《港灣商業觀察》喬鋭
即便房地產行業仍難見曙光且“違約”案例繼續攀升之際，也沒有澆滅子公司們的物業管理上市熱情。
從今年6月第一次遞表，再到半年後12月再度衝刺，力高健康生活如不少物業管理公司一樣，竭盡全力奔波上市。
但現實卻異常殘酷，嚴重依賴母公司力高集團（01622.HK），甚至在招股書中明確提及到的官方網站都打不開，再加上市場環境對房企類物業公司的較大不信任，從估值低，到艱難求生小概率上市成功，這一切都意味着力高健康生活或全方位受困承壓。
繼今年6月份首度衝刺港交所上市失效後，12月10日，力高健康生活有限公司（以下簡稱，力高健康生活）沒有片刻猶豫，再度遞表繼續衝刺。
上市路艱難：淨利潤下滑 現金流不佳
眾所周知，下半年以來，即便不斷有物業管理公司赴港衝刺上市的消息，但真正成功者寥寥可數。力高健康生活的二次遞表並不出人意料，在其之後的一週時間，包括長城物業、禹佳生活服務都顯示招股書失效，而禹佳生活服務已經處於第二次失效了。
最近的12月24日，還有一家總部位於杭州的物業公司眾安智慧生活招股書也宣告失效。
當下的環境，既是房地產行業的寒冬，也同樣是物業管理公司的嚴冬。
一位香港資本市場投資者告訴《港灣商業觀察》：“目前港股市場對房地產及物業管理都較為看淡，一方面房地產面臨着調整，還待時間消化；另一方面物業管理類公司在市場中已經多如牛毛，絕大多數物業管理類公司都主要依賴於地產主業，主業當前不佳，一定會影響和傳導到物業層面。”
該人士強調，雖然物業管理類上市熱情似乎仍然很高，但市場信心大不如前，以前是估值低一點，拉幾個實力雄厚的基石投資者或行業大佬就能上成，現在是根本不可能。“所以目前像力高健康生活這類大概率無法通過上市並不奇怪。”
招股書顯示，力高健康生活雖然總部位於江西南昌，但其發展生命線與總部位於深圳的母公司力高集團密切捆綁。
2018-2020年，力高健康生活實現營業收入分別為1.24億元、1.8億元、2.2億元；實現年內溢利分別為1112.2萬元、2908.4萬元、4401萬元；毛利分別為2611萬元，5590萬元，7680萬元。
截至今年上半年，力高健康生活物業管理服務毛利率為25.3%，與去年同期的29.3%相比，下滑了4個百分點，公司整體毛利率為34.5%，與去年同期的36.4%，下滑了近2個百分點。
更嚴重的財務數據承壓還體現在，今年上半年，力高健康生活的收入為1.74億元，淨利潤1730萬元，與去年同期的2309.6萬元，同比下滑25.1%
現金流方面，力高健康生活也較為不佳。截至今年上半年，公司經營活動現金流量為-940萬元，期內現金及現金等價物增加淨額為-4032萬元。公司對此解釋稱，是由於2020年12月收購蕪湖森林物業後在管建築面積增加，以及支付所得税款。
母公司“卡脖子”，官網都打不開
誠如外界所擔憂的，力高健康生活的“卡脖子”在於母公司。招股書顯示，力高健康生活2018年-2020年以及今年上半年，總收入的96.2%、91.3%、95.5%、80.1%分別來自力高集團及其合營企業以及聯營公司開發物業。
另外，在物業管理服務的收益方面，2018年-2020年以及今年上半年，分別有96.7%、93.4%、91.3%、93.4%及70.3%源自力高集團及其合營企業和聯營公司所開發物業。
力高健康生活對此坦言稱，"總收益的增長主要由於物業管理服務產生的收益增長，這主要歸因於力高集團及其合營企業和聯營公司所開發物業的在管建築面積增加。與此同時，受房地產市場調控影響，未來，可能無法維持歷史增長率，公司的未來增長未必按計劃實現。"
