且大部分收益來自獨立第三方。
建發物業上市申請材料數據顯示，收益大頭的物業管理業務中，2020年上半年獨立第三方收益佔總收益的57.6%達2.6億元，同比上漲26%。2017-2019年及2020年前六個月，建發物業來自第三方的三項業務收益佔比分別為68.3%、69.3%、68.3%及69.6%。
至於盈利，建發物業年度毛利由2017年的人民幣1.17億元增加至2019年的人民幣1.834億元。2017年毛利率為26.2%，2018年下降至23.1%，2019年再次下降至22.9%。
根據最新披露的數據，2020年上半年，建發物業營收約為4.52億元，毛利約為1.097億元，毛利率為24.3%，同比僅上漲0.1%，仍未恢復2017年的最高值。