四家大型物業股上市應該是近期最受資本市場關注的事情。
據悉，恆大物業、金科智慧服務、融創服務、華潤萬象生活四家物管企業的上市流程已進入尾聲，將在不久後接連登陸港交所。
出於三道紅線及房企本身降負債的要求，分拆物業上市募集資金成為不少房企降槓桿、加權益的路徑。
一位分析人士告訴觀點地產新媒體，通過股權融資的方式補充權益，將會顯著降低資產負債率和淨負債率。
興業證券一份研報中指出，2020年物業行業迎來IPO高峯，目前百強房企中遞表的物管企業達11家，年內港股物管板塊的上市企業有望超過30家，包含4家龍頭物管公司，總在管規模有望超過33億平米。
數據顯示，恆大物業、金科智慧服務、融創服務、華潤萬象生活4家待上市物管企業，合約面積均超過1億平米，合約在管比均超過1.4倍，且存量項目儲備面積充足。
不過，與前兩年物業股的火熱程度相比，近期市場對物業股的情緒卻普遍轉冷，不止在於已上市物業股回調，新上市物業股破發的案例亦不罕見。
恆大們分拆物業上市
四家物業公司上市正在有條不紊地進行。
根據最新披露的信息，恆大物業將尋求在下週（11月9日至11月15日期間）通過港交所上市聆訊，消息指恆大此次IPO計劃集資最多30億美元。
與此同時，華潤萬象已通過港交所聆訊，消息稱計劃募資金額約為10億美元。
相比起上述兩家企業來説，融創服務與金科智慧服務的進展更快。融創服務在通過港交所上市聆訊後，計劃於6日建簿，集資最多10億美元（約77.5億港元）。
而金科智慧服務已公佈其IPO全球發售情況，預計於2020年11月17日正式掛牌交易，股份代號9666。
根據公告，金科智慧服務擬全球發售1.33億股，其中1196.2萬股在香港公開發售，1.21億股為國際配售。每股發售價在41.8港元至47.6港元之間，預計最多將募集資金約63.26億港元。
四家企業的合約面積均超過1億平米，均屬於較大型物管企業上市，而規模優勢最大的企業為恆大物業，在管面積為2.54億平米，合約面積達到5.13億平米。
實際上，出於三道紅線及房企本身降負債的要求，分拆業務上市早已被房企搬上日程。
其中，恆大與融創兩家高負債房企的分拆需求則更為迫切。
觀點地產新媒體瞭解到，從2019年開始，融創越來越將“降槓桿”作為重要目標，並於今年中期將淨負債率從上年末172%降至149%，中期業績會上，融創管理層再提出年底120%、明年100%以內的淨負債目標。
而分拆物業公司獲取股權融資補充權益，能夠最直觀地降低母公司的淨負債率。
與融創相比，恆大面臨的債務問題無疑更加嚴峻。自從“三道紅線”融資新規披露以來，作為連踩三條紅線的頭部房企之一，恆大就已採取多個措施優化資本結構，包括中國恆大配股、恆大汽車配股、為恆大物業引入戰投、推動恆大汽車與恆大物業上市、149億出售廣彙集團40.964%股權等等。
恆大董事局副主席兼總裁夏海鈞曽透露，“恆大分拆旗下金碧物業上市，併成功引入戰投入股235億港元，恆大淨負債率預計將因此降低19個百分點。”
物業市場情緒
不過，對於上述四家物管企業來説，在四季度集中上市卻不見得是個好時機。
據觀點地產新媒體瞭解，近期上市的物業公司已有了微微的寒意，第一服務控股首日破發，至收盤報1.76港元，較發行價2.4港元跌去26.67%，最新股價為1.42港元/股，卓越商企服務、世茂服務、合景悠活目前股價亦不樂觀。
投資者對於物業股的態度明顯轉冷了。並且，就最近幾月股價來看，已上市的絕大部分物管企業股價回落。
市場突然對物業管理IPO的響應明顯轉淡？上述分析人士指出，新股供給衝擊是板塊調整的直接誘因。
“除去已經上市的世茂，恆大、融創、金科、華潤等幾家房企物管公司都會在四季度上市，並且還有不少公司已經交表等待上市發行。”他指出，由於新股大量供給，擔心融資抽血，是物業管理板塊大幅調整的原因。
其表示，新股上市不僅增加了股票供給，也會放大板塊一些固有缺點，例如行業存在關聯方利益傾斜問題，部分公司毛利率失真，企業缺乏核心競爭力等原因。
這些因素，都會導致資本市場對於新股的判斷更加苛刻，觀望甚至轉移投資領域。
不過，他依舊對大型物業股上市持有信心。“但也不用太悲觀，恆大物業、融創服務的優勢，是頭部房企分拆帶來的規模效應。”
他預計，這種IPO高潮並不會一直持續下去，明年一季度起物業管理公司的發行規模就大概率會低於今年四季度。
據觀點地產新媒體統計，截至今年底，較大規模物業公司上市基本完成，僅剩下萬科物業一家龍頭企業暫無計劃。
不過，在最近的媒體會上，鬱亮也罕見表示，萬科物業一定會上市，不過要選擇好的時間點。
那麼，物業公司上市窗口期還有多長？有分析稱，核心還是要看已上市物業公司的表現，兑現複合高增長能力得以強化，窗口期還有可能會延續。反之，如果無法兑現或者兑現不足的公司越來越多，那麼窗口期將會加速縮短……
（來源：觀點地產網 ）