“這就像硬幣的兩面，類似力高健康生活的情況，就是物業管理行業的主流。在市場環境好的時候，母公司可以帶動物業管理高速增長，彼此收益都可觀，在市場環境不好的時候，母公司同樣會嚴重影響到物業管理的發展。從近期市場的變化來看，負作用衝擊會越來越大，所以，部分物業管理公司為了活着，要麼去上市通過公開融資，要麼可能面臨着被賣掉的慘狀，而賣掉的話其實也很難，因為市場標的太多了，為什麼非要買你的呢？價格目前肯定不具備優勢。”一位地產行業相關負責人向《港灣商業觀察》這樣分析。
值得注意的是，《港灣商業觀察》根據力高健康生活招股書顯示的官網信息，但始終無法打開官網。《港灣商業觀察》多次就力高健康生活官網以及與母公司業務關聯等聯繫力高集團，未收到回應。
一位熟悉香港上市流程的業內人士表示，“一些國內企業，往往上市前可能連官網都沒有，甚至也有一些哪怕是遞交了招股書後，仍然是連官網信息也沒有，這種情況既不尊重投資者，也説明基本功課都沒有做。理論上，公司招股書上的信息，應該是公開透明準確，方便投資者查詢，官網當然是最基本的瞭解渠道。”
《港灣商業觀察》還通過力高集團官網試圖查詢力高健康生活，目前僅能查詢到1條信息，即12月15日力高集團的一場品牌發佈會。該內容顯示，力高集團執行董事、力高健康生活總裁唐承勇也出席了該活動。
力高集團之於力高健康生活，影響太大了，其一舉一動可謂“一體兩翼”。
力高集團的多元影響 如何避免“一損俱損”？
今年前11個月，力高集團實現的合約銷售約為人民幣405.61億元，建築面積約462.30萬平方米。
一個簡單的結論是，即便算上12月最後一個月衝刺，那麼力高集團今年的增速步伐仍同比將大幅下降。要知道，2020年，力高集團實現合約銷售金額409.75億元，同比增長49.5%。
11月單月，力高集團及其附屬公司、合營公司實現合約銷售額約37.47億元，建築面積約41.7萬平方米，如果與10月份的合約銷售額48.14億元以及建築面積51.8萬平方米，下滑不小。
更早前，力高集團9月、8月、7月份的合約銷售額分別為27.49億元、28.95億元、29.14億元。
整體來看，隨着下半年行業不斷調整，力高集團銷售壓力不可謂不大。銷售承壓與調整之際，還體現在價格層面的持續下行，今年半年報顯示，力高集團已交付物業的平均售價為7774元，與2020年上半年的10635元相比，同比下滑了26.9%。
負債率方面，截至今年上半年，力高集團總資產為944.74億元，總負債796.3億元，淨資產148.44億元，資產負債率84.29%，已經連續三年大於80%。 “三道紅線”方面，剔除預收款後，力高集團資產負債率為78.1%，淨負債率48.7%，非受限現金短債比為1.44，踩中一條紅線為黃檔。
即便如此，今年上半年，力高集團仍大肆買地，新獲取了16幅土地。據《港灣商業觀察》不完全統計，力高集團今年已經分別在無錫、廣州、煙台、六安等城市拿地。
倘若去化率不及預期，或隨着地產行業調整深化，力高集團一方面銷售承壓，另一方面拿地所帶來的後遺症或將不斷顯現。既要保銷售，還要搶灘拿地，力高集團對資金成本的平衡其實並不理想。
根據力高集團今年4月以及7月前後的兩筆美元債券來看，發行利率分別為8%和11%，融資成本遠遠高於多數房企。
力高集團總裁武磊曾表示，“三道紅線對力高的影響，其實去年年初只有一條踩線，就是扣除預收賬款以後的淨負債率。今年和明年，公司更多依靠權益類槓桿，依靠經營性槓桿。”
已經耗時了半年多，即將步入新的年份，力高健康生活上市之路最終能否如願，難度顯然不小。相較於資本市場，力高健康生活嚴重依賴於力高集團的現狀也是投資者最擔憂的現實，如何避免“一損俱損”，目前頗為無奈，也需時間調整。（港灣財經出品